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Patrimoine

En droit civil, le patrimoine est l'ensemble des biens et des obligations d'une personne, envisagé comme une universalité de droit, c'est-à-dire comme une masse mouvante dont l'actif et le passif ne peuvent être dissociés.

Le patrimoine est donc composé d’éléments actifs (les biens), ou passifs (les dettes), qui apparaissent ou disparaissent avec le temps, et dont la valeur est modifiée par le temps.

Nos avocats peuvent vous assister dans tous les litiges liés à votre patrimoine.

Par exemple vous rencontrez des difficultés de recouvrement des loyers de l’appartement que vous louez et souhaitez exercer une action en recouvrement de loyers ou en résiliation d’un bail ?
Ou, vous souhaitez exercer une action en contestation des résolutions d’une assemblée de copropriétaires ?
Vous voulez savoir quelles sont les autorisations préalables nécessaires avant de commencer des travaux sur votre immeuble ?

Mais, l’avocat n’intervient pas qu’en cas de litige, il est également là pour vous conseiller :

Vous voulez savoir quelles règles régissent la copropriété ?
Vous voulez connaître quelle type d’assurance il est préférable de prendre ?
Vous voulez connaître quelles dont les règles fiscales applicables ?

Parmi nos avocats, vous en trouverez qui sont compétents plus particulièrement en :
  • Droit du patrimoine
  • Droit de l’expropriation
  • Baux commerciaux et professionnels
  • Baux d'habitation
  • Construction
  • Assurances 
  • Fiscalité
Parcequ’il existe une multiplicité de situations envisageables, nous avons un large choix dans les domaines de compétence de nos avocats.

Vous retrouverez dans notre rubrique Patrimoine les thèmes suivants : 
Immobilier/Logement
Construction 
Expropriation
Copropriété
Assurances
Fiscalité
Gestion

Cette rubrique traite donc entre autre de tout ce qui touche au patrimoine mobilier, au patrimoine immobilier, à la saisie immobilière, aux baux, à la copropriété, à la vente d’immeuble, à l’assurance-vie, aux contrats d’assurance, aux donations, au régime fiscal des biens…

Consulter le Guide Pratique retards de travaux, par Me Le Fur.
Consulter le Guide Pratique faire face à une expropriation, par Me Fiat et Me Poncin.

 

Assurance contre les accidents corporels : la preuve du caractère accidentel du décès de l'assuré pèse sur les ayants-droit

Publié le : 09/05/2019 09 mai Mai 2019
Particuliers / Patrimoine / Assurances
Dans quelle mesure les ayants-droit du conducteur d’un véhicule automobile peuvent-ils bénéficier des garanties attachées à la protection corporelle souscrite par ce dernier en cas de décès ? C'est la question à laquelle la Deuxième Chambre civile de la Cour de cassation est venue répondre da...

Les recours entre coobligés sont soumis à la prescription de l'article 2224 du code civil

Publié le : 23/01/2020 23 janvier Janv. 2020
Particuliers / Patrimoine / Construction
« Le recours d’un constructeur contre un autre constructeur ou son sous-traitant relève des dispositions de l’article 2224 du code civil ; qu’il se prescrit donc par cinq ans à compter du jour où le premier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » La Cour de ca...

Cadastre, bornage, limites de propriété et revendication

Publié le : 06/02/2020 06 février Fév. 2020
Particuliers / Patrimoine / Copropriété
La connaissance juridique paraît aujourd’hui facilitée par les moyens de communication et la diffusion d’informations facilement accessible. Néanmoins, chacun trouvera finalement l’explication qui l’arrange et, au même titre qu’en ce qui concerne les sites florissant en matière médicale, il convi...

Expropriation : Date de référence pour fixation de l'indemnité

Publié le : 07/10/2014 07 octobre Oct. 2014
Particuliers / Patrimoine / Expropriation
La Cour de Cassation vient de se prononcer sur les conditions de prise en compte de la dernière évolution du document d'urbanisme local afin de déterminer la date de référence pour la fixation de l'indemnité d'expropriation.La Cour de Cassation vient de se prononcer sur les conditions de prise en...

Conséquences fiscales de la vente à prix minoré

Publié le : 02/05/2019 02 mai Mai 2019
Particuliers / Patrimoine / Fiscalité
Entreprises / Finances / Fiscalité
Deux récents arrêts, l’un du Conseil d’État, l’autre de la Cour d’appel de Paris, sont venus préciser quelles conséquences fiscales peuvent être tirées de la constatation d’un prix de vente minoré par comparaison avec la valeur réelle des biens sur lesquels celle-ci porte. Par principe, la ven...

Donations déguisées, donations indirectes : le match de la (re)qualification fiscale

Publié le : 06/02/2020 06 février Fév. 2020
Particuliers / Patrimoine / Gestion
Donations déguisées et donations indirectes ont pour points communs d’être aussi peu portées dans le cœur de l’administration fiscale qu’elles retiennent à la fois toute son attention. Parfois confondues, leur traitement par les services fiscaux qui les décèlent est cependant très différent....

Vente immobilière : devoir d'information de l'agent immobilier sur la présence de mérules

Publié le : 21/01/2020 21 janvier Janv. 2020
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
Dans son arrêt du 14 novembre 2019 n° 18-21.971, la cour de cassation renforce les obligations à la charge de l’agent immobilier. Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2013, des vendeurs ont conclu une promesse synallagmatique de vente de leur maison d’habitation au profit d’acquéreurs...
patrimoine bail commercial

Congé avec offre d'indemnité d'éviction et prescription de l'indemnité d'occupation

Publié le : 26/06/2019 26 juin Juin 2019

Commentaire d'arrêt : Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 mars 2019 n°18-11.991

La Cour de Cassation s’est positionnée sur la question du règlement de l’indemnité d’occupation dans l’hypothèse de délivrance d’un congé avec indemnité d’éviction.

Les faits :

En l’espèce, un bailleur a délivré un congé en date du 30 juin 2010 comportant refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.
 
Dix-huit mois plus tard, le 20 juin 2012, la société locataire a assigné son bailler en paiement d’une indemnité d’éviction et en restitution des sommes versées au titre de l’occupation des lieux du 1er juillet 2010, date du congé, au 2 avril 2013, date de la libération des lieux.

La procédure :

Dans un premier temps, le Tribunal de Grande Instance avait jugé prescrite la demande en paiement de l’indemnité d’occupation par le bailleur.
 
Aucune demande d’indemnité d’occupation n’avait été formalisée par le bailleur.
 
La première demande de la SCI n’est intervenue que durant la procédure ayant donné suite au rapport d’expertise judiciaire par conclusions déposées le 10 septembre 2014.
 
Il faut savoir également que le locataire avait réglé un certain nombre d’indemnités d’occupation, mais restait défaillant sur plusieurs mois.
 
La Cour d’Appel de Toulouse a estimé que la demande d’indemnité d’occupation était prescrite aux termes de l’article L. 145-60 du Code de Commerce, cette disposition prévoyant que toutes les actions exercées, en vertu du chapitre relatif au droit des baux commerciaux dans le Code de Commerce, se prescrivent par deux ans.
 
Mais bien plus encore, la Cour d’Appel de Toulouse avait estimé que le locataire pouvait obtenir restitution des sommes versées pendant la période de maintien dans les lieux.
 
Il faut en effet rappeler que par application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de Commerce, le locataire peut se maintenir dans les lieux tant qu’il n’a pas été réglé de l’indemnité d’éviction.
 
Dès lors, la Cour d’Appel de Toulouse a estimé que le bailleur ne pouvait obtenir aucune indemnité d’occupation faute de l’avoir réclamée dans le délai de l’article L. 145-60 et devait procéder à la restitution des quelques sommes perçues à ce titre.

La solution :

La Cour de Cassation censure cet arrêt.
 
Elle considère que le maintien dans les lieux se fait aux clauses et conditions du contrat expiré et que l’indemnité d’occupation est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé en l’absence de fixation en application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de Commerce.
 
Ainsi la Cour de Cassation a estimé que la Cour d’Appel avait violé l’article L. 145-28 du Code de Commerce.
La Cour de Cassation rappelle qu’aux termes de l’article L. 145-28 du Code de Commerce, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Cette décision est à notre sens le miroir de l’arrêt déjà rendu par la Cour de Cassation le 18 Janvier 2018 (Cass. Civ.3e, 18 janvier 2018, n°16-27.678) aux termes de laquelle le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L. 145-28 du Code de Commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice de l’ indemnité d’éviction.
 
Dès lors, il n’est pas possible de calculer ce délai de prescription à la date où le congé a été donné, mais bien à la date où le bénéfice de l’indemnité d’éviction est définitivement consacré, c’est-à-dire lorsque le bailleur ne peut plus exercer son droit de repentir prévu à l’article L. 145-58 du Code de Commerce.
 
Or, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité.
 
C’est donc à compter de ce moment précis que doit se calculer le délai de prescription de deux ans prévus à l’article L. 145-60 du Code de Commerce.

 
Cette décision a une réelle importance pratique.
 
Bien évidemment, le bailleur a intérêt à solliciter le paiement de son indemnité d’occupation le plus tôt possible, mais le délai de prescription n’est pas aussi court que l’a calculé à tort la Cour d’Appel de Toulouse dans l’arrêt censuré et commenté.


Cet article n'engage que son auteur.

Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
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