Jusqu'où s'étend l'obligation d'information et de conseil du notaire en matière de risque d'inondation ?

Jusqu'où s'étend l'obligation d'information et de conseil du notaire en matière de risque d'inondation ?

Publié le : 10/04/2018
L'arrêt rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation le 14 février 2018 vient illustrer une nouvelle fois l'obligation d'information et de conseil qui pèse sur le notaire à l'occasion d'une vente immobilière.

Pour rappel, et en l'absence d'obligation définie par la loi, ce sont les tribunaux qui ont mis à la charge du notaire, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil, une obligation d'information et de conseil qui a pour but de renseigner les clients sur les conséquences des engagements qu'ils contractent.

Cette obligation impose au notaire, qui est un professionnel de l'immobilier, d'avoir un rôle actif à l'occasion de la vente immobilière mais également de procéder aux investigations nécessaires afin d'éclairer ses clients de manière complète et circonstanciée tant en ce qui concerne leurs droits respectifs, leur situation juridique, la nature et la portée de l'opération qu'il entreprend que sur les avantages et les inconvénients qui en résulteront.

Cette obligation d'information et de conseil s'impose donc au notaire notamment en ce qui concerne le risque d'inondation.

Dans le cadre d'une vente ayant pour objet un immeuble situé en Corse, le notaire s'était contenté de solliciter une note d'urbanisme laquelle ne mentionnait pas l'existence du plan de prévention des inondations mais seulement un classement en zone UD c’est-à-dire en zone urbaine excentrée.

A la suite de travaux de réhabilitation en 2008, des inondations sont survenues et l’acquéreur a donc mis en cause la responsabilité civile du notaire pour manquement à son devoir d'information.

La Cour d'appel de Bastia a rejeté la demande indemnitaire en retenant que «  le notaire, qui a rempli son obligation de demander une note de renseignements d'urbanisme sur laquelle n'apparaît aucune mention pouvant faire suspecter le caractère inondable de la zone ou l'existence d'un plan de prévention des risques d'inondation, n'est pas tenu de vérifier l'existence d'un arrêté préfectoral en ce sens, que celui-ci, régulièrement publié, peut être recherché et consulté par l'acquéreur, aussi bien que signalé par les vendeurs, et que le classement en zone urbaine peu dense ne doit pas de facto inciter le notaire à faire cette vérification sans y être expressément invité par l'acheteur. »

La Cour de Cassation casse le raisonnement des juges corses et estime « Qu'en statuant ainsi, alors que la note de renseignements d'urbanisme ne dispensait pas le notaire de son obligation de s'informer sur l'existence d'un arrêté préfectoral publié, relatif à un plan de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a violé le texte susvisé », à savoir l’article 1382 du code civil qui fonde la responsabilité notariale.

La décision est intéressante à deux titres.

D'une part, le notaire ne doit pas se contenter d'une simple note d'urbanisme pour justifier son ignorance d'un texte publié à savoir l'arrêté préfectoral concernant le plan de prévention des inondations, lequel lui aurait permis d'informer pleinement l'acquéreur du risque d'inondation, information d'autant plus précieuse en l'espèce que le risque s'est réalisé.

D'autre part, le notaire ne peut se décharger de son devoir d'information et de conseil du fait de la possibilité pour la partie à qui l’information serait bénéfique de se la procurer elle-même puisque tant le vendeur que l'acquéreur pouvaient en théorie, comme tout citoyen, obtenir cette information ( même si l’on sait qu’en pratique, acquéreur et vendeur comptent sur les professionnels de l'immobilier que sont les notaires mais également les avocats mandataires en transactions immobilières pour sécuriser ce type de vente!).


Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Hagen411 - Fotolia.com


 

Auteur

BACLE Florent
Avocat Associé
DROUINEAU 1927
POITIERS (86)
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