Baux commerciaux : Les moyens offerts au preneur pour faire respecter une clause d'exclusivité figurant dans son bail commercial.

Lors de la signature d'un bail commercial, le preneur peut exiger qu'il contienne une clause d'exclusivité aux termes de laquelle le bailleur s'engage à ne pas louer d'autres locaux du même immeuble pour l'exercice d'une activité concurrente à la sienne.

Sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, la Cour de cassation sanctionnait la méconnaissance par le bailleur de son engagement par l'allocation de dommages et intérêts au profit du preneur (Cass. com., 5 juill. 1965 : D.1965, 710).

Sous les visas des articles 1147 et 1165 du Code civil, la Cour de cassation estime aujourd'hui au contraire que le bailleur est tenu de faire cesser l'activité concurrente, sous astreinte, même si le preneur qui l'exerce a été autorisé par le bail qui lui a été consenti (Cass. 3e civ., 4 mai 2006, no04-10.051).Cette solution s'applique alors même que les autres preneurs de l'immeuble ne sont que des tiers au contrat contenant ladite clause.

Cet arrêt a donc une grande importance et permet de donner aujourd'hui un véritable sens à la clause d'exclusivité contenue dans le bail.