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Bail commercial

Sort du bail postérieur à la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière

Publié le : 19/03/2020 19 mars mars 03 2020
Entreprises / Contentieux / Voies d'exécution 

En application de l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution, les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur.
D’ailleurs, l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution précise bien que la délivrance du commandement au débiteur entraine l’indisponibilité de l’immeuble.

Ainsi, une fois le commandement délivré, il parait clair que le débiteur ne peut plus jouir librement de l’immeuble et notamment, le louer.

Pourtant, dans plusieurs arrêts rendus dans les années 2000, la Cour de cassation a estimé que tout bail, même conclu postérieurement à la publication d'un commandement de saisie immobilière portant sur l'immeuble loué, était opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication (Civ. 3e, 15 janvier 1976, n° 74-13.676 ; Civ. 3e, 11 février 2004, n° 02-12.762 ; Civ. 3e, 23 mars 2011, n° 10-10.804).

Ces jurisprudences semblent manifestement contraires au texte, même si elles comportent une limite stricte : celle de l’information de l’adjudicataire.

Dès que l’adjudicataire est informé de la situation de location avant l’audience de vente forcée, le bail lui est opposable selon la Haute Cour.

En ce sens, voir l’arrêt rendu le 9 juin 2016 par la 3ème chambre civile de Cour de cassation (pourvoi 15-10.595):

Attendu que, pour rejeter la demande en annulation du commandement, l'arrêt retient que le commandement de saisie immobilière a été délivré le 6 octobre 2009 et publié le 1er décembre 2009, que le bail commercial a été consenti par M. Y... le 17 juin 2011 à la société Electronik production en cours de formation dont il est associé et gérant, que l'adjudication a été définitivement prononcée par arrêt du 10 octobre 2012, que le bail est donc inopposable aux consorts X... et que l'absence de mention de la société Electronik production n'altère en rien la validité du commandement de quitter les lieux ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les adjudicataires n'avaient pas eu connaissance de l'existence du bail avant l'adjudication, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision

Un arrêt récent rendu le 27 février 2020 par la même Chambre vient confirmer la jurisprudence de la Cour (N° 18-19.174)

Selon l’arrêt attaqué, un immeuble appartenant à une société Claridge, loué à M. et Mme X... selon bail du 15 septembre 2008, à effet au 1er septembre 2008, a été adjugé le 16 septembre 2014, à la société Bestin Realty, créancier poursuivant, faute d’enchère.

Le jugement d’adjudication, rejetant une contestation de M. et Mme X..., relevait que le procès-verbal de description et le « procès-verbal d’apposition de placard » mentionnaient que le bien faisait l’objet d’un bail.
Le 6 décembre 2014, la société adjudicataire de l’immeuble a fait délivrer à M. et Mme X... et à la société débitrice un commandement de quitter les lieux et que le 8 juillet 2015.

Un huissier de justice a procédé à leur expulsion en présence de la force publique.

La société débitrice et les locataires ont saisi un juge de l’exécution afin de voir annuler les opérations d’expulsion ;
Pour juger que M. et Mme X... n’avaient aucun droit propre à opposer à la société Bestin Realty lors de l’expulsion de la société Claridge et ordonner la vente des biens inventoriés dans le procès-verbal d’expulsion, la Cour d’appel retenait que le contrat de bail venu à expiration au 31 août 2014 n’avait pu se reconduire tacitement du fait de la saisie opérée par la société Bestin Realty sur l’immeuble suivant commandement du 4 mars 2013 ;

Les juges d’appel ne faisait qu’appliquer purement et simplement les textes légaux !

Rien n’y fait.

La Cour de cassation censure le raisonnement des juges du fond, appliquant sa propre jurisprudence :

Qu’en statuant ainsi, alors que la délivrance d’un commandement valant saisie immobilière n’interdit pas la conclusion d’un bail ou la reconduction tacite d’un bail antérieurement conclu, et que le bail, même conclu après la publication d’un tel commandement est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Le terme « qui en a eu connaissance » a son importance puisqu’à défaut, la Cour de cassation aurait été contrainte d’appliquer cette fois ci strictement les textes et de considérer que le bail était alors inopposable à l’adjudicataire.

Cependant, cette hypothèse est très rare en pratique dès lors que lorsqu’il existe des locataires en place, il est difficile de ne pas s’en apercevoir….

D'une part, lors de l’établissement du PV de description, l’huissier est nécessairement amené à constater la présence du ou des locataires et comme ce PV est annexé au cahier des conditions de la vente, il est nécessairement consulté par le futur adjudicataire.

D’autre part, à l’occasion des visites organisées par l’huissier sur place, les amateurs peuvent aisément constater la présence d’un ou des locataires.

Enfin, lors de l’audience d’adjudication, l’avocat de l’adjudicataire prend généralement la précaution de préciser, au moins oralement à l’assistance, si oui ou non l’immeuble est occupé.

Toute la difficulté cependant est de connaître précisément les conditions d’occupation puisque qu’il n’est pas rare en pratique que l’huissier, malgré ses demandes ou sommation, n’ait pas pu obtenir des locataires ou du débiteur la copie du contrat…


Cet article n'engage que son auteur.
 
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Auteur

BACLE Florent
Avocat
DROUINEAU 1927 - Poitiers, DROUINEAU 1927 - La-Roche-Sur-Yon
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