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Guide pratique: le contentieux du permis de construire

Publié le 26/11/2008

Que ce soit pour le défendre ou pour s’y opposer, le permis de construire constitue une matière juridique complexe et qui évolue fréquemment. L’assistance d’un avocat est ici particulièrement nécessaire.

Défendre ou contester un permis de construire

Les questions qui se posent souvent

Les principales questions que se posent ceux qui projettent une construction ou ceux qui envisagent de s’y opposer sont celles-ci :
A-t-on le droit de construire ?
Que puis-je faire pour ou contre un projet de construction ?
Qu’est-ce que je risque ?
Quelle est la procédure à suivre (type d’autorisation, formalités nécessaires etc.) ?
Quid en cas de décision tacite ou de refus de l’administration ?
Peut-on obtenir la destruction ? des dommages et intérêts ?


Un contexte juridique complexe qui évolue beaucoup

Le droit de l’urbanisme est frappé par une importante instabilité des normes juridiques tant locales que nationales.

Le livre relatif aux documents d’urbanisme du code de l’urbanisme a été réformé par la loi (n°2000-1208) du 13/12/2000 et la loi (n°2003-590) du 2/07/2003.
Le livre relatif aux autorisations a été modifié par l’ordonnance (n°2005-1527) du 8/12/2005 et son décret d’application (n°2007-18) du 5/01/2007.

On envisage au niveau ministériel de supprimer le permis de construire pour instituer un régime uniquement déclaratif.

L’échec de la réforme de 1976 – identique en son principe – laisse augurer un abandon de cette idée, d’autant plus que le dispositif juridique vient d’être changé.

Objet de nombreuses procédures, le contentieux du permis de construire défraye régulièrement la chronique.

On peut citer la réalisation de constructions de superficie importante sur l’Ile de beauté par des personnalités politiques sans autorisation et en méconnaissance de la loi (n°86-2) du 3/01/1986 dite littoral ou la construction d’une somptueuse villa à Megève par un émir du pétrole en violation de la loi (n°85-30) du 9/01/1985 dite Montagne

                                               

Pourquoi faire appel à un avocat à titre préventif

Précisons tout d’abord que l’assistance d’un avocat est obligatoire pour les contentieux portés devant les juridictions judiciaires alors qu’elle est facultative devant le tribunal administratif.

Toutefois, il est dans tous les cas fortement recommandé de saisir un avocat dès le début du processus.

Il suffit pour s’en convaincre d’évoquer le risque d’irrecevabilité définitive de la requête en cas de non respect des règles spécifiques au contentieux administratif édictées par les articles L 600-1-1 (déclaration en préfecture d’une association préalablement à l’affichage du permis en mairie) et R 600-1 (notification de la requête) du Code de l’urbanisme.

Il est sage de faire appel à un avocat dès la connaissance de la délivrance de l’autorisation, et au moins dès l’affichage sur le terrain de cette autorisation.

Le risque d’une consultation tardive est l’irrecevabilité de la requête (délai contentieux de deux mois). Par exemple, la démolition de la construction est dorénavant liée à l’annulation du permis.

Eu égard à la réforme récente des autorisations d’urbanisme, l’avocat doit saisir le tribunal administratif.

Mais le recours pour excès de pouvoir étant désormais insuffisant, il faut également saisir le juge judiciaire voire le juge répressif. P
ar exemple, pour examiner la qualité de propriétaire du pétitionnaire, il est nécessaire de saisir le juge civil en qualité de « gardien de la propriété ».

Notons que le recours peut engager des frais annexes comme l’établissement d’un procès-verbal de constat par un huissier.


Le déroulement de la procédure

Puisqu’il s’agit de contrôler la légalité d’un acte administratif, le contentieux du permis de construire appartient avant tout à la juridiction administrative.

Le délai contentieux limité à deux mois implique de saisir rapidement le juge administratif.

L’auteur du recours peut toujours se raviser en demandant un désistement d’instance. L’autorité administrative peut également, sous condition, procéder au retrait de l’acte querellé.

Ce contentieux peut avoir des répercussions en matière judiciaire voire pénale.
Ce sont les règles des codes de procédure civile ou pénale qui sont alors applicables, y compris le désistement d’instance. Quelle que soit la juridiction concernée, le requérant peut interjeter appel ou former un pourvoi en cassation.

Le travail avec le client est essentiel pour constituer un « bon » dossier capable d’emporter la conviction du juge.
Une connaissance précise des lieux est nécessaire. Il est faut réunir tous les éléments possibles, notamment photographiques. Il faut également réunir le dossier de permis de construire et certains actes de droit privé tels que le titre de propriété ou le règlement de lotissement.
Le suivi peut ensuite se résumer à des échanges de correspondance.


Mesurer la réussite de la mission de conseil

En matière de permis de construire, la réussite se mesure à l’aulne de la décision de justice obtenue.

En matière de contentieux administratif, il s’agira de l’annulation, totale ou partielle, de l’autorisation. Le recours pour excès de pouvoir – étant un recours dans l’intérêt de la loi – ne permet pas d’obtenir des dommages et intérêts.

En matière de contentieux judiciaire ou pénal, la satisfaction sera la reconnaissance soit d’une qualité, soit d’un droit. La décision de justice sanctionne la réussite de la mission confiée à l’avocat.

L’autorisation d’urbanisme est délivrée au regard des règles nationales ou locales d’urbanisme.

La versatilité de la norme ne garantie pas la pérennité de la situation acquise par décision de justice. Dans ces conditions, il est particulièrement difficile de décrire une vision globale du contexte, et encore plus une vision sur le long terme.

L’intérêt de saisir un avocat est lié aux garanties attachées à un professionnel du droit : connaissance de la matière et de la procédure, rédaction des actes juridiques, sécurité juridique, etc. L’avantage est également de « dépassioner » le débat puisque les échanges s’effectuent entre spécialistes.

En tout état de cause, la réussite d’une action contentieuse est à double tranchant : satisfaction de l’annulation d’une décision ce qui implique une vigilance particulière tant du porteur de projet que de l’autorité administrative compétente mais aggravation probable des relations de voisinage.


Quel avocat à vos côtés ?

Le choix de l’avocat dépend de sa qualification (diplômes, formation dispensée ou suivie, etc), de sa spécialisation, mais aussi de la composition de sa clientèle. La participation à des colloques, ou à des revues juridiques peut être un bon indicateur.

La force de l’avocat Eurojuris est de bénéficier d’une structure nationale lui permettant de se déplacer, de s’informer et de se former.

Un avocat « chevronné » présente indéniablement un avantage eu égard aux spécificités du droit de l’urbanisme. De surcroît, cette matière est en constante mutation tant au regard des normes (législatives ou réglementaires) que de la jurisprudence.

Les engagements de l’avocat sont de parvenir au meilleur résultat pour son client. Toutefois, il existe un aléa lié à la libre appréciation du juge.

Le coût d’un avocat est variable en fonction de la complexité de la procédure, mais il faut compter en moyenne au moins 2.000 €.


Pierre-Antoine MARTIN

 

Cet article n'engage que son auteur.

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