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Réforme de la procédure de divorce à venir : quelles nouveautés ?

Publié le : 08/02/2019 08 février Fév. 2019
Particuliers / Famille / Divorces
Après la contractualisation du divorce par consentement mutuel, les parlementaires réfléchissent désormais à la simplification des autres procédures de divorce dans le cadre du projet de la loi de programmation pour la justice 2018-2022. La participation du Cabinet Drouineau 1927 aux Etats Gé...

Responsabilité du syndic de copropriété en cas d’inaction face à des travaux urgents

Publié le : 07/02/2019 07 février Fév. 2019
Particuliers / Patrimoine / Copropriété
L’arrêt rendu le 13 septembre 2018 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (numéro de pourvoi 17-17.702) vient rappeler le rôle éminent du syndic de copropriété dans le cadre des travaux urgents. Pour rappel, article 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syn...

Prime exceptionnelle de fin d'année : Pour qui ? Selon quelles modalités ?

Publié le : 06/02/2019 06 février Fév. 2019
Particuliers / Emploi / Contrat de travail
Entreprises / Ressources humaines / Salaires et avantages
Face aux revendications des gilets jaunes courant décembre 2018, le Président de la République a fait une série d’annonces le 10 décembre dernier, parmi lesquelles figure la « prime exceptionnelle de pouvoir d’achat ». Avec des contours au départ un peu flous, le Premier Ministre est venu appo...

Pas de paiement de travaux sans devis signé ?

Publié le : 28/01/2019 28 janvier Janv. 2019
Particuliers / Consommation / Contrats de vente / Prêts
Il convient de rappeler, qu’en vertu de l’article 1359 du Code civil, vis-à-vis d'un particulier, quelque soit l'objet du contrat, un écrit est, pour une raison de preuve, impératif avant l'achat d'un produit ou d'une prestation de services, dès lors que l'engagement des parties excède 1 500 €....

Comment apprécier le risque médical ?

Publié le : 02/01/2019 02 janvier Janv. 2019
Particuliers / Santé / Préjudice corporel
Le patient qui subit un dommage à la suite d’un acte de prévention, de diagnostic ou de soins qui n’engage ni la responsabilité du professionnel de santé, ni celle de l’établissement de santé, peut solliciter l’indemnisation des préjudices qui en ont découlé au titre de la solidarité nationale...

Infraction de non désignation des conducteurs : les personnes morales pénalement responsables

Publié le : 22/01/2019 22 janvier Janv. 2019
Particuliers / Pénal / Permis de conduire
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécurité
Si le représentant légal de la personne morale ne dénonce pas l’identité du conducteur du véhicule ayant commis l’infraction dans un délai de 45 jours, la contravention de non-désignation sera constituée. La loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIème siècle, e...
Syndicat de copropriété - Crédit photo : © Olivier Le Moal - Fotolia.com
Crédit photo : © Olivier Le Moal - Fotolia.com

Responsabilité du syndic de copropriété en cas d’inaction face à des travaux urgents

Publié le : 07/02/2019
L’arrêt rendu le 13 septembre 2018 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (numéro de pourvoi 17-17.702) vient rappeler le rôle éminent du syndic de copropriété dans le cadre des travaux urgents.
Pour rappel, article 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Les aléas de la construction, les intempéries et les dégradations volontaires ou involontaires peuvent en effet rendre indispensables et urgentes des réparations à l’immeuble, qu’il n’est pas possible de différer dans l’attente d’une assemblée générale.

Il incombe donc au syndic, compte-tenu des circonstances, d’agir spontanément, à défaut de quoi son inaction pourra lui être reprochée tant par le syndicat des copropriétaires que les copropriétaires eux-mêmes.

Les exemples sont multiples : défaut d’étanchéité d’une terrasse, chauffage central défaillant, canalisations d’eau qui ne remplissent plus leur fonction, murs qui menacent de s’écrouler…

Le syndic doit donc faire procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et solliciter pour ce faire une provision, laquelle ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux sans délibération préalable de l’Assemblée générale.

Parallèlement, il doit informer les copropriétaires de son initiative pour appeler les provisions complémentaires et convoquer sans délai l’Assemblée générale pour qu’elle ratifie l’exécution des travaux.

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt rendu le 13 septembre 2018, la Cour d’appel, pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de prise en charge des travaux de réhabilitation des parties communes consécutifs à un incendie, avait considéré que certes, le syndic avait manqué à son obligation de faire procéder de sa propre initiative, compte-tenu de l’urgence, à l’exécution de travaux de remplacement de la porte d’entrée nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble mais que, l’immeuble ne respectait pas les normes de sécurité et d’incendie, que les dégradations existaient avant la prise de fonction du syndic et que ce dernier n’était pas à l’origine de la venue de squatters et que l’Assemblée générale avait refusé de voter les travaux nécessaires.

En clair, les Juges du fond avaient estimé que le syndic, en accomplissant ces nombreuses diligences, n’avait pas manqué à son obligation de moyens et qu’il avait accompli les diligences normales d’un professionnel averti.

La décision est censurée par la Cour de cassation qui estime qu’il appartenait à la Cour d’appel de rechercher, comme il le lui était demandé, si la faute du syndic n’avait pas été de nature à permettre l’incendie, à la survenance duquel le syndic a imputé les travaux de réhabilitation dont il demandait l’indemnisation.

La Haute juridiction renvoie donc l’affaire devant la Cour d’appel, autrement composée, afin qu’elle se prononce sur les conséquences de la carence du syndic de copropriété dans la réparation immédiate de la porte d’entrée qui aurait pu, peut-être, permettre d’éviter l’incendie…
Au travers de cette décision, on voit donc que le syndic de copropriété, face à des travaux urgents, doit réagir avec célérité pour que les mesures impératives de sauvegarde soient prises, s’il ne souhaite pas voir ultérieurement sa responsabilité engagée.

Face à l’inaction d’un syndic, le syndicat des copropriétaires ou les copropriétaires eux mêmes doivent réagir en le mettant en demeure de respecter ses obligations, et à défaut, agir en justice en saisissant un avocat pour faire valoir leurs droits.


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

BACLE Florent
Avocat Associé
DROUINEAU 1927 - Poitiers, DROUINEAU 1927 - La-Roche-Sur-Yon
POITIERS (86)
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