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La société civile pour gérer son bien ou ses biens immobiliers

Publié le 07/12/2007

Explication préalable sur gérer « son bien » ou « ses biens immobiliers » : l'objet d'une société civile immobilière (SCI) n'est pas de vendre son bien, ses statuts d'ailleurs ne doivent pas le prévoir, sinon elle serait considérée comme une société commerciale. Cependant la vente peut un jour s'imposer ou simplement être souhaitée. Le fait de disposer d'une SCI par bien immobilier et non d'une SCI pour l'ensemble de ses biens permettra soit de vendre le bien immobilier, soit de céder les parts de la société.

La SCI

La SCI peut permettre à plusieurs personnes de réaliser un investissement immobilier important dépassant la capacité de chacune d'entre elles. Des époux séparés des biens, des personnes vivant en union libre, des parents et leurs enfants, des associés d'une société commerciale, etc. ont ainsi la possibilité de se grouper pour réaliser et financer l'achat d'un bien immobilier, éventuellement en se dispensant de recourir au crédit. D'une façon générale un groupe de personnes ou des membres d'une même famille peuvent unir leurs ressources afin d'acquérir ou de faire construire. Ce bien pourra être occupé par les associés, à titre gratuit, ou loué à des tiers ou à certains des associés.

Une SCI est susceptible d'être constituée avec un capital d'un montant faible (voir toutefois l'incidence en matière de plus-value lors de la vente). Les fonds qui lui seront nécessaires pour réaliser son achat viendront alors soit d'apports en comptes d'associés, soit de prêts.

Les sommes nécessaires à la réalisation de l'objet social sont apportées au fur et à mesure des besoins. Les apports en numéraire peuvent être libérés pour partie au moment de la constitution de la société et, pour le surplus, sur décision de la gérance. Ainsi les associés ne sont pas tenus de verser immédiatement la totalité du capital souscrit.

Autre source de financement, l'emprunt. La SCI emprunte auprès d'établissements financiers ou auprès des associés (prêts ou versement en comptes d'associés) les fonds nécessaires à l'achat du ou des biens immobiliers. Le principal (capital) est remboursé et les intérêts sont remboursés au moyen des loyers ; le capital faible trouve sa contrepartie dans le versement des sommes nécessaires au financement en compte courant. Au cas de cession des parts, ce compte sera cédé sans perception du droit proportionnel d'enregistrement et les sommes inscrites ne seront pas imposables à l'impôt sur le revenu. Mais attention, pour le calcul de la plus-value immobilière, les sommes versées au compte courant ne s'ajoutent pas au prix d'acquisition. Le prix de cession doit donc être ventilé entre le prix de vente des parts et celui de la créance de la société, et donc la créance de compte courant.

Quand il s'agira de déterminer la valeur de la part sociale, par exemple à l'occasion d'une mutation ou d'une transmission par décès, de la valeur de l'actif social et donc du ou des immeubles sera déduit le montant des comptes d'associés ou des emprunts bancaires non remboursés ; ainsi au fur et à mesure des remboursements, la valeur de l'actif augmentera d'autant et, par voie de conséquence, le montant des droits à payer au fisc.

Pour que des intérêts soient dus aux associés prêteurs, les statuts devront le prévoir ; à défaut il conviendra de prendre une décision collective des associés précisant le taux des intérêts. Les associés seront imposés sur le montant des intérêts perçus dans la catégorie des revenus de créances au barème progressif de l'impôt sur le revenu, sauf option pour le prélèvement libératoire. Pour la détermination de la quote-part des revenus attribués à chaque associé, les intérêts versés par la société seront déduits du résultat de la société.

Une déclaration d'existence de la société doit être souscrite auprès de l'administration fiscale, dès la constitution définitive de la société. Si la société n'a pas de revenus, par exemple si elle met son bien immobilier à la disposition gratuite de ses associés, elle n'aura pas d'autre obligation déclarative. Si la société a des revenus, la gérance sera tenue de souscrire une déclaration fiscale annuelle indiquant la répartition entre les associés. En toute hypothèse, la société, par sa gérance, doit tenir une comptabilité et conserver des écrits de ses décisions collectives (assemblées générales ou votes par correspondance). Dans les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés, comme les loyers provenant de la location du bien immobilier acheté ne sont pas appréhendés par les associés, il est préférable de ne pas les inscrire à un poste de réserve ou de report à nouveau, mais de les porter en compte d'associé (compte courant) ; en effet, les sommes provenant des loyers accumulés et non versés aux associés ont été taxées entre les mains des associés au prorata de leurs droits dans la société.

Il n'y a pas de statuts-type. Le notaire est à même de conseiller les personnes désirant s'associer et adaptera les statuts à leur situation. Par exemple, si une construction est prévue, une clause engagera les associés à répondre aux appels de fonds nécessaires au financement de l'édification de l'immeuble. Autre exemple : les clauses réglementant les cessions de parts qui ne peuvent être identiques en cas de société familiale ou de société entre personnes étrangères. Les statuts peuvent prévoir des clauses d'agrément visant les héritiers de l'associé décédé ; il peut être stipulé que la société se poursuivra avec les seuls associés survivants mais les héritiers évincés devront être indemnisés. Si l'acquisition du bien est faite par une société constituée entre deux concubins ou partenaires d'un PACS, la société peut favoriser une gestion plus organisée du bien : un des indivisaires sera désigné gérant ; les statuts peuvent alors prévoir qu'à son décès l'autre indivisaire sera de plein droit gérant ; cette désignation s'imposera aux héritiers de l'associé décédé et seules une démission ou une révocation en fonction des clauses statutaires pourront mettre fin au mandat.

En résumé deux conseils essentiels :

1/ Consulter un professionnel pour la rédaction des statuts et des conventions subséquentes : mise à disposition gratuite, baux ou pour les décisions collectives importantes.

2/ Respecter les obligations civiles et fiscales au cours de la société : décisions collectives ou votes par correspondance, comptabilité, déclarations fiscales.

Et savoir que la SCI peut fiscalement ne pas être une bonne opération en certaines circonstances, comme celle de la perspective d'une vente prochaine (plus-values surtout si le capital est faible) ou l'assujettissement à la TVA en cas d'achat d'un terrain pour la construction d'une habitation.

Cet article n'engage que son auteur.

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