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La volonté du donateur au cœur de l’acte de donation-partage

Publié le : 28/03/2019 28 mars Mars 2019
Particuliers / Famille / Successions
Le partage d’ascendant se forme dès que l’un des enfants a accepté son lot et la position de ceux qui n’acceptent pas leur lot est sans effet sur la validité et l’opposabilité de la donation-partage. Civ. 1ère, 13 fév. 2019, n°18-11.642   Sur les faits Par un premier acte notarié, un homm...

Le défaut de pouvoir du syndic pour agir en justice grandement relativisé par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019

Publié le : 10/09/2019 10 septembre Sept. 2019
Particuliers / Patrimoine / Copropriété
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le Syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande, qu’en défense, y compris contre des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. 1) Conséquences du défaut d'habilitation du Sy...

Licenciement pour refus d'une modification du contrat de travail issue du transfert d'entreprise

Publié le : 31/05/2019 31 mai Mai 2019
Particuliers / Emploi / Contrat de travail
Particuliers / Emploi / Licenciements / Démission
Par un arrêt du 17 avril 2019 (Cass. soc. 17-4-2019 n° 17-17.880 FS-PB, Sté Bloom Trade c/ L.), la chambre sociale de la Cour de cassation vient compléter sa jurisprudence sur les effets du refus par un salarié de la modification de son contrat de travail résultant du transfert d'entreprise.  ...

Les dangers de la médiation dans les procédures judiciaires en appel

Publié le : 07/08/2019 07 août Août 2019
Particuliers / Consommation / Procédures
Entreprises / Contentieux / Voies d'exécution
La médiation a le vent en poupe ! La médiation, tout le monde en parle. Les institutions, qu'il s'agisse de la Chancellerie ou de nos instances professionnelles, invitent à y adhérer, à se former, et à l’utiliser. Certains y voient une manière d’apaiser les conflits dans certains dossiers,...

Qui sont les ayants droit du défunt s’agissant de l’indemnisation due au titre de la solidarité nationale ?

Publié le : 04/09/2019 04 septembre Sept. 2019
Particuliers / Santé / Responsabilité médicale
Un arrêt très intéressant, situé aux confins du droit des successions et du droit de la réparation du préjudice corporel, vient d’être rendu par le Conseil d’État le 3 juin 2019 s’agissant de la notion d’ayants droit du défunt dans le cadre de l’indemnisation due au titre de la solidarité natio...

La clause pénale : clause souple mais limitée

Publié le : 01/07/2019 01 juillet Juil. 2019
Entreprises / Contentieux
Particuliers / Pénal / Procédure pénale / Procédure civile
La clause pénale, régie par l’article 1231-5 du code civil, est la clause par laquelle une partie à un contrat s’engage à payer à son cocontractant une indemnité forfaitaire prévue à l’avance et, indépendamment du préjudice subi en cas d’inexécution totale, partielle ou tardive de ses obligatio...
Agent immobilier : obligation d’information sur les risques de l’opération

Agent immobilier : obligation d’information sur les risques de l’opération

Publié le : 07/05/2018 07 mai Mai 2018
L’agent immobilier qui apporte son concours à une opération d’investissement immobilier locatif est tenu, à l’égard de ses clients, d’une obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques de l’investissement proposé et les risques susceptibles de remettre en cause la rentabilité annoncée.

Cassation civile 3e, 8 février 2018, n° 17-11051


C’est sous cette considération que la Cour de cassation a, dans une récente affaire, fait porter à un agent immobilier la responsabilité du fiasco d’une opération d’investissement immobilier locatif (Cassation civile 3e, 8 février 2018, n° 17-11051).

Les faits étaient les suivants : 


Un couple de particuliers est démarché par une agence immobilière spécialisée dans les placements immobiliers.

Celle-ci leur propose une opération d’investissement locatif dans une résidence de tourisme.

Le montage de l’opération est assez classique : une société de promotion immobilière lance un programme de construction d’une résidence de tourisme dans une station de sports d’hiver. Les appartements de la résidence sont mis en vente en l’état futur d’achèvement par l’entremise de l’agence immobilière.

Parallèlement à la vente, les acquéreurs des appartements consentent un bail commercial à la société exploitant la résidence. Les loyers versés aux investisseurs au titre de ce bail commercial assurent la rentabilité de l’opération.

La plaquette commerciale remise aux particuliers par l’agence immobilière mettait en avant la rentabilité et la sécurité de l’opération en utilisant des phrases telle que « la société (…) [la société exploitant la résidence] vous garantira un loyer quel que soit le remplissage effectif de votre appartement » ou encore « ensemble, optimisions votre investissement immobilier en toute sécurité ».

Séduits, notre couple de particuliers accepta de signer un contrat de réservation portant sur un appartement, une place de stationnement et deux casiers de ski. Le même jour, il conclut un contrat de bail commercial avec la société d’exploitation de la résidence.

Puis, après avoir obtenu un crédit immobilier auprès de la banque Crédit Mutuel, le couple signe l’acte authentique de vente.

Mais ce beau montage s’effondra tel un château de cartes lorsque - moins de deux ans après la signature du contrat de réservation – la société d’exploitation de la résidence fût placée en liquidation judiciaire.

Adieu donc sécurité et rentabilité. Sans parler des désordres et malfaçons de la construction que nos malheureux investisseurs durent également déplorer.

La responsabilité de l'agence immobilière retenue


Ces derniers décidèrent alors d’agir en responsabilité à l’encontre de la société de promotion immobilière, de la banque Crédit Mutuel et enfin de l’agence immobilière, pour manquement à leur obligation d’information et de conseil.

La Cour d’appel de Grenoble débouta intégralement les époux de leurs demandes en dommages et intérêts, estimant, notamment pour l’agence immobilière que celle-ci ne pouvait être tenue responsable ni de la défaillance de la société d’exploitation de la résidence, ni des désordres de la construction, qui sont des aléas que les époux devaient prendre en compte (CA Grenoble 1re chambre civile, 8 novembre 2016, n° 14/00439).

Saisi sur pourvoi des époux, la Cour de cassation jugea fondé l’arrêt d’appel en ce qu’il avait jugé non responsable la banque et la société de promotion immobilière.

En revanche, concernant la responsabilité de l’agence immobilière, la Cour de cassation censure le raisonnement de la Cour d’appel.

Selon elle, la Cour d’appel ne pouvait relever comme elle l’a fait que l’agence immobilière était spécialisée dans l’immobilier de placement et ne pas rechercher si celle-ci n’avait pas méconnu ses obligations d’information et de conseil à l’égard des époux investisseurs, en ne les alertant pas sur les risques de l’opération, notamment en cas de défaillance de l’exploitant et de non perception des loyers.

Dans ses motivations, la Cour de cassation n’avait pas manqué de souligner les termes de la plaquette commerciale de l’agence immobilière.

La portée pratique de cette décision n’est pas négligeable. Elle rappelle aux acteurs du secteur que le souci d’efficacité de l’argumentaire commercial ne doit pas conduire à laisser de côté leur devoir d’information et de conseil, ce sous peine de s’exposer à de lourdes condamnations en dommages et intérêts.


Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © AlcelVision - Fotolia.com


 

Auteur

Fatiha NOURI
Avocat Associé
DROUINEAU 1927 - Poitiers, DROUINEAU 1927 - La-Roche-Sur-Yon
POITIERS (86)
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