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Le nouveau permis de construire "valant division"

Publié le 07/11/2007

Le permis de construire du nouvel article R. 431-24 du Code de l'urbanisme, se substituant à celui de l'ancien article R. 427-7-1, est certainement un véritable permis valant division: il peut être délivré à plusieurs maîtres d'ouvrages, son champ d'application est mieux défini, le contenu et l'instruction de la demande ont été clarifiés et surtout les divisions qu'il entraîne ont un statut juridique reconnu. Ce nouveau permis est en vigueur depuis le 1er octobre 2007.

Champ d'application et conditions


Pour relever du nouvel article R. 431-24, les travaux projetés doivent porter sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments, une division devant intervenir en propriété ou en jouissance avant l'achèvement des constructions du projet.

1/ Il doit déjà être prévu la réalisation d'au moins deux bâtiments autonomes et distincts, quelle que soit leur destination: habitation, commercial, agricole, mixte, etc.

2/ "Sur le même terrain" ne veut pas dire que la demande de permis doit porter sur l'ensemble de l'unité foncière concernée, (l'ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision). L'assiette du permis peut recouvrir une partie seulement de l'unité foncière sur laquelle le demandeur dispose d'un droit l'habilitant à obtenir une autorisation de construire (promesse de vente, bail à construction, etc.).

3/ Pour entrer dans le champ d'application du permis de construire valant division, il doit être prévu, dès la demande, que cette assiette fasse l'objet d'une division en propriété ou en jouissance.

A noter que selon la jurisprudence relative à l'ancien texte, la construction par chaque coïndivisaire sur un même terrain d'une villa destinée à devenir sa propriété exclusive et particulière emporte nécessairement la subdivision en jouissance dudit terrain, alors même que la propriété du sol est restée indivise.

La pluralité de maîtres d'ouvrage entraîne division du droit de construire et donc division du sol. Cette division du sol, en propriété ou en jouissance, devra être réalisée avant l'achèvement des constructions (attention toutefois aux conséquences fiscales d'un partage qui interviendrait à un moment où les constructions sont bien avancées a fortiori si elles sont sur le point d'être achevées.

Aussi dans le cas de plusieurs personnes ayant acheté ensemble et dans l'indivision un terrain, ces personnes disposeront de multiples formules de division, en propriété ou en jouissance, à condition que la division soit prévue à l'origine et qu'elle intervienne effectivement avant l'achèvement. En effet l'article R. 431-24 dit que le régime du permis valant division s'applique lorsque le terrain d'assiette de la demande doit faire l'objet d'une division "avant l'achèvement de l'ensemble du projet".

Le texte du nouvel article R. 431-24 ne contient aucune condition relative à l'unicité du maître d'ouvrage, ce qui ouvre la voie à la délivrance d'un tel permis à plusieurs maîtres d'ouvrage solidaires, ainsi qu'aux transferts partiels d'un permis délivré initialement à une seule personne physique ou morale.

Dossier de demande


La demande de permis de l'article R. 421-7-1 devait être complétée par la même note de présentation que celle exigée pour les demandes d'autorisation de lotir par l'article R. 315-5 a. Le nouveau texte ne reprend pas cette exigence.

Le nouvel article R. 431-24 dispose que le dossier de demande est complété, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, par "le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété". Ainsi il est reconnu la possibilité d'organiser sous le régime de la copropriété un ensemble immobilier comportant, outre des terrains, des aménagements et des services communs, des parcelles bâties faisant l'objet de droits de propriété privatifs.

La demande doit être accompagnée d'un plan de division (par exemple plan-masse en cas de copropriété horizontale sans zones de jouissance privative). S'il doit être fourni un tel plan de division, ce plan ne peut plus être accompagné d'un tableau de répartition de la SHON entre les terrains issus de la division, répartition pouvant être inégalitaire et créer des terrains sur-densitaires ou au contraire sous-densitaires.

Le nouvel article R. 123-10-1 du Code de l'urbanisme définit la règle applicable aux autorisations relatives aux opérations groupées, qu'il s'agisse des permis d'aménager (lotissement) ou des permis de construire de l'article R. 431-24: "Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose".

En conséquence, sachant que le plan de division est désormais obligatoire:


1/ Si le document local d'urbanisme (PLU, POS) n'édicte aucune règle spécifique à ce type d'opération, l'ensemble des règles d'urbanisme sera appliqué à l'assiette globale du projet, malgré la connaissance que le service instructeur aurait de la configuration des terrains figurant sur le plan de division. L'instruction sera celle d'un plan-masse, la seule contrainte en matière de densité étant que la SHON cumulée des constructions envisagées ne dépasse pas l'enveloppe globale de la SHON découlant de l'application du COS au terrain d'assiette de la demande de permis.

2/ Si le document local d'urbanisme le prévoit expressément, chaque construction projetée sur un des futurs terrains issus de la division devra respecter soit l'ensemble des règles appliquées à chacun de ces terrains, soit celles des règles indiquées par le règlement lui-même, qui pourra par exemple prévoir que les règles de densité et de superficie minimale seront appréciées lot par lot.

Référence


- Code de l'urbanisme, partie réglementaire, après le décret n° 2007-18, du 5 janvier 2007; J.O. du 6 janvier 2007 (A voir sur Legifrance, codes, Code de l'urbanisme).

Sources


- La Semaine Juridique Administrations et Collectivités territoriales n° 7, 12 février 2007, 2038, "Le nouveau permis valant division", étude rédigée par M. Sylvain Pérignon, chargé d'enseignement à l'université Paris II

- Plusieurs articles et fiches du Moniteur


OFFICE NOTARIAL DE BAILLARGUES
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Cet article n'engage que son auteur.

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