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Transfert d'entreprise et PV de carence

Publié le : 03/05/2019 03 mai Mai 2019
Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entreprise
Transmission d'entreprise - Crédit photo : © Olivier Le Moal Par un arrêt du 6 mars 2019, la chambre sociale de la Cour de cassation se positionne pour la première fois sur les effets d’un procès-verbal de carence dans le cadre d’un transfert d’entreprise....

Les crédits de restructuration exclus du devoir de mise en garde du banquier

Publié le : 31/05/2019 31 mai Mai 2019
Entreprises / Finances / Banque et finance
credits - Crédit photo : © kromosphere Création jurisprudentielle, le devoir de mise en garde impose à un établissement bancaire, s’il se décide à octroyer un crédit risqué, de mettre en garde l’emprunteur sur le risque de non-rembour...

L’inaptitude professionnelle n’empêche pas une rupture conventionnelle

Publié le : 05/06/2019 05 juin Juin 2019
Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
demission - Crédit photo : © Ricochet64 La jurisprudence continue son assouplissement en matière de rupture conventionnelle avec un arrêt Cass. Soc. 9 mai 2019, n°17-28767. Dans cette affaire, les juges se sont penchés sur la question...

Vente d’un bien d’occasion: la Cour de cassation précise l’obligation de délivrance conforme.

Publié le : 29/05/2019 29 mai Mai 2019
Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distribution
vente bateau - Crédit photo : © Yevheniia Le fait que le vendeur ait respecté les conditions de la vente prévues au contrat ne suffit pas. La Cour de cassation va plus loin et précise que pour que le vendeur soit en règle, il faut que...

Entreprises : quelles mentions doivent obligatoirement figurer sur votre site internet ?

Publié le : 28/05/2019 28 mai Mai 2019
Entreprises / Marketing et ventes / Publicité/ marketing
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Informatique et Réseaux
dirigeant - Crédit photo : © ag visuell Les entreprises qui exploitent un site internet sont assujetties à diverses obligations d’information qui varient en fonction de l’objet de leur site.Toutes les entreprises ne sont donc pas assuj...

Prescription de l’action en paiement contre l’associé de la société civile immobilière en liquidation judiciaire

Publié le : 06/05/2019 06 mai Mai 2019
Entreprises / Contentieux / Procédures collectives / Liquidation
Liquidation judiciaire - Crédit photo : © Lozz - Fotolia.com Le titulaire d’une créance qui se trouve confronté à la procédure collective de son débiteur doit, dans les délais, sauf relevé de forclusion, déclarer sa créance qui sera soumise à la procédure de...
Bail commercial : valeur locative et clause d'indexation

Bail commercial : valeur locative et clause d'indexation

Publié le : 05/10/2018 05 octobre Oct. 2018
La Cour de cassation a eu à se prononcer sur un problème souvent complexe à traiter pour les praticiens : arrêt de la Cour de Cassation, Chambre Civile 3ème, 14 juin 2018, n°17-14599.

Une société locataire de locaux commerciaux à usage de salon de coiffure a sollicité le renouvellement de son bail passé la durée de 12 ans de son bail.
Ce renouvellement du bail intervient en fixant le loyer à la valeur locative.

Faute d’accord sur le prix du bail renouvelé, le bailleur a saisi le Juge des loyers Commerciaux.
Le preneur avait réalisé des travaux durant la période du bail expiré.
L’arrêt ne permet pas de savoir l’ampleur des travaux réalisés, mais ces travaux ont un impact certain sur la valeur locative.

Le bail contenait une clause aux termes de laquelle tous les embellissements, améliorations, installations et décors quelconques effectués par le preneur dans les lieux loués pendant le cours du bail resteraient la propriété du bailleur à moins que celui-ci ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur.

Mais l’accession ne devait jouer qu’en fin de jouissance, de sorte que le preneur restait propriétaire des embellissements, améliorations et installations en cas de renouvellement du bail.

La valeur locative du loyer doit-elle prendre en compte ces embellissements toujours propriété du preneur et entraîner une réfaction de la valeur locative puisque par définition le local sans embellissements, améliorations et installations a une valeur locative moindre ?


La Cour d’appel de PARIS dans un arrêt du 13 janvier 2017 a considéré qu’il convenait d’apprécier la valeur locative sans tenir compte des travaux réalisés par le preneur et de fixer donc cette valeur locative à la valeur unitaire basse proposée par l’expert.
La Cour de Cassation a censuré le raisonnement de la Cour d’Appel sur le fondement de l’article R.145-8 du Code de Commerce.

En effet, la Cour de Cassation décide que dès lors que l’estimation de l’expert était fondée sur une accession en fin de bail et intégrait dans la valeur locative des travaux d’aménagement réalisés par le locataire, la Cour d’Appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.

Cela veut dire que la Cour d’Appel n’aurait pas dû prendre en compte la valeur unitaire basse proposée par l’expert qui elle-même tenait compte des travaux réalisés par le preneur.

Il convient de préciser que les travaux réalisés par le locataire en cours de bail suscitent énormément de contentieux car le système juridique n’est pas simple à comprendre pour les praticiens car il a un lien avec le déplafonnement du loyer.
Si les travaux d’améliorations modifient les caractéristiques des locaux loués, ils doivent entraîner le déplafonnement à l’échéance du bail par application des articles L145-33, L145-34 et   R.145-3 du Code de Commerce.
En revanche, s’il ne s’agit que d’améliorations apportées aux lieux loués sans modification des caractéristiques (la notion d’amélioration n’étant définie ni par le texte ni par la jurisprudence) le déplafonnement du loyer et leur intégration dans la valeur locative sont acquis dès le renouvellement du bail en cours duquel ces travaux ont été réalisés, à la condition que le bailleur en ait assumé la charge soit directement, soit indirectement, à défaut, le déplafonnement interviendra au second renouvellement.
Ainsi, pour relier ces notions à l’Arrêt commenté, il faut considérer que les travaux d’améliorations effectués par le preneur n’ont pas été financés par le bailleur, n’ont pas modifié les caractéristiques du local et sont restés la propriété du preneur compte tenu du renouvellement du bail.
Par ailleurs le déplafonnement est ici automatique mais il s’agit ici d’un bail qui a duré plus de 12 ans.

Il convient donc de manier l’ensemble de ces concepts avec beaucoup de précaution et de choisir à chaque fois la bonne stratégie.

En tout état de cause, l’Arrêt commenté est conforme aux textes et à la jurisprudence dominante.



Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo: © kotoyamagam - Fotolia.com
 

Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
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