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L'autorisation de céder le bail est bien un acte d'administration

Publié le 21/10/2011

Par un arrêt en date du 1er juin 2011, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a apporté des informations essentielles sur le régime de gestion d’un bien indivis dès lors qu’est en jeu un bail rural.

L'autorisation de cession de bail

                                  
                                     © herreneck - Fotolia.com

La question qui se pose est celle de déterminer si l’autorisation de céder le bail devait être regardée ou non comme un acte d’administration.

Si au regard des textes relatifs notamment au régime de protection des incapables majeurs, mais également au regard de la jurisprudence, il était acquis que la conclusion du bail constitue pour le bailleur un acte de disposition avec toutes les conséquences qui pouvaient s’en suivre, les autres manifestations de volonté du cocontractant susceptibles de mettre fin au bail pouvaient poser une certaine difficulté.

Il en était ainsi notamment du problème de l’autorisation de cession de bail dans le cadre d’une indivision, au regard des nouvelles dispositions , telles qu’issues de la loi du 23 juin 2006 ayant réformé les successions et les règles d’indivision.

Il ressort de l’article 815-3 nouveau du Code Civil que les actes d’administration, en tant qu’ils portent sur des biens indivis, peuvent l’être valablement accomplis par des co-indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits.

Dans le cas soumis à l’appréciation de la Cour de Cassation, la Cour d’appel avait considéré que l’autorisation de céder le bail constitue un acte d’administration pouvant être valablement délivré par les 2/3 des indivisaires.

La Cour de Cassation, dans un arrêt qui mérite d’être salué, et qui met fin à des divergeassions difficiles à interpréter pour les indivisaires, a confirmé clairement cette qualification d’acte d’administration.

La solution retenue paraît heureuse en ce qu’elle met fin à une controverse sur la qualification de cet acte particulier, qui, sans constituer un renouvellement de bail, ni un acte de résiliation, n’en était pas moins lourd de conséquence pour le preneur, mais également pour l’indivision bailleresse.

Il sera désormais possible pour des co-indivisaires d’autoriser la cession du bail sollicitée par le preneur sans risquer de voir le refus de co-indivisaires minoritaires paralyser la situation, dégénérant en une action devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

Les intérêts des co-indivisaires minoritaires ne sont pas bafoués par une telle décision, dans la mesure où les dispositions de l’article 815-3 prévoient également l’application de la règle de l’unanimité dès lors que l’acte litigieux ne ressortît pas à l’exploitation normale du bien indivis.

Pour apprécier cette normalité de l’acte, la référence pourra aisément s’en rapporter au respect dans le cadre d’une telle opération des intérêts légitimes du bailleur, critère habituellement retenu par la jurisprudence pour statuer sur de telles demandes d’autorisation de cession contestées par le bailleur.

Cet article n'engage que son auteur.

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