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Indivision

Un propriétaire indivis peut-il mettre en vente seul l'immeuble indivis, sans l'accord des autres indivisaires ?

Publié le : 23/04/2020 23 avril avr. 04 2020
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement 

La vente étant un acte de disposition, l'accord unanime de tous les indivisaires est en principe nécessaire pour céder un bien indivis.

Unanimité

La vente étant un acte de disposition, l'accord unanime de tous les indivisaires est en principe nécessaire pour céder un bien indivis.

Cette exigence résulte de l'article 815-3 alinéa 3 du code civil qui prévoit que le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressort pas de l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° du texte (qui concerne la vente de meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision). Le consentement des indivisaires doit être pur, simple et complet, sans quoi le contrat de vente ne peut se former (Civ. 3e civ., 20 févr. 1979, n° 77-14.042). 

Tempéraments

Il existe toutefois des tempéraments à cette règle de l’unanimité.

Les indivisaires peuvent notamment donner à l'un ou plusieurs d'entre eux un mandat général de gérer les biens indivis mais un mandat spécial est nécessaire pour vendre (C. civ., art. 815-3, al. 1er).

Pour pallier la rigidité de la règle de principe et éviter les situations de blocage, les articles 815-5 et 815-6 du code civil permettent également à un indivisaire de passer seul un acte, sur autorisation du président du tribunal judiciaire, lorsque le refus met en péril l’intérêt commun, pour lequel le consentement des coïndivisaires est nécessaire. Par ailleurs, la règle de l’unanimité est écartée lorsqu’un indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté. Dans cette hypothèse, un autre indivisaire peut être habilité à le représenter. 

La question se pose de savoir si, en dehors de ces hypothèses légalement prévues qui permettent de passer outre l’inaction ou la carence de l’un des coïndivisaires, un indivisaire peut mettre en vente seul un immeuble indivis, sans l’accord de ses coïndivisaires. 

Inopposabilité de la vente

Les textes sont silencieux sur la méconnaissance de la règle de l'unanimité.

La Cour de cassation considère aujourd’hui que « la cession d'un bien indivis, sans le consentement de tous les indivisaires, n'est pas nulle, mais seulement inopposable à ceux qui n'y ont pas consenti, et son efficacité subordonnée au résultat du partage » (Civ. 1re, 3 févr. 2016, n° 14-26.060).

La solution s’applique à la vente d'un bien immobilier (Civ. 1re, 9 mai 1978, no 76-12.646). En d’autres termes, la vente d'un immeuble indivis par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient (Civ. 3e, 12 mai 2010, n° 08-17.186), ce qui induit que la cession est opposable aux indivisaires qui n’ont pas consenti, à concurrence de la quote-part de son auteur (Civ. 1re, 5 avr. 2005, n° 02-15.459).
La même solution prévaut dans le cas d’une promesse de vente d'un immeuble indivis signée par un des indivisaires seulement (Civ 3e civ., 21 juin 1995, n° 93-17.522).

Risques engendrés par la vente

Néanmoins, la situation n’est pas sans risque et peut être source d’incertitudes.

D’une part, l’indivisaire ayant vendu seul le bien s’expose à un certain nombre d’actions qui peuvent être intentées à son encontre. Les coïndivisaires non-vendeurs disposent d'une action en répétition de l'indu, à concurrence du prix de vente de leur part encaissé par le vendeur (Civ. 1re, 1er juin 1983, n° 82-10.035). Ils peuvent en outre obtenir des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la dépossession (CA Angers, 1re ch., sect. A, 20 janv. 1998, n° 9601621).

D’autre part, l’acquéreur peut solliciter la nullité de la cession d'un bien indivis décidée par un seul indivisaire sur le fondement de l'article 1599 du code civil relatif à la vente de la chose d’autrui. Il s'agirait alors d'une nullité partielle car son étendue serait liée aux droits du vendeur. Si ce dernier a pu céder sa quote-part, ce n’est que pour le surplus que l'annulation peut être sollicitée (Civ. 20 juill. 1925 ; Civ. 3e, 12 mai 2010, no 08-17.186).

Or, cette action en nullité partielle pourrait conduire à l’intégration de l’acquéreur au sein de l’indivision. Cette intégration entre en contradiction avec l’article 815-14 du code civil qui prévoit le droit de préemption des coïndivisaires originaires. L’acquéreur devient indivisaire en lieu et place du vendeur sans que le droit de préemption n’ait pu être purgé. Il en résulte que la vente pourrait être frappée de nullité conformément aux dispositions de l’article 815-16 du code civil. 

Validation ultérieure de la vente

Il est toutefois possible d’envisager la validation totale d'une vente ou d'une promesse de vente d'un bien indivis consentie en violation de la règle de l'unanimité.

D’abord, l’inopposabilité de la vente n’est pas définitive puisqu’une validation de la vente peut intervenir par sa ratification a posteriori par tous les coïndivisaires (Civ. 1re, 30 janv. 1957). Le ou les indivisaires qui ne sont pas intervenus à la vente peuvent à tout moment exprimer leur consentement à la cession. Cette ratification conduit à régulariser l’opération. L'acte est alors consolidé rétroactivement, ce qui fait disparaître toutes les causes de nullité résultant de l'article 1599 du code civil.

Ensuite, la jurisprudence a précisé que lorsqu’à la suite du partage intervenant entre les indivisaires, le bien qui a fait l'objet de la vente est mis dans le lot de l'indivisaire qui l'a vendu, la vente est régularisée rétroactivement comme portant sur la totalité du bien, ce, par l'effet déclaratif du partage (Civ. 1re, 15 juin 1994, n° 91-20.633).

Enfin, la vente peut être intégralement validée par la théorie de l'apparence. En cas de propriété apparente, lorsque du fait d'une erreur commune et invincible, il n’était pas possible de savoir que le bien indivis vendu n'appartenait pas entièrement au vendeur, la règle error communis facit jus pourrait conférer à l'acquéreur « un droit incommutable à l'égard de tous les coïndivisaires présents ou non à l'opération » (P. Catala). La jurisprudence a pu recourir à cette théorie dans le cas de la vente d'une maison de faible valeur par les mandataires apparents d'un coïndivisaire absent (Civ. 3e, 6 févr. 1973, n° 71-14.771 ).


Cet article n'engage que son auteur.

 
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Auteur

BACLE Florent
Avocat
DROUINEAU 1927 - Poitiers, DROUINEAU 1927 - La-Roche-Sur-Yon
POITIERS (86)
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