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La volonté du donateur au cœur de l’acte de donation-partage

Publié le : 28/03/2019 28 mars Mars 2019
Particuliers / Famille / Successions
Le partage d’ascendant se forme dès que l’un des enfants a accepté son lot et la position de ceux qui n’acceptent pas leur lot est sans effet sur la validité et l’opposabilité de la donation-partage. Civ. 1ère, 13 fév. 2019, n°18-11.642   Sur les faits Par un premier acte notarié, un homm...

Congé avec offre d'indemnité d'éviction et prescription de l'indemnité d'occupation

Publié le : 26/06/2019 26 juin Juin 2019
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
Commentaire d'arrêt : Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 mars 2019 n°18-11.991 La Cour de Cassation s’est positionnée sur la question du règlement de l’indemnité d’occupation dans l’hypothèse de délivrance d’un congé avec indemnité d’éviction. Les faits : En l’espèce, un bailleur...

Licenciement pour refus d'une modification du contrat de travail issue du transfert d'entreprise

Publié le : 31/05/2019 31 mai Mai 2019
Particuliers / Emploi / Contrat de travail
Particuliers / Emploi / Licenciements / Démission
Par un arrêt du 17 avril 2019 (Cass. soc. 17-4-2019 n° 17-17.880 FS-PB, Sté Bloom Trade c/ L.), la chambre sociale de la Cour de cassation vient compléter sa jurisprudence sur les effets du refus par un salarié de la modification de son contrat de travail résultant du transfert d'entreprise.  ...

Délai et forme imposés à l’intimé pour réaliser un appel provoqué

Publié le : 16/07/2019 16 juillet Juil. 2019
Particuliers / Consommation / Procédures
Il s’agit là d’une question historique puisque le décret n° 2017-891 du 6 mai 2017 a modifié l’article 909 du CPC.   En effet la version initiale de celui-ci née de la réforme  dite « Magendie » de la procédure d’appel encadrant sévèrement les délais laissés aux parties pour s’exprimer par éc...

Comment apprécier le risque médical ?

Publié le : 02/01/2019 02 janvier Janv. 2019
Particuliers / Santé / Préjudice corporel
Le patient qui subit un dommage à la suite d’un acte de prévention, de diagnostic ou de soins qui n’engage ni la responsabilité du professionnel de santé, ni celle de l’établissement de santé, peut solliciter l’indemnisation des préjudices qui en ont découlé au titre de la solidarité nationale...

La clause pénale : clause souple mais limitée

Publié le : 01/07/2019 01 juillet Juil. 2019
Entreprises / Contentieux
Particuliers / Pénal / Procédure pénale / Procédure civile
La clause pénale, régie par l’article 1231-5 du code civil, est la clause par laquelle une partie à un contrat s’engage à payer à son cocontractant une indemnité forfaitaire prévue à l’avance et, indépendamment du préjudice subi en cas d’inexécution totale, partielle ou tardive de ses obligatio...
Agent immobilier : sans vente, la clause pénale est inapplicable

Agent immobilier : sans vente, la clause pénale est inapplicable

Publié le : 03/01/2019 03 janvier Janv. 2019
La jurisprudence ne cesse de veiller à la stricte application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui règlemente la profession d’agent immobilier et notamment les conditions de perception de fonds par ces derniers.
Ainsi, et après être intervenue à plusieurs reprises en vue de préciser les modalités de rémunération des agents immobiliers, la Cour de cassation se penche depuis quelques années sur la problématique de leur indemnisation éventuelle en l’absence de commission versée.

En effet, la profession a tenté de pallier la rigueur des décisions rendues en la matière par le jeu de clauses pénales figurant au mandat de vente et destinées à obtenir le paiement d’une indemnité compensatrice de la perte de rémunération.

Cependant, et là encore, la Cour de cassation s’est érigée en véritable gardienne de l’ordre public en appliquant strictement les dispositions de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 relatives aux sommes susceptibles d’être exigées par les agents immobiliers.

L’arrêt rendu le 14 novembre dernier par la 1ère chambre (n°17-14885) en est une nouvelle illustration qui confirme une jurisprudence désormais bien fixée en la matière.

En l’espèce, une venderesse avait confié un mandat exclusif de vendre un bien à une agence immobilière avant de se rétracter et ce, après avoir reçu une offre d’achat conforme aux conditions prévues par le mandat de vente.

L’agence immobilière avait alors assigné sa mandante en paiement d’une indemnité égale au montant de la rémunération prévue par le contrat sur le fondement de la clause pénale y figurant.

Celle-ci prévoyait en effet que le mandant « s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire ».

Alors que la cour d’appel de Poitiers avait fait droit à cette demande, la Cour de cassation considère que celle-ci a violé les dispositions des articles 6-1, alinéa 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

La Haute juridiction reprend ici un attendu de principe régulièrement rappelé aux termes de sa jurisprudence de ces dernières années :
« Attendu qu’il résulte du rapprochement de ces textes qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu mandant écrit n’ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ».

En application de ce principe, elle réfute donc les motifs retenus par la cour d’appel selon lesquels le refus de la mandante de signer un avant-contrat et de réaliser la vente constituerait un manquement à son obligation prévue par le mandant de vente qui déclencherait le paiement d’une indemnité compensatrice forfaitaire.

La Cour de cassation souligne que « la vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse ».
Sans vente, la clause pénale s’avère donc inapplicable.

Cette jurisprudence ne constitue que la rigoureuse et parfaite application de l’article 6-1 précité de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 selon lequel aucune somme d’argent, qu’il s’agisse d’honoraires ou d’indemnité conventionnelle, ne peut être exigée de l’agent immobilier dès lors que le contrat de vente n’a pas effectivement été conclu.

Il s’agit là d’une disposition d’ordre public qui ne souffre pas d’exception et à laquelle il ne peut être dérogé par contrat, ce que la Cour de cassation ne cesse de réaffirmer (1).

La seule hypothèse d’indemnisation prévue serait celle où le mandant aurait conclu l’opération en privant l’agent immobilier de sa commission
Le simple fait de refuser la signature d’un compromis conforme aux conditions prévues par le mandat ne peut être considéré comme fautif.

Cette solution, si elle ne facilite pas la tâche des agents immobiliers, doit être approuvée au regard des textes et de la finalité de la loi Hoguet qui est, rappelons-le, la protection du propriétaire. 

Index:
(1)  Pour des applications antérieures : Cass. 1ère civ., 16 nov. 2016, n°15-22.010 ; 12 avril 2018, n°17-14.181 et 17-14.341 ; 3 mai 2018, n°17-16.657
Pour une application postérieure : Cass. 1ère civ., 12 déc. 2008, n°17-10.417



Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Fabio Balbi - Fotolia.com
 

Auteur

LETOURMY Marie
Avocat Collaborateur
CORNET VINCENT SEGUREL LILLE
LILLE (59)
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