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Copropriété et handicap

Copropriété et handicap

Publié le : 09/05/2017

La réglementation des places de stationnement adaptées et l'adaptation des logements au handicap


La nécessité de garantir aux personnes handicapées un droit d’accès effectif aux équipements collectifs a été reconnue par la loi d’orientation du 30 juin 1975, suivie de la loi du 10 juillet 1987 et de la loi sur le Handicap du 11 février 2005.
 
Plus particulièrement en matière de copropriété, cette reconnaissance se traduit par la réglementation des constructions à usage d’habitation ainsi que par l’élargissement, en faveur des personnes handicapées de la possibilité d’effectuer des travaux modifiant les parties communes.
Le décret n° 2017-688 du 28 avril 2017 relatif aux places de stationnement adaptées dans les parties communes donne l’occasion de faire le point sur l’effectivité de ces mesures.
 
  • Les dispositions concernant la construction des immeubles neufs.

Ce sont le décret du 17 mai et l’arrêté du 1er aout 2006[1] qui précisent les aménagements d’accessibilité requis au sein des bâtiments d'habitation collectifs neufs.

Depuis le 1er janvier 2007, les constructeurs ont ainsi l’obligation de prévoir, sur le nombre total de places de stationnement prévues pour les occupants, un minimum de 5 % de places adaptées aux personnes à mobilité réduite. De même, s’il est prévu des places réservées aux visiteurs au minimum  5 % d’entre elles doivent être adaptées aux visiteurs à mobilité réduite.

En pratique, les places réservées aux occupants sont des lots privatifs et l’absence de texte imposant aux copropriétés de prévoir des places de parkings visiteurs, ne garantit pas aux personnes handicapées autres que les copropriétaires ou leurs ayant droits, de pouvoir bénéficier de places adaptées.

Néanmoins l’ordonnance du 26 septembre 2014[2] applicable aux constructions dont le permis a été accordé après le 1er janvier 2015 est venue pallier cette carence en ajoutant un II à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965[3] qui impose désormais au règlement de copropriété de prévoir qu'une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l'obligation d'accessibilité définie à l’article L. 111-7-1 du code de la construction et de l’habitation soit incluse dans les parties communes, le premier alinéa de l'article 1er du décret du 17 mars 1967[4] ayant été à son tour complété en ce sens par le décret du 8 novembre 2016[5]. Le décret d’application n° 2017-688 du 28 avril 2017 vient enfin d’être publié fixant les conditions et modalités selon lesquelles ces places adaptées devront être louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.  

Désormais pour les immeubles dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant l’entrée en vigueur du décret soit le 29 avril 2017, la décision de mise en location de la ou des places de stationnement adaptées dans les parties communes et la fixation des conditions de cette location.

À la suite de la communication de la décision de mise en location qui doit intervenir dans les trois mois de la tenue de l’assemblée, un (des) occupant(s) peut (peuvent) demander à bénéficier de ce droit de priorité.

En cas de pluralité de demandes, la place est attribuée en priorité à la personne ayant effectué la première demande reçue, le syndic doit alors conclure un contrat de location avec le bénéficiaire prioritaire dans le mois suivant la réception de la demande.
 
  • Les dispositions relatives aux immeubles existants

Certaines mesures existent pour faciliter l’adaptation des logements occupés par des personnes en situation de handicap, qu’il s’agisse du copropriétaire occupant ou de son  locataire.

Le copropriétaire handicapé, comme tout copropriétaire est en droit d’effectuer sur ses lots tous les travaux qu’il souhaite et à ses frais.
Ce n’est qu’en cas d’atteinte aux parties communes qu’il devra obtenir l’autorisation de l’assemblée générale.

A ce titre, l’article 59 de la loi dite « ALUR » n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, modifie les règles de majorité.

Désormais, la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 suffit pour l'autorisation donnée aux copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées qui affectent les parties communes.
Cette autorisation ne devra pas entraîner de rupture d’égalité entre les copropriétaires sous peine d’annulation de la délibération[6].

En cas de décision défavorable le refus s’imposera en raison de son caractère définitif, sauf au copropriétaire à saisir le tribunal dans les deux mois, le plus souvent sur le fondement d’un abus de majorité ;

En outre , il faut rappeler que la mise en œuvre  de ces droits se heurte non seulement au principe de la « souveraineté » des dispositions du règlement de copropriété notamment concernant l’usage des parties communes mais aussi à celui solidement établi selon lequel toutes les décisions d’assemblée générales doivent recevoir application tant que leur caractère illicite n’a pas été reconnu par le juge ainsi que la cour de cassation vient de le rappeler ; Civ., 3e, 9 juin 2016, n° 15-15112, les juges ne pouvant, même par le biais d’un contrôle d’opportunité, se substituer à l’assemblée générale.

Le locataire handicapé pourra quant à lui si son bailleur ne le fait pas, contester par voie oblique la décision de refus et tenter d’obtenir une autorisation judicaire.

On sait par ailleurs que si en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer à ce que son locataire réalise des travaux d’aménagement de son logement, en revanche, en vertu de l’article 7 f de la loi, le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord du bailleur qui peut exiger en fin de bail la remise des lieux dans leur état d’origine.

Ce régime a été modifié par la loi n°2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement et son décret d’application n°2016-1282 du 30 septembre 2016.

S’il est ainsi instauré un régime d’autorisation tacite à défaut de réponse du bailleur dans un délai de 4 mois suivant l’avis de réception de la demande, pour la réalisation des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap constituant des transformations, ces travaux sont limitativement énumérés à l’article 1 du décret et pourront se heurter au même refus de l’assemblée des copropriétaires s’ils touchent aux parties communes.

En conclusion, on voit que les mesures en faveur des personnes handicapées en matière de copropriétés peuvent être difficiles à mettre en œuvre notamment à défaut d’approche globale du législateur.

La grande diversité des situations relèvera donc le plus souvent de l’appréciation souveraine du juge du fond dans la limite des dispositions législatives sus décrites et des initiatives procédurales qui seront prises.
 
 
[1] Décret n°2006-555 du 17 mai 2006 - Arrêté du 1er août 2006 fixant les dispositions prises pour l’application des articles R.111-18 à R.111-18-7 du CCH, abrogé par l’arrêté du 24 novembre 2015 à compter du 1er avril 2016
[2] Ordonnance n°2014-1090 du 26 septembre 2014 / Loi n°2015-988 du 5 août 2015 ratifiant l’ordonnance n°2014-1090
[3] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
[4] Décret n° 67-223 du 17 mars 1967
[5] Décret n°2016-1515 du 8 novembre 2016
[6] Cass.Civ 3ème, 11 mai 2006, n°05-10.924


Cet article n'engage que son auteur.

 

Auteur

SILLARD Gilles-Antoine
Avocat Associé
SILLARD & Associés
VERSAILLES (78)
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