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Vente immobilière

Régularité du mandat de vente signé par un seul des époux

Publié le : 03/12/2019 03 décembre déc. 12 2019

Les règles du contrat de mandat signé auprès d’un agent immobilier sont soumises à un formalisme extrêmement strict défini par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 n°70-9 dite loi Hoguet.
La Cour de Cassation, appliquant la loi à la lettre, considérait que les nullités relevant d’atteinte au formalisme du mandat, étaient des nullités d’ordre public, entraînant la nullité absolue du contrat.

Les agents immobiliers étaient donc soumis à une sévérité extrême dans le contrôle de leur mandat, sévérité aux conséquences importantes puisque la nullité du mandat leur ôtait toute possibilité de réclamer leur commission et ce, même si leurs obligations contractuelles avaient parfaitement été remplies. 

Les causes de nullité des mandats peuvent être diverses, allant de l’absence de mention du numéro d’enregistrement sur l’exemplaire transmis au mandat, jusqu’aux nullités plus classiques de contrats concernant les capacités des parties.

En effet, pour qu’un mandat soit signé par les mandants il est indispensable que ceux-ci soient en capacité de le faire.

L’incapacité classique est la mise sous tutelle ou curatelle, mais existent aussi d’autres incapacité relevant de la nature du bien.

Ainsi, des époux ne peuvent pas aliéner un bien commun individuellement sans la présence de l’un ou l’autre des époux.

La vente passée par l’épouse sans la présence de l’époux d’un bien commun ne pourrait qu’être déclarée nulle et tout Notaire se refusera à passer une telle vente après les vérifications d’usage.

Fort logiquement, cette règle trouvait à s’appliquer aux mandats d’agent immobilier.

Néanmoins, la Cour de Cassation, qui développe de plus en plus une nullité relative aux mandats d’agence, a été saisie d’un tel cas d’espèce et a rendu une décision méritant le plus grand intérêt.

Deux époux étaient propriétaires de deux parcelles de terrain qu’ils décident de mettre en vente.

Seule l’épouse signe les mandats de vente octroyés à l’agence immobilière.

Lors de la présentation du compromis, l’agence ayant trouvé des acquéreurs, les époux refusent leur signature et mettent fin aux mandats.

L’agence les poursuit en paiement de leur commission et les époux soulèvent naturellement la nullité des mandats portant sur des biens communs et signés uniquement par l’épouse.

La Cour de Cassation confirme la position de la Cour d’Appel qui valide l’existence des mandats.

En effet, la Cour considère que les mandats ne contenaient pas de clause d’aliénation permettant à l’agence d’accepter toute offre au nom des époux, et consistaient donc en des mandants d’entremise et de recherche d’acquéreurs.
Ainsi, ces mandats n’étaient pas des « mandats d’aliénation mais des contrats d’entremise, acte d’administration de la communauté qui pouvaient être signés par la seule épouse. »
En conséquence, la Cour considère que l’épouse ne s’est pas engagée par ces mandats à vendre les biens définitivement mais sollicitaient uniquement la recherche d’acquéreurs, laissant donc la possibilité aux époux réunis par la suite d’accepter ou pas de vendre le bien.

Le mandat est donc valable et engage donc l’autre époux, quitte à régler par la suite le sort de la vente si celle-ci ne se fait pas.

Cette solution peut légitimement s’étendre aux autres cas où des vendeurs n’ont pas la capacité personnelle d’engager un bien, et notamment dans le cadre d’une indivision.


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

BROGINI Benoît
Avocat Associé
NEVEU, CHARLES & ASSOCIES
NICE (06)
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