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Fonction publique : le supplément familial de traitement peut-il être partagé entre les parents ?

Publié le : 01/02/2021 01 février févr. 02 2021
Particuliers / Famille / Enfants
Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratif
L’ensemble des fonctionnaires, agents contractuels relevant de la fonction publique d'État, hospitalière ou territoriale, peuvent désormais obtenir le partage par moitié entre les deux parents, en cas de résidence alternée, du supplément familial de traitement. Le supplément familial de trai...

Plus-values des particuliers : Quelles sont les principales mesures de la loi de finances 2021 ?

Publié le : 23/02/2021 23 février févr. 02 2021
Particuliers / Patrimoine / Fiscalité
Il a fallu 4 lois de finances rectificatives pour que la loi de finances pour 2021 n° 2020-1721 du 29 décembre soit adoptée. Elle entérine le plan de relance de l’économie et multiplie les mesures de soutien aux secteurs économiques les plus touchés, notamment par la voie de la défiscalisation....

La preuve des heures supplémentaires

Publié le : 25/02/2021 25 février févr. 02 2021
Particuliers / Emploi / Contrat de travail
Entreprises / Ressources humaines / Temps de travail
  Par un arrêt du 27 janvier 2021 (Cass. soc. 27-1-2021 n° 17-31.046 FP-PRI,), la chambre sociale de la Cour de cassation montre qu'elle assure le contrôle de la notion d'éléments suffisamment précis en matière de preuve des heures supplémentaires. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 10 octobre...

Les nouvelles conditions d’utilisation de WhatsApp : quels changements pour les utilisateurs ?

Publié le : 24/02/2021 24 février févr. 02 2021
Particuliers / Consommation / Informatique et Internet
Les deux milliards d’utilisateurs de la messagerie WhatsApp sont furieux. Les nouvelles conditions d’utilisation de l’application dont la mise à jour était initialement prévue le 8 février 2021 est reportée à trois mois, soit au 15 mai prochain. Elles devraient imposer aux utilisateurs d’ac...

L'appréciation par le juge disciplinaire d'une position de principe hostile à la vaccination

Publié le : 21/01/2021 21 janvier janv. 01 2021
Particuliers / Santé / Responsabilité médicale
Coronavirus
Dans son édition du 15 janvier 2021, le quotidien La Charente Libre rapportait les propos de ce qu’il qualifiait comme « un communiqué anti vaccin de l’ordre des médecins de la Charente » semant le trouble. Le président de l’ordre des médecins de la Charente considérait dans ce communiqué qu...

L’autorité de la chose jugée d’une décision rendue dans la même instance

Publié le : 19/02/2021 19 février févr. 02 2021
Particuliers / Pénal / Procédure pénale / Procédure civile
Un arrêt de la Deuxième Chambre civile du 14 janvier 2021 (n° 19-758) vient apporter une pierre au véritable cairn que constitue l’édification de la jurisprudence sur la fin de non-recevoir qu’est l’autorité de la chose jugée. En effet si la notion est très ancienne (droit romain) et inscrit...
Agent immobilier : obligation d’information sur les risques de l’opération

Agent immobilier : obligation d’information sur les risques de l’opération

Publié le : 07/05/2018 07 mai mai 05 2018

L’agent immobilier qui apporte son concours à une opération d’investissement immobilier locatif est tenu, à l’égard de ses clients, d’une obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques de l’investissement proposé et les risques susceptibles de remettre en cause la rentabilité annoncée.

Cassation civile 3e, 8 février 2018, n° 17-11051


C’est sous cette considération que la Cour de cassation a, dans une récente affaire, fait porter à un agent immobilier la responsabilité du fiasco d’une opération d’investissement immobilier locatif (Cassation civile 3e, 8 février 2018, n° 17-11051).

Les faits étaient les suivants : 


Un couple de particuliers est démarché par une agence immobilière spécialisée dans les placements immobiliers.

Celle-ci leur propose une opération d’investissement locatif dans une résidence de tourisme.

Le montage de l’opération est assez classique : une société de promotion immobilière lance un programme de construction d’une résidence de tourisme dans une station de sports d’hiver. Les appartements de la résidence sont mis en vente en l’état futur d’achèvement par l’entremise de l’agence immobilière.

Parallèlement à la vente, les acquéreurs des appartements consentent un bail commercial à la société exploitant la résidence. Les loyers versés aux investisseurs au titre de ce bail commercial assurent la rentabilité de l’opération.

La plaquette commerciale remise aux particuliers par l’agence immobilière mettait en avant la rentabilité et la sécurité de l’opération en utilisant des phrases telle que « la société (…) [la société exploitant la résidence] vous garantira un loyer quel que soit le remplissage effectif de votre appartement » ou encore « ensemble, optimisions votre investissement immobilier en toute sécurité ».

Séduits, notre couple de particuliers accepta de signer un contrat de réservation portant sur un appartement, une place de stationnement et deux casiers de ski. Le même jour, il conclut un contrat de bail commercial avec la société d’exploitation de la résidence.

Puis, après avoir obtenu un crédit immobilier auprès de la banque Crédit Mutuel, le couple signe l’acte authentique de vente.

Mais ce beau montage s’effondra tel un château de cartes lorsque - moins de deux ans après la signature du contrat de réservation – la société d’exploitation de la résidence fût placée en liquidation judiciaire.

Adieu donc sécurité et rentabilité. Sans parler des désordres et malfaçons de la construction que nos malheureux investisseurs durent également déplorer.

La responsabilité de l'agence immobilière retenue


Ces derniers décidèrent alors d’agir en responsabilité à l’encontre de la société de promotion immobilière, de la banque Crédit Mutuel et enfin de l’agence immobilière, pour manquement à leur obligation d’information et de conseil.

La Cour d’appel de Grenoble débouta intégralement les époux de leurs demandes en dommages et intérêts, estimant, notamment pour l’agence immobilière que celle-ci ne pouvait être tenue responsable ni de la défaillance de la société d’exploitation de la résidence, ni des désordres de la construction, qui sont des aléas que les époux devaient prendre en compte (CA Grenoble 1re chambre civile, 8 novembre 2016, n° 14/00439).

Saisi sur pourvoi des époux, la Cour de cassation jugea fondé l’arrêt d’appel en ce qu’il avait jugé non responsable la banque et la société de promotion immobilière.

En revanche, concernant la responsabilité de l’agence immobilière, la Cour de cassation censure le raisonnement de la Cour d’appel.

Selon elle, la Cour d’appel ne pouvait relever comme elle l’a fait que l’agence immobilière était spécialisée dans l’immobilier de placement et ne pas rechercher si celle-ci n’avait pas méconnu ses obligations d’information et de conseil à l’égard des époux investisseurs, en ne les alertant pas sur les risques de l’opération, notamment en cas de défaillance de l’exploitant et de non perception des loyers.

Dans ses motivations, la Cour de cassation n’avait pas manqué de souligner les termes de la plaquette commerciale de l’agence immobilière.

La portée pratique de cette décision n’est pas négligeable. Elle rappelle aux acteurs du secteur que le souci d’efficacité de l’argumentaire commercial ne doit pas conduire à laisser de côté leur devoir d’information et de conseil, ce sous peine de s’exposer à de lourdes condamnations en dommages et intérêts.


Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © AlcelVision - Fotolia.com


 

Auteur

Fatiha NOURI
Avocat
DROUINEAU 1927 - Poitiers, DROUINEAU 1927 - La-Roche-Sur-Yon
POITIERS (86)
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