EUROJURIS FRANCE

Régularisation des cotisations sociales : l’autocorrection de l’employeur n’impose pas de contrôle préalable à l’URSSAF

Delahousse Christophe — Mon, 07 Sep 2026 07:21:53 GMT

  Par un arrêt du 13 mai 2026, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation précise l’articulation entre la faculté reconnue à l’employeur de corriger ses déclarations sociales et les pouvoirs de recouvrement de l’URSSAF.

Elle juge que l’organisme peut contester une déduction opérée unilatéralement par le cotisant et réclamer les sommes correspondantes par voie de mise en demeure, sans mettre préalablement en œuvre la procédure contradictoire applicable à la vérification des déclarations.

Une déduction opérée par l’employeur sur une DSN (déclaration sociale nominative) ultérieure

Dans cette affaire, une société estimait avoir versé à tort, en novembre 2016, certaines cotisations au titre de la réduction générale des cotisations patronales.

Afin de récupérer les sommes qu’elle considérait comme indûment acquittées, elle les avait déduites de sa déclaration sociale nominative relative aux salaires du mois de décembre 2018.

Cette régularisation reposait sur l’article R. 243-10 du Code de la sécurité sociale, dans sa rédaction alors applicable. Ce texte permettait à l’employeur de corriger, lors de l’échéance déclarative la plus proche, les erreurs constatées dans ses déclarations antérieures. Les sommes indûment versées pouvaient être déduites du montant des cotisations à échoir, sauf demande de remboursement.
L’URSSAF de Midi-Pyrénées n’ayant pas admis cette déduction, elle avait adressé à la société, le 22 mars 2019, une mise en demeure portant sur les cotisations dues au titre du mois de décembre 2018 ainsi que sur les majorations de retard.

La procédure de vérification des déclarations était-elle obligatoire ?

La société soutenait que l’URSSAF ne pouvait pas écarter sa déclaration rectificative puis lui réclamer directement le paiement des cotisations correspondantes.

Selon elle, l’organisme aurait dû engager au préalable la procédure de vérification prévue par les articles R. 243-43-3 et suivants du Code de la sécurité sociale. Cette procédure permet notamment au cotisant d’être informé des résultats de la vérification et de bénéficier d’un délai pour présenter ses observations.

La société invoquait donc l’absence de débat contradictoire préalable pour contester la validité de la mise en demeure.
La cour d’appel de Toulouse avait toutefois rejeté cet argument. Elle avait relevé que la mise en demeure répondait à une déduction décidée et expliquée par le cotisant, et non à une vérification engagée d’office par l’URSSAF.

La Cour de cassation distingue vérification et recouvrement

La Cour de cassation approuve cette analyse et rejette le pourvoi.
Elle affirme que la mise en demeure délivrée, sur le fondement de l’article L. 244-2 du Code de la sécurité sociale, afin d’obtenir le paiement de cotisations que le cotisant n’a pas versées à l’échéance ne constitue pas une vérification de déclaration.

La solution repose principalement sur l’origine de la régularisation. En l’espèce, l’employeur avait lui-même décidé de minorer les cotisations dues au titre d’une échéance ultérieure. Cette correction avait été effectuée « sous sa seule responsabilité ».

L’URSSAF n’était donc pas à l’origine d’une opération de vérification imposant le respect des garanties procédurales prévues par les articles R. 243-43-3 et suivants du Code de la sécurité sociale.
L’organisme pouvait, par conséquent, considérer que les cotisations demeuraient dues et en poursuivre directement le recouvrement par l’envoi d’une mise en demeure.

Une décision appelant les employeurs à la prudence

Cet arrêt ne remet pas en cause la faculté, pour un employeur, de corriger une erreur déclarative ou de déduire des cotisations qu’il estime avoir indûment versées. Il souligne toutefois que cette autocorrection ne vaut pas reconnaissance, par l’URSSAF, du bien-fondé de la créance invoquée.

Avant toute déduction sur une DSN, l’employeur doit donc être en mesure de démontrer précisément l’existence et le montant de l’indu. Il est indispensable de conserver les calculs, bulletins de paie, déclarations initiales et éléments juridiques justifiant la régularisation.

La portée de l’arrêt doit néanmoins être circonscrite. La Cour de cassation ne dispense pas l’URSSAF de toute garantie procédurale. Sa solution concerne exclusivement l’hypothèse dans laquelle l’organisme poursuit, par voie de mise en demeure, le paiement de cotisations devenues impayées à la suite d’une correction opérée par l’employeur lui-même.

Lorsqu’une véritable vérification des déclarations est engagée à l’initiative de l’URSSAF, la procédure contradictoire prévue par le Code de la sécurité sociale demeure applicable.

Cet article n'engage que son auteur.

Restaurant sur le port : quand le domaine public rappelle qu'il ignore le droit au maintien dans les lieux

DROUINEAU Thomas — Fri, 04 Sep 2026 09:36:39 GMT

À propos du litige opposant le restaurant Le Yacht Club au Grand Port maritime de la Guadeloupe

  La presse guadeloupéenne rapporte le bras de fer qui oppose, depuis plusieurs mois, le restaurant Le Yacht Club au Grand Port maritime de la Guadeloupe (GPMG).

Installé depuis près de quinze ans sur le quai Lardenoy, à Pointe-à-Pitre, l'établissement doit son emplacement à une autorisation d'occupation temporaire (AOT) du domaine portuaire. Le port fait valoir que cette autorisation est arrivée à échéance en 2024 et entend récupérer les lieux ; le gérant conteste son expulsion, mettant en avant qu'il continue de régler une redevance qualifiée par lui de « loyer ».

Ce dossier, au-delà de son aspect médiatique, illustre une confusion très répandue entre deux régimes juridiques que tout oppose : l'occupation du domaine public et le bail de droit privé.

Une occupation par nature précaire et révocable

Le code général de la propriété des personnes publiques pose un principe constant : nul ne peut occuper une dépendance du domaine public sans y avoir été autorisé, et cette autorisation est toujours délivrée à titre précaire et révocable (art. L. 2122-1 à L. 2122-3 CG3P).

Une AOT est accordée intuitu personae, pour une durée déterminée, et son titulaire ne dispose d'aucun droit acquis à son renouvellement.

Contrairement à ce qu'autorise le statut des baux commerciaux, il n'existe donc, sur le domaine public, ni droit au maintien dans les lieux, ni garantie de reconduction : le titre s'éteint mécaniquement à son terme, que l'occupant continue ou non d'exploiter paisiblement les lieux.

Le paiement d'une redevance ne fait pas revivre un titre éteint

L'argument avancé par le gérant du Yacht Club — le maintien du paiement d'un « loyer » entre 2024 et 2026 vaudrait reconnaissance implicite de son droit à occuper les lieux — procède d'une lecture compréhensible, mais inexacte, de la matière domaniale.

En droit privé, l'article L. 145-8 du code de commerce ouvre un droit au renouvellement du bail commercial, et le maintien dans les lieux moyennant paiement du loyer peut caractériser une tacite reconduction.

Aucune règle équivalente ne gouverne l'occupation du domaine public : la perception d'une redevance par la personne publique gestionnaire, même après l'échéance du titre, ne vaut ni renouvellement tacite ni délivrance d'une nouvelle autorisation.

Elle peut, en revanche, être révélatrice d'une carence de gestion du port, qui a laissé perdurer une situation ambiguë pendant près de deux ans — une circonstance qui pourrait fonder, le cas échéant, une action indemnitaire de l'occupant, sans pour autant lui conférer un titre d'occupation.

Une question de qualification domaniale trop souvent négligée

Cette qualification — domaine public ou domaine privé de l'établissement gestionnaire — est pourtant déterminante.

Elle commande la nature du titre à délivrer, les modalités de sa révocation, la juridiction compétente en cas de litige, et l'étendue des droits que peut invoquer l'occupant.

Elle est trop souvent négligée par les personnes publiques gestionnaires de ports, de plages ou d'équipements touristiques, qui délivrent des « conventions d'occupation » sans toujours s'interroger sur le régime domanial de l'emprise concernée.

Le sort d'un éventuel fonds de commerce

Ce dossier soulève enfin une question que la seule analyse du titre d'occupation ne permet pas d'épuiser : celle du fonds de commerce exploité sur le domaine public.

Longtemps exclue par la jurisprudence administrative, la constitution d'un fonds de commerce sur une dépendance domaniale a été admise par la loi du 18 juin 2014, dite « Pinel » (art. L. 2124-32-1 CG3P), sous la seule réserve que l'occupant justifie d'une « clientèle propre » — disposition que le Conseil d'État a depuis jugée impérative, à laquelle la personne publique ne peut déroger par convention contraire.

Un restaurant exploité depuis quinze ans sur un emplacement aussi identifié que le quai Lardenoy, avec sa vue sur la Place de la Victoire et le Mémorial ACTe, paraît a priori réunir les conditions d'une telle clientèle propre.

Reconnaître l'existence d'un fonds ne suffit cependant pas à trancher le sort de l'occupant.

La précarité du titre domanial demeure entière : la constitution d'un fonds de commerce ne confère ni droit au maintien dans les lieux, ni garantie de renouvellement ; elle n'a d'incidence que sur les conséquences indemnitaires d'une éviction anticipée non fautive.

Cette articulation entre la valeur patrimoniale reconnue au fonds de commerce et la précarité consubstantielle de l'occupation domaniale reste l'une des questions les moins stabilisées du droit domanial : ni le juge ni le législateur n'ont, à ce jour, précisé si et comment cette valeur doit être prise en compte à l'échéance normale d'un titre, hors toute résiliation anticipée.

Ce flou nourrit sans doute l'incompréhension de nombreux occupants économiques du domaine public, convaincus — à tort au regard du seul titre, s'agissant de la valeur du fonds qu'ils ont patiemment constitué — d'avoir bâti quelque chose qu’ils pourront revendre.

Pour les gestionnaires du domaine public comme pour les opérateurs économiques qui en occupent une dépendance, ce dossier rappelle quelques exigences simples :

1. anticiper l'échéance des titres d'occupation
2. formaliser tout renouvellement par un acte exprès, dans le respect des mesures de sélection préalables
3. ne jamais laisser la perception d'une redevance suppléer à l'absence de délibération ou de décision expresse
4. vérifier, en amont de toute convention, si l'emprise concernée relève du domaine public ou du domaine privé de la personne publique gestionnaire
5. mesurer, lorsque l'occupant y exerce une activité commerciale, l'existence d'un éventuel fonds de commerce sur les conditions de son départ.

Cet article n'engage que son auteur.

Que va changer la loi de simplification de la vie économique en matière d’aménagement commercial ?

MEDINA Jean-Luc — Fri, 04 Sep 2026 08:02:09 GMT

  La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 assouplit plusieurs règles relatives aux autorisations d’exploitation commerciale (AEC). Entrées en vigueur le 28 mai 2026, ces mesures visent principalement à faciliter la transformation des zones commerciales existantes, sans favoriser la création de surfaces nouvelles.

En premier lieu, un commerce situé dans une zone d’activité économique en cours de transformation peut être transféré temporairement sur un autre site sans nouvelle AEC.

Cette dispense suppose que le transfert reste dans la même zone, ne change pas de secteur d’activité, n’augmente pas la surface autorisée et n’entraîne aucune artificialisation des sols.

Le commerce doit toutefois réintégrer son site initial dans un délai maximal de cinq ans, sous peine de caducité de l’autorisation d’origine.

La loi facilite également les déplacements de commerces au sein d’un même ensemble commercial.

Aucune nouvelle autorisation n’est exigée lorsque la surface totale de l’ensemble n’augmente pas, que l’emprise au sol du bâtiment demeure inchangée et que le magasin déplacé reste inférieur à 2 500 m², ou à 1 000 m² pour un commerce à prédominance alimentaire.

Autre assouplissement important : un magasin de plus de 1 000 m², exploité depuis plus de trois ans, peut être divisé en plusieurs cellules commerciales sans nouvelle AEC.

Cette transformation ne doit cependant entraîner aucune augmentation de la surface totale de vente et les nouvelles activités doivent rester dans le même secteur que l’activité initiale.

La loi favorise également la requalification des entrées de ville et des zones commerciales périphériques dans le cadre des opérations de revitalisation de territoire.

Les transferts de surfaces de vente réalisés à l’intérieur de ces secteurs sont dispensés d’autorisation lorsqu’ils ne créent aucune surface supplémentaire, n’artificialisent pas les sols et contribuent aux objectifs de l’opération.

Ces opérations doivent améliorer la mixité fonctionnelle, l’utilisation du foncier, la qualité architecturale, les espaces publics et les mobilités décarbonées, sans nuire aux commerces de centre-ville.

L’expérimentation issue de la loi « 3DS » est par ailleurs élargie à tous les EPCI volontaires disposant d’un SCoT comprenant un document d’aménagement artisanal, commercial et logistique ainsi que d’un PLUi ou de PLU exécutoires.

Dans ces territoires, l’autorisation d’urbanisme pourra tenir lieu d’AEC, sans saisine de la CDAC ni instruction par les services déconcentrés de l’État.

Cette expérimentation est prolongée de six à neuf ans, soit jusqu’en février 2031.

La composition des CDAC est également allégée : les personnalités représentant le tissu économique désignées par les chambres consulaires n’y siègent plus.

En matière contentieuse, la loi restreint l’intérêt à agir des professionnels concurrents.

Ceux-ci devront désormais démontrer que leur activité est susceptible d’être affectée de manière « directe et significative » par le projet, ce qui devrait limiter les recours purement dilatoires.

Les décisions de refus devront, en contrepartie, énoncer dès l’origine l’intégralité des motifs retenus, afin d’éviter que de nouveaux griefs soient successivement opposés au porteur du projet.

Enfin, l’obligation de communiquer au préfet et à la chambre régionale des comptes les principaux contrats conclus pour réaliser un projet autorisé est supprimée.

La réforme ne bouleverse donc pas l’aménagement commercial : elle facilite surtout le déplacement, la division et la restructuration des surfaces existantes.

Sa philosophie est claire : accélérer la reconversion des zones commerciales tout en maintenant l’interdiction de principe de l’artificialisation et la protection des centres-villes.

Cet article n'engage que son auteur.

Marché global de performance : le prix doit se lire globalement

DROUINEAU Thomas — Thu, 03 Sep 2026 06:52:35 GMT

À propos de TA Orléans, ord. réf., 17 juillet 2026, société Maître Cube c/ commune de Blois, n° 2603839

Aux termes de l’article L. 2171-3 du code de la commande publique, « le marché global de performance associe l’exploitation ou la maintenance à la réalisation ou à la conception-réalisation de prestations afin de remplir des objectifs chiffrés de performance », et « comporte des engagements de performance mesurables ».

Ce contrat séduit les collectivités : celui qui conçoit est celui qui exploitera, et il supporte donc les conséquences de ses propres choix.
Mais cette globalité complique la notation du prix.

De quel prix parle-t-on ?
Du coût des travaux, du coût global sur la durée, de la rémunération de l’équipe de conception ?
L’ordonnance rendue le 17 juillet 2026 par la juge des référés du tribunal administratif d’Orléans y répond clairement.

Les faits

La commune de Blois a lancé un marché global de performance pour la construction d’une salle de spectacle destinée à la Scène nationale — conception, réalisation, exploitation, maintenance.
Le règlement de la consultation retenait deux critères : la valeur technique pour 60 points et le prix pour 40 points, décomposé en trois sous-critères — honoraires du groupement (10), coût des travaux (20), coût global (10).

Classé deuxième avec 78,81 points contre 80,29, le groupement conduit par la société Maître Cube a saisi le juge du référé précontractuel. Sa requête est rejetée.

Le prix d’un contrat global s’apprécie globalement

C’est l’apport principal de l’ordonnance.
La requérante soutenait que le terme « honoraires » ne pouvait viser que des prestations intellectuelles, donc la seule phase de conception, et que l’assiette élargie retenue par la commune aurait dû être annoncée.

La juge écarte le moyen : « l’intégralité des prestations du marché en litige emporte le chiffrage d’honoraires », exploitation et maintenance comprises, et une assiette restreinte « aurait pour conséquence de sortir tout un volet du projet global complexe de l’appréciation financière des offres ».
La formule mérite d’être retenue.

On ne confie pas à un titulaire unique la conception, la construction et l’exploitation pour n’en noter ensuite qu’un tiers : c’est une lecture du règlement de la consultation gouvernée par l’objet même du contrat.

La commune était d’ailleurs bien armée — la décomposition du prix figurait en annexe de l’acte d’engagement et le règlement renvoyait au coût total de la DPGF et du DQE. L’assiette n’était pas cachée : elle était dans les pièces.

Le moins-disant qui perd

Le moyen tiré d’une « anomalie objective » — l’offre la moins-disante n’aurait pas obtenu la meilleure note de prix — est écarté comme manquant en fait : la requérante avait obtenu 39,31 points sur 40 pour 16 029 253,09 euros hors taxes, contre 36,29 à l’attributaire pour 17 710 760,75 euros.

Le groupement évincé était donc moins cher de près d’1,7 million d’euros, il avait la meilleure note de prix, et il a perdu : la valeur technique, pondérée à 60 points, a fait la différence. C’est la logique même du marché global de performance, où l’on n’achète pas un bâtiment mais un engagement dans la durée.

Deux confirmations utiles

D’abord, la méthode de notation n’a pas à être publiée dès lors que les critères et leur pondération le sont. La commune avait appliqué uniformément la formule de proportionnalité inverse — note maximale × (montant le plus bas / montant du candidat) —, d’une simplicité arithmétique : 10 × (3 577 546,69 / 3 843 596,62) = 9,31 points.

Ensuite, le rapport d’analyse des offres est un document préparatoire non communicable tant que le marché n’est pas signé : la demande d’injonction tendant à sa communication est irrecevable.
La juge relève au surplus que la commune avait détaillé en défense la méthode de notation et les caractéristiques de l’offre retenue, la requérante ayant ainsi été « mise à même de contester utilement » le rejet de son offre.

Une lettre de rejet lacunaire peut donc encore se rattraper ; mieux vaut ne pas avoir à le faire. Le juge rappelle enfin qu’il ne se prononce pas sur les mérites respectifs des offres, mais vérifie seulement l’absence de dénaturation.

Ce qu’il faut en retenir pour rédiger

Définir l’assiette de chaque sous-critère financier : le mot « honoraires » n’a rien d’évident dans un contrat qui mêle études, travaux et services.

Rattacher la notation du prix aux pièces financières — DPGF, DQE, annexe à l’acte d’engagement : c’est ce qui a sauvé la commune de Blois.

Calibrer la pondération en conscience, un critère technique à 60 points signifiant que l’offre la moins chère peut être écartée. Et soigner la lettre de rejet, notes détaillées à l’appui, pour les deux offres.

  Le marché global de performance est un bon outil. Il demande simplement que l’on écrive les critères financiers avec le même soin que les engagements de performance. À vos plumes !

Cet article n'engage que son auteur.

Votre maison a été détruite par un incendie : l’intervention de votre assureur et l’indemnisation de votre sinistre

MICHELOT Nicolas — Wed, 02 Sep 2026 07:32:04 GMT

  Nous avons tous dans notre entourage ou nos connaissances une personne dont la maison a pris feu et dont, en quelques heures, le patrimoine et les souvenirs de toute une vie sont partis en fumée.

Il existe de nombreux moyens techniques pour prévenir de tels sinistres.

Et pour les réparer un seul moyen : être bien assuré pour son domicile avec une assurance multirisque habitation, avec notamment la vérification que toute la propriété est assurée, pas seulement la maison, mais aussi les dépendances, garages, abri de jardin, piscine … mais aussi prendre en amont une consultation chez un Avocat afin d’effectuer les bonnes démarches immédiatement.

Pour les entreprises, il faut songer lors de la souscription du contrat multirisque entreprise à s’assurer pour les pertes d’exploitation causés par ces sinistres, non seulement dégât des eaux, inondation, mais aussi incendie.

En effet, outre leur douleur et leur désarroi, les propriétaires ou locataires, dont les biens ont été détruits par le feu vont devoir faire face à des obstacles de gestion et de procédures internes aux assureurs.
La priorité va être d’obtenir des avances pour se reloger et faire face aux premiers frais engendrés par l’incendie.
Puis, il faudra procéder aux mesures de décontamination et déconstruction.

Et enfin chiffrer les préjudices et éventuellement trouver l’origine du sinistre pour identifier le « responsable payeur »...

L’assureur va mandater à cette fin un cabinet d’expertise qui l’accompagnera dans ces étapes.

Le chiffrage du sinistre est une question délicate pour la victime. L’assureur ne souhaite pas allouer plus que la valeur du bien sinistré et il est surtout tenu par les limites d’indemnisations prévues au contrat. C’est un premier écueil, qui en cas de divergence peut justifier l’intervention d’un avocat, seul à même d’accompagner les sinistrés pour faire valoir l’intégralité de leurs préjudices en tant que victimes.

S’il s’avère que l’origine du sinistre peut être identifiée avec un tiers responsable, on y trouve un double intérêt.

D’abord pour la victime qui n’aura contre le responsable aucune limite contractuelle et pourra se faire indemnisation de tous ses préjudices, même hors contrat.
Ensuite pour son assureur qui pourra alors se faire rembourser par le responsable l’intégralité des sommes qu’il a avancées à son assuré (l’assureur multirisque habitation est subrogé).

C’est dans cette recherche de responsabilité que la victime et l’assureur peuvent saisir la justice pour que soit ordonnée une mesure d’instruction (référé expertise). Là encore le recours à un avocat se justifie.

Une fois le rapport d’expertise déposé, et à défaut d’accord amiable, la victime saisit de nouveau la justice pour se faire indemniser (procédure au fond).

Les causes des sinistres sont diverses : appareils électriques défectueux, travaux mal effectués, foudre …

Plusieurs régimes de responsabilités vont pouvoir être invoqués, garantie décennale de l’entreprise ayant réalisés les travaux, s’il s’agit d’un ouvrage, responsabilité contractuelle de l’entreprise ou responsabilité du fait des produits défectueux.

Ainsi que la cause du sinistre se trouve être une pompe à chaleur, une cheminée installée quelques années après que la maison soit terminée, un insert ou autre, l’artisan ou l’entreprise ayant procédé à l’installation et son assureur seront tenus à indemnisation.

C’est ce qu’a confirmé le Tribunal de Grande Instance de DAX, le 20 juin 2018, qui , saisi d’une action en indemnisation des préjudices causé par un incendie ayant ravagé une maison d’ habitation située dans les LANDES, a condamné, au visa de l’article 1792 du code civil l’installeur de panneaux photovoltaïque, (qui étaient à l’origine de l’incendie) et son assureur décennal à indemniser en totalité de leurs préjudices les propriétaires de la maison incendiée.

Ces propriétaires qui avaient pu faire reconstruire leur maison aux frais avancés de leur assureur multirisque habitation ont ainsi pu être indemnisés des préjudices qui n’étaient pas couverts par leur contrat d’assurance et notamment leurs frais de relogement au-delà de la période couverte par leur contrat, les pertes financières consécutives aux prêts en cours sur l’immeuble détruit par l’incendie et le préjudice moral d’avoir perdu tous leurs souvenirs.

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SAS : une cession d’action qui contourne les statuts peut être annulée sans preuve de fraude

Delahousse Christophe — Mon, 31 Aug 2026 13:07:09 GMT

  Par un arrêt du 8 juillet 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation apporte une précision particulièrement utile sur l’efficacité des clauses statutaires organisant la circulation des actions d’une société par actions simplifiée.

L’arrêt, rendu, est une cassation partielle, mais la solution relative à la violation d’un droit de préemption statutaire est expressément validée par la Cour de cassation.

L’affaire concernait la SAS Ora e-car. Son capital était détenu notamment par la société BDG Finance, Mme R. et la société Michel Nore, devenue ensuite Tikayan. Le 2 décembre 2020, BDG Finance a cédé la totalité de ses actions à une autre société luxembourgeoise, DG Finances. La société Michel Nore a soutenu que cette opération avait été réalisée en méconnaissance de la clause de préemption prévue par les statuts et a demandé l’annulation de la cession ainsi que celle de plusieurs assemblées générales postérieures.

La cour d’appel de Versailles avait retenu la nullité de la cession. Devant la Cour de cassation, les demanderesses au pourvoi soutenaient que cette sanction ne pouvait intervenir qu’à la condition de démontrer une collusion frauduleuse entre le cédant et le tiers acquéreur. Autrement dit, selon leur argumentation, la seule méconnaissance du mécanisme statutaire de préemption n’aurait pas suffi.

La Cour de cassation rejette clairement cette analyse. Elle énonce qu’il résulte de l’article L. 227-15 du Code de commerce que l’annulation d’une cession d’actions de SAS contraire à une clause statutaire « n’est pas soumise à la démonstration d’une collusion frauduleuse » entre le cédant et le cessionnaire. Le texte est particulièrement ferme puisqu’il dispose que : « Toute cession effectuée en violation des clauses statutaires est nulle. »

Dans l’espèce jugée, les statuts prévoyaient, à leur article 16, un droit de préemption au profit des associés. La Cour relève également que l’article 23 des statuts sanctionnait par la nullité les cessions réalisées en violation de ce droit. Surtout, les juges du fond avaient constaté que les associés n’avaient pas été mis en mesure d’exercer leur préemption. La Cour de cassation en déduit que la nullité de la cession avait été exactement prononcée.

La portée de l’arrêt est importante pour la pratique des SAS. La sanction trouve son fondement dans la loi elle-même : l’article L. 227-15 attache directement la nullité à la violation des clauses statutaires. Le fait que les statuts d’Ora e-car aient eux-mêmes rappelé cette sanction n’est donc pas ce qui crée la nullité. L’arrêt confirme ainsi la force particulière que le droit des SAS reconnaît aux règles statutaires encadrant la transmission des actions.

Cette solution doit cependant être distinguée de l’hypothèse dans laquelle la restriction à la cession figure uniquement dans un pacte extrastatutaire. Dans ce cas, l’article L. 227-15 n’est pas applicable puisqu’il vise expressément les clauses statutaires. Pour un pacte de préférence, l’article 1123 du Code civil subordonne notamment l’action en nullité à la connaissance, par le tiers, de l’existence du pacte et de l’intention de son bénéficiaire de s’en prévaloir. La différence de régime est donc substantielle : dans une SAS, la localisation de la clause dans les statuts peut avoir une incidence directe sur l’efficacité de la sanction.

Il faut enfin relever que la Cour de cassation prononce malgré tout une cassation partielle. Celle-ci ne remet pas en cause la nullité de la cession. Elle concerne l’annulation d’une assemblée générale du 22 août 2022 : la cour d’appel avait retenu que DG Finances y avait participé, alors que le procès-verbal établissait le contraire. La cassation intervient donc pour dénaturation de cet écrit.

  Cet arrêt du 8 juillet 2026 constitue ainsi un rappel très concret pour les associés et les rédacteurs de statuts de SAS : lorsqu’un droit de préemption est statutaire, son non-respect peut suffire à entraîner la nullité de la cession, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une entente frauduleuse entre le vendeur et l’acquéreur.

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Rupture anticipée d'un CDD : dans quels cas est-elle abusive ?

HORNY Caroline — Mon, 31 Aug 2026 07:09:21 GMT

  Un CDD ne se rompt pas comme un CDI. Une fois la période d'essai terminée, employeur et salarié sont en principe engagés jusqu'au terme prévu au contrat.

La Cour de cassation vient de le rappeler dans un arrêt du 9 avril 2026 (Cour de cassation, chambre sociale, 9 avril 2026, n° 25-13.589)

Dans quels cas peut-on rompre un CDD avant son terme ?

L'article L. 1243-1 du Code du travail est strict : sauf accord des parties, le CDD ne peut être rompu avant son terme qu'en cas de faute grave, de force majeure ou d'inaptitude constatée par le médecin du travail.
Le salarié dispose d'une possibilité supplémentaire : il peut rompre son CDD s'il justifie de la conclusion d'un CDI, sous réserve de respecter le préavis prévu par l'article L. 1243-2 du Code du travail.
En dehors de ces hypothèses, la rupture anticipée est irrégulière.

Quelle indemnisation pour le salarié ?

En cas de rupture anticipée abusive par l'employeur, le salarié peut réclamer les rémunérations qu'il aurait perçues jusqu'au terme prévu du CDD. Ce montant constitue un minimum que le juge ne peut pas réduire, même si le salarié retrouve rapidement un emploi (Cass. soc., 31 mars 1993, n° 89-43.708 ; Cass. soc., 23 nov. 1993, n° 90-44.675).
L'indemnité de fin de contrat peut également être due, selon la nature du CDD. Elle ne l'est notamment pas pour les contrats saisonniers, sauf dispositions conventionnelles plus favorables.

À l'inverse, si le salarié rompt irrégulièrement son CDD, l'employeur peut réclamer des dommages-intérêts, mais il doit démontrer le préjudice effectivement subi (article L. 1243-3 du Code du travail).

L'affaire jugée le 9 avril 2026

Un chef de partie cuisine avait été embauché en CDD saisonnier du 11 février au 12 novembre 2020. Sa période d'essai avait pris fin le 11 mars.
Le 5 juin, son employeur lui notifie pourtant la rupture du contrat, sans indiquer aucun motif.

La cour d'appel de Nîmes avait considéré qu'il s'agissait d'un licenciement sans cause réelle et sérieuse. Elle avait accordé au salarié 1.000 euros de dommages-intérêts en appliquant le barème prévu en matière de licenciement.

La Cour de cassation censure ce raisonnement : après la période d'essai, le contrat reste un CDD. Sa rupture avant le terme demeure donc une rupture anticipée de CDD et non un licenciement.

Lorsque cette rupture intervient en dehors des cas autorisés par la loi, l'article L. 1243-4 du Code du travail s'applique : le salarié a droit à des dommages-intérêts au moins égaux aux rémunérations qu'il aurait perçues jusqu'au terme du contrat.

Dans cette affaire, l'enjeu n'était donc plus une indemnité de 1.000 euros, mais au minimum les rémunérations correspondant à plus de cinq mois de contrat restant à courir.

  À retenir : Le CDD répond à un régime juridique spécifique. Ainsi, même après la période d'essai, un CDD ne peut pas être rompu librement mais doit correspondre aux cas strictement prévus par le code du travail.

Votre CDD a été rompu avant son terme, ou vous envisagez de rompre celui d'un de vos salariés ? Les dates, le motif invoqué et le contenu de la lettre de rupture sont déterminants. N'hésitez pas à contacter un avocat pour faire le point sur votre situation.

Cet article n'engage que son auteur.

Témoignage de Philippe BARBIER, 4ème Président d'Eurojuris France

BARBIER Philippe — Mon, 31 Aug 2026 06:30:43 GMT

  "INTERJURIS, puis EUROJURIS, ou comment s'assurer la joie de lever la tête du guidon pour s'apercevoir qu'on est dans l'échappée".

"PRÉSIDENT" ! 10 ans après Christian GERIGNY ! Ou à peu près…L’âge venant, la datation flanche mais les souvenirs demeurent.
Celui du vertige qui me saisit lorsque mon bien aimé et très éveillé Patrick BEUCHER m’apprit sur un trottoir parisien qu’il me trouvait digne de lui succéder est le plus vivace.
Bravant le lancinant syndrome de l’imposteur qu’il m’inoculait ainsi et qui ne me quitta pas durant mes mandats, je ne l’ai pas contredit, comme pour rendre hommage à l’objectivité dont il faisait preuve.

Lorsque j’en instruisis mes associés, ils m’offrirent un palm en gage approprié de résignation à l’intensification des escapades parisiennes ou régionales dont je me délectais depuis les premiers jours du réseau.
Formations ou agapes étaient un bonheur. Nous nous aimions tous et ne doutions de rien, notamment pas d’appartenir au premier réseau interprofessionnel français et, bientôt, international.

Globalement, grâce à un staff bienveillant et efficace, dont une « permanente » attentionnée et un secrétaire général infatigable, j'ai vécu près de 4 ans de béatitude et néanmoins de suractivité.

La mémoire que j'en garde n'est ternie que par le remord d'avoir dû, au nom de la nécessaire homogénéisation de nos méthodes par le biais de la certification ISO, évincer des cabinets de valeur qui ne se résolvaient pas à en accepter l'ardente obligation, et le regret de n'avoir pas su concrétiser le rêve qui ne m'a pas quitté, d'une holding fédératrice, dont les cabinets membres du réseau auraient porté le capital et qui aurait de façon croisée été associée en chacun d’entre eux.

Je n’éprouve que gratitude pour ceux qui m’ont accompagné et permis ensuite de goûter aux joies enrichissantes qu’offrait la position de délégué auprès d’EUROJURIS INTERNATIONAL avant de retrouver les cigales de mon exercice provençal et la fenêtre ouverte de nos échanges virtuels qui concurrencent regrettablement mais inévitablement nos manifestations présentielles.

J’admire par avance ceux d’entre nous qui s’attellent aux deux nouveaux chantiers qu’impose notre nouvelle révolution culturelle : la facturation électronique et l’intelligence artificielle.

Le réseau se doit, pour demeurer attractif et efficace, de guider et assister ses membres dans la mise en oeuvre de l’une et l’exploitation raisonnée de l’autre, avec l’intelligence dont 40 ans d’existence ont prouvé qu’elle lui était naturelle.

Philippe BARBIER

Bail d'habitation et préavis du locataire : la remise des clés met-elle fin au paiement du loyer ?

KABORI Jessica — Mon, 24 Aug 2026 07:43:57 GMT

En droit romain, la traditio c’est-à-dire la remise matérielle symbolisait le transfert de la propriété de l’objet du contrat.

En matière civile, notamment dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement dite VEFA, c’est la remise des clés de l’immeuble à l’acquéreur par le vendeur qui caractérise le respect de l’obligation de délivrance de ce dernier (article 1605 du code civil).

Pour ce qui est du bail d’habitation, il y a donc lieu de savoir si lorsque le congé émane du locataire, la remise des clés pendant le délai de préavis met fin au paiement du loyer.

L’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose concernant le locataire que :

« Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ».

Par application de la disposition légale, la Cour de cassation a précisé par un arrêt en date du 04 juin 2026 (Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 25-13.387) que :

« l'acceptation de la remise des clés et la rédaction d'un état des lieux de sortie, qui n'établissent que la libération des lieux, ne suffisant pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur au paiement de l'intégralité des loyers échus pendant le préavis ».

C’est dans ces conditions que la Cour suprême a jugé que : « le tribunal, qui n'a pas constaté que le bailleur avait renoncé au paiement des loyers qui lui étaient dus jusqu'à la fin du préavis, a violé le texte susvisé ».

  Par conséquent, le départ anticipé du locataire matérialisé par la remise des clés n’emporte pas renonciation non équivoque du bailleur au paiement du loyer et des charges jusqu’à la fin du délai de préavis. Cette renonciation doit résulter de l’occupation du logement par un autre locataire avant l’expiration dudit délai et en accord avec le bailleur.

Cet article n'engage que son auteur.

Avocat droit immobilier - Nantes

Fri, 21 Aug 2026 12:04:42 GMT

Le cabinet :

Cornet Vincent Ségurel est l’un des premiers cabinets d’avocats indépendants français, reconnu parmi les meilleurs en droit des affaires par de nombreux classements et récompenses (Legal 500, Chambers, Décideurs, etc.). Il regroupe plus de 240 avocats et juristes implantés dans 6 des métropoles les plus dynamiques du territoire. Notre cabinet vous offre l’opportunité de développer votre expertise dans un environnement d’excellence, tout en prenant un soin attentif à préserver votre équilibre vie personnelle/professionnelle.

Description de la collaboration :

Le bureau nantais de Cornet Vincent Ségurel, situé à deux pas de l'hyper centre, est constitué d’une soixantaine d’avocats répartis dans différents pôles de compétences (droit immobilier, droit des sociétés, fiscalité, concurrence-distribution-contrats, droit public, droit social, etc.) ainsi que d'une cinquantaine de personnes composant nos services supports.

Au sein du pôle Droit Immobilier, vous rejoignez une équipe animée par Laurence Cadenat, avocate associée, intervenant principalement en matière de baux commerciaux, ainsi qu'en droit de la copropriété et contentieux de la vente immobilière, auprès d'une clientèle de professionnels et de particuliers.

Tant en conseil qu'en contentieux, notre objectif est de vous accompagner dans votre montée en compétences et votre autonomie sur les responsabilités suivantes :

Suivi complet des dossiers contentieux et pré-contentieux : association à l’élaboration de la stratégie, rédaction des actes, conclusions et consultations, participation aux expertises. Vous conseillez et accompagnez les clients tout au long de la procédure;

Importante activité de rédaction et de négociation des baux;

Vous intervenez directement dans les échanges avec les clients, experts, confrères et juridictions.

Vous intégrez une équipe à taille humaine, dans un environnement fondé sur la confiance, la convivialité et la qualité du travail. Vous découvrez des dossiers variés et bénéficiez d’un accompagnement attentif dans votre formation ainsi que de la force d’un cabinet structuré, de ses expertises pluridisciplinaires ainsi que de l'appui de ses fonctions supports.

Profil recherché :

Nous sommes attentifs aux parcours débutants comme expérimentés et attacherons une importance particulière à vos qualités humaines et relationnelles ainsi qu'à vos capacités de réflexion et d'adaptation.

Titulaire du CAPA, vous justifiez d'un Master II en droit immobilier, droit privé ou droit des affaires et souhaitez vous engager dans un environnement stimulant.

Qualités requises : solides bases juridiques et appétence du travail en mode projets. Maîtrise des outils informatiques. Rigueur, réactivité, capacité d’adaptation, sens du collectif et de l’initiative.

Votre candidature sera examinée dans la plus stricte confidentialité.

Informations complémentaires

Contrat de collaboration. Date de démarrage à définir.

Vos conditions de collaboration :

Rétrocession selon profil.
Ordinateur portable et double écran.
Accès à de nombreuses bases de données juridiques et modèles d'actes.
Flexibilité horaire et télétravail possible.

Le cabinet offre un environnement de travail dynamique, attaché à la cohésion des équipes. Des temps de convivialité sont régulièrement organisés (repas de fin d’année, repas d’été, journées à l’extérieur, rencontres nationales réunissant l'ensemble des collaborateurs, etc), afin de favoriser l’esprit d’équipe et la qualité des échanges au sein des bureaux.

Process de recrutement :

- Echange téléphonique.
- Rencontre avec Laurence Cadenat.

Pour postuler : https://careers.werecruit.io/fr/cvs-avocats/offres/avocat-collaborateur-en-droit-immobilier-f852ee

Bienvenue à BERT AVOCAT au sein d'EUROJURIS France !

Fri, 21 Aug 2026 07:42:07 GMT

Nous sommes heureux d'accueillir au sein du réseau le cabinet BERT AVOCAT, situé à Agen.

Avocat depuis 2012, Guillaume BERT a exercé durant de nombreuses années en qualité d'associé du cabinet DEVARENNE ASSOCIÉS GRAND EST (Reims, Nancy, Strasbourg et Paris), où il était en charge du contentieux du travail et de la défense pénale, avant de fonder son propre cabinet.

Son activité est principalement consacrée au droit du travail et au droit social. Il conseille et assiste tant les chefs d'entreprise que les salariés. Il intervient également en droit commercial et en droit pénal, notamment en droit pénal du travail (accidents du travail, harcèlement, travail dissimulé…).

Nous lui souhaitons la bienvenue au sein d'EUROJURIS France et beaucoup de réussite dans cette nouvelle étape au sein du réseau.

En savoir plus sur le cabinet BERT AVOCAT à Agen

L’apprentissage de la culture patrimoniale - Ou comment appréhender l’insuffisant rendement de la redevance domaniale

DROUINEAU Thomas — Thu, 20 Aug 2026 06:56:37 GMT

  Longtemps pensé comme un patrimoine à protéger, le domaine public est devenu une ressource à faire fructifier. En admettant que la recherche d'un meilleur rendement de la redevance puisse justifier la résiliation d'une convention d'occupation pour motif d'intérêt général, le juge administratif consacre l'émergence d'un véritable principe de rentabilité du domaine. Des fondements de ce principe à ses limites, puis au régime de la rupture — de la qualification du motif à l'indemnisation de l'occupant évincé —, cette étude invite les collectivités à penser et construire l'occupation domaniale comme la valorisation d'un actif.

Introduction

De longue date saisi sous le seul angle de sa protection, le domaine public s'est progressivement imposé comme une ressource économique que la personne publique a le devoir de faire fructifier. Une idée neuve s'impose alors, qui commande toute la matière : le domaine public peut et doit être rentable.

La valorisation des propriétés publiques est devenue un objectif de bonne administration à part entière (1), et la redevance d'occupation en constitue l'instrument privilégié : loin d'être une simple contrepartie de mise à disposition, elle doit, aux termes de l'article L. 2125-3 du code général de la propriété des personnes publiques (CG3P), tenir compte « des avantages de toute nature » que l'occupant retire de l'occupation. De cette exigence naît une difficulté pratique récurrente : que peut faire le gestionnaire lorsqu'une occupation, souvent héritée et consentie de longue date, rapporte très peu, voire rien ?

La question n'a rien de théorique. Des conventions conclues pour plusieurs décennies fixent parfois des redevances devenues dérisoires au regard de l'exploitation réelle, quand elles ne prévoient pas purement et simplement la gratuité de l'occupation. Face à ces situations, la personne publique dispose d'une arme : le caractère précaire et révocable de toute autorisation d'occupation (2) , qui l'autorise, comme pour tout contrat administratif, à résilier unilatéralement le titre avant son terme pour un motif d'intérêt général, sous réserve d'indemniser l'occupant évincé.

Encore faut-il que la recherche d'un meilleur rendement de la redevance puisse être regardée comme un tel motif — et non comme la poursuite déguisée d'un intérêt purement financier, étranger à l'intérêt du domaine, que le juge administratif refuse de valider, théorie qui doit au demeurant être interrogée.

Le Conseil d'État apporte une réponse de principe demeurée célèbre : « la volonté d'assurer une meilleure exploitation du domaine public, notamment par l'instauration d'une redevance tenant compte des avantages de toute nature qu'un permissionnaire est susceptible de retirer de l'occupation de ce domaine, fait partie des motifs d'intérêt général pouvant justifier qu'il soit mis fin à un contrat d'occupation du domaine public avant son terme » (3).

La valorisation économique du domaine est ainsi consacrée comme motif légitime de résiliation, le même arrêt reconnaissant à l'occupant la faculté de contester la mesure par un recours de plein contentieux tendant à la reprise des relations contractuelles.

Ce principe ne dissipe pourtant pas toute incertitude. D'une part, il convient de tracer la frontière, parfois ténue, qui sépare la légitime valorisation du domaine de l'arbitraire budgétaire que le juge censure.

D'autre part, la résiliation pour motif d'intérêt général doit être soigneusement distinguée de la résiliation-sanction, prononcée pour manquement de l'occupant — singulièrement le non-paiement des redevances —, dont le régime procédural et indemnitaire diffère.

Enfin, la rupture ouvre au profit de l'occupant un droit à indemnisation dont l'étendue vient d'être précisée par une décision récente (4), et qui rouvre, en creux, la question sensible de la valeur du fonds de commerce exploité sur le domaine public.

Par-delà ces questions techniques, une mutation plus profonde se donne à lire : en admettant que le rendement de la redevance puisse fonder la rupture du lien domanial, le juge consacre l'émergence d'un véritable « principe de rentabilité » du domaine public, qui érige la valeur économique de la dépendance en objectif juridiquement protégé. C'est la thèse que défend la présente étude : la résiliation fondée sur l'insuffisant rendement de la redevance n'en est que la manifestation la plus aboutie.

Nous soutiendrons, plus avant, que cette rentabilité n'est pas seulement compatible avec l'occupation du domaine public : elle lui est consubstantielle. On se propose ainsi de montrer que la valorisation économique du domaine constitue un motif d'intérêt général désormais fermement établi, mais dont le juge surveille étroitement les limites (I), avant d'examiner le régime de la rupture, entre qualification du motif et indemnisation de l'occupant évincé (II).

I. La valorisation économique du domaine, un motif d'intérêt général légitime ?

Le principe selon lequel la meilleure exploitation économique du domaine peut fonder la résiliation d'une occupation est aujourd'hui solidement affirmé, et ses déclinaisons concrètes touchent au plus près la question du rendement de la redevance (A). Ce motif n'est toutefois pas un blanc-seing : le juge en contrôle la réalité et le rattachement effectif à l'intérêt du domaine, écartant le mobile purement budgétaire (B).

A. L'affirmation d'un motif tiré de la meilleure exploitation du domaine

1. La consécration du principe

L'arrêt EPAD du 23 mai 2011 (5) fonde l’approche actuelle du Conseil d’État. L'établissement public pour l'aménagement de la région de la Défense avait consenti à la Compagnie générale des eaux, par des conventions de 1970 et 1980, une occupation gratuite de son domaine pour l'implantation d'un réseau de distribution d'eau. Ayant ultérieurement décidé d'assujettir cette occupation au paiement d'une redevance, l'établissement a résilié les conventions initiales devant le refus de l'occupant. Le Conseil d'État y voit un motif d'intérêt général, en soulignant que l'établissement entendait valoriser son domaine « compte tenu de l'évolution de sa mission principale, depuis la création de l'établissement, du rôle d'aménageur à celui de gestionnaire de son domaine ».

La motivation est doublement remarquable : elle rattache la valorisation à la fonction même de gestionnaire domanial, et elle érige l'instauration d'une redevance au rang de finalité d'intérêt général. On y verra l'amorce du « principe de rentabilité » du domaine public qui forme le fil de la présente étude (6).

Le fondement textuel n'est pas absent de ce raisonnement. En imposant que la redevance tienne compte des avantages de toute nature procurés à l'occupant (7), le législateur a lui-même fait de l'ajustement de la redevance à la valeur réelle de l'exploitation économique une exigence de bonne gestion. La résiliation destinée à corriger une redevance sous-évaluée semble donc n’être que son prolongement logique.

2. Les déclinaisons concrètes : instaurer, relever, réaffecter

La jurisprudence des juridictions du fond décline ce principe au plus près de la question du rendement. L'hypothèse la plus caractéristique est celle de l'occupation gratuite que la personne publique entend rendre onéreuse : ainsi, une commune a pu résilier la convention la liant à un opérateur de réseau câblé au motif qu'elle ne prévoyait « aucune redevance » pour l'occupation du domaine, alors que la loi l'autorisait à la soumettre au paiement d'une telle redevance (8).

On relèvera toutefois que ce raisonnement a été infirmé en appel, la cour ayant observé que la convention litigieuse prévoyait en réalité une redevance assise sur le chiffre d'affaires (9), preuve que le motif tiré de l'absence de rendement doit reposer sur une exacte appréciation des stipulations en cause.
La deuxième hypothèse est celle du relèvement d'une redevance devenue trop faible. Un syndicat mixte a ainsi pu modifier, puis résilier, une convention ancienne afin de porter la redevance à un niveau conforme à la valeur de l'exploitation (10) ; de même, le refus de l'occupant d'accepter une hausse de la redevance a pu légitimement conduire à la résiliation (11).

La troisième hypothèse, enfin, mêle valorisation et réaffectation : la création d'une voie verte sur l'ancien tracé d'une voie ferrée, assortie d'une revalorisation de la redevance annuelle portée de 1 912 à 5 400 euros, a été jugée constitutive d'un motif d'intérêt général (12).

B. Les frontières du motif : du rendement légitime à l'arbitraire budgétaire

1. La prohibition du motif purement budgétaire

La légitimité du motif tiré de la valorisation ne saurait dégénérer en un pouvoir discrétionnaire de rompre pour de simples raisons de trésorerie. La ligne de partage est précisément celle qu'avait tracée, à front renversé, la cour administrative d'appel dans l'affaire EPAD : jugeant que le motif retenu était « purement budgétaire, étranger à l'intérêt du domaine », elle avait annulé la résiliation (13).

Si le Conseil d'État a censuré cette analyse, ce n'est pas en abandonnant la distinction, mais en jugeant que la cour avait inexactement qualifié les faits : l'établissement ne cherchait pas à équilibrer un budget déficitaire, mais bien à mieux exploiter son domaine. La frontière demeure donc entière : la valorisation du domaine autorise la résiliation ; le comblement d'un déficit général, sans lien avec l'exploitation domaniale, ne le permet pas.

2. Le contrôle de la réalité du motif et l'égalité des usagers

Ce départ appelle un contrôle exigeant du juge sur la réalité du motif invoqué. Le juge vérifie ainsi que la personne publique « justifie de ses difficultés financières » et que le motif se rattache effectivement à l'intérêt du domaine (14). Surtout, il n'hésite pas à censurer les résiliations insuffisamment fondées : jugeant que la réalisation de travaux ne nécessitait pas la résiliation, que le renouvellement de l'offre ne reposait pas sur des critères objectifs et que le système de redevance retenu, discriminatoire, méconnaissait l'égalité des usagers du domaine public, le tribunal administratif de Poitiers a annulé une série de résiliations décidées par une commune (15).

Ces décisions donnent corps à l'appel, formulé par une part de la doctrine, à un renforcement du contrôle juridictionnel sur le motif d'intérêt général fondant la résiliation des occupations domaniales (16).

3. Vers une valorisation par la sélection préalable : ne pas porter atteinte à la libre concurrence

La valorisation économique du domaine ne se réduit enfin pas à l'ajustement de la redevance : elle emprunte aussi la voie de la remise en concurrence. Depuis l'ordonnance du 19 avril 2017, prise dans le sillage de la jurisprudence de la Cour de justice (17), la délivrance d'un titre d'occupation permettant l'exercice d'une activité économique est désormais systématiquement précédée d'une procédure de sélection préalable, assortie de mesures de publicité, le principe ne souffrant que des exceptions limitativement énumérées par la loi. Résilier une occupation sous-valorisée peut alors préparer sa réattribution dans un cadre concurrentiel, plus favorable au rendement domanial — ce qui n'est pas sans rappeler la distinction, tracée par ailleurs, entre la simple autorisation domaniale et la délégation de service public (18). La question du rendement s'inscrit ainsi dans le mouvement plus large de « mise sur le marché » des dépendances domaniales.

C’est l’approche « économique » de la domanialité, dont les gestionnaires publics doivent totalement s’emparer, au moyen de formations dédiées, et de l’acquisition d’une véritable « culture patrimoniale ».

II. Le régime de la rupture : entre qualification du motif et indemnisation de l'occupant

La souplesse reconnue au gestionnaire a pour contrepartie un régime exigeant. Encore faut-il, d'abord, qualifier exactement la mesure : la résiliation pour motif d'intérêt général, sans faute, obéit à des règles distinctes de celles de la résiliation-sanction, souvent motivée par le non-paiement des redevances (A). La rupture ouvre ensuite, au profit de l'occupant évincé sans faute, un droit à indemnisation dont l'assiette vient d'être précisée (B).

A. Qualifier : motif d'intérêt général ou sanction ?

1. Une distinction structurante

Toute résiliation d'une occupation domaniale ne procède pas d'un motif d'intérêt général. La personne publique peut aussi rompre pour sanctionner un manquement de l'occupant, au premier rang duquel figure le défaut de paiement des redevances échues. Or les deux fondements n'emportent pas les mêmes conséquences : la résiliation-sanction suppose le respect d'une procédure contradictoire préalable, quand la résiliation pour motif d'intérêt général en est en principe dispensée, mais ouvre en revanche droit à indemnisation. Le juge veille à cette ligne de partage : il a ainsi rappelé que la résiliation prononcée pour sanctionner un non-paiement des redevances, et non pour un motif d'intérêt général, devait être précédée d'une procédure contradictoire (19).

La frontière est d'autant plus délicate que les redevances impayées se trouvent fréquemment au cœur du litige, tantôt comme faute justifiant une résiliation-sanction, tantôt comme symptôme d'une occupation à corriger. Aussi n'est-il pas rare que la personne publique invoque, à titre principal, la faute de l'occupant et, à titre subsidiaire, le motif d'intérêt général (20), ou que le contentieux se noue autour de redevances demeurées intégralement impayées (21).

La question de savoir si le seul défaut de paiement des redevances peut, à lui seul, fonder une résiliation pour motif d'intérêt général a d'ailleurs été soumise au Conseil d'État, sans toutefois être tranchée, le pourvoi n'ayant pas été admis (22), ce qui invite à manier avec prudence la qualification retenue dans l'acte de résiliation : de son exactitude dépendent la régularité de la procédure et l'étendue de l'indemnisation.

2. Les voies de recours de l'occupant

La qualification de la mesure commande également l'office du juge saisi par l'occupant. L'un des apports majeurs de l'arrêt EPAD est précisément d'avoir étendu à la résiliation des conventions d'occupation domaniale le recours de plein contentieux, forgé pour les contrats administratifs, par lequel le cocontractant conteste la validité de la résiliation et tend à la reprise des relations contractuelles (23).

Saisi d'un tel recours, le juge, s'il constate un vice, détermine s'il y a lieu d'ordonner la reprise des relations contractuelles ou de rejeter la demande en jugeant que les vices constatés ouvrent seulement, au profit du requérant, un droit à indemnité — la reprise étant écartée lorsqu'un motif d'intérêt général s'y oppose.

Ce contrôle englobe la légalité externe de la mesure. La résiliation, même justifiée au fond par un motif d'intérêt général, peut être censurée pour un vice tenant, par exemple, à l'incompétence de son auteur (24). L'occupant dispose ainsi d'un double angle d'attaque : contester la réalité ou le bien-fondé du motif, d'une part ; débusquer l'irrégularité formelle ou procédurale, d'autre part.

B. Indemniser l'occupant évincé sans faute

1. Le principe et l'assiette du préjudice

Lorsqu'elle repose sur un motif d'intérêt général et non sur une faute, la résiliation ouvre à l'occupant un droit à la réparation du « préjudice direct, matériel et certain né de l'éviction anticipée » (25). L'arrêt VNF c/ Médiéval-AFDP du 16 février 2026 en précise utilement l'assiette. Sont ainsi jugés indemnisables la part non amortie des travaux d'aménagement, regardée comme une dépense d'investissement ; les honoraires d'avocat exposés pour l'élaboration de la demande préalable d'indemnisation ; et surtout le surcoût de loyer supporté par l'occupant, jusqu'au terme normal de la convention, pour la location de locaux de remplacement — préjudice évalué à la différence entre ces loyers et le montant des redevances qui auraient été acquittées jusqu'au terme (26). À l'inverse, ne présentent pas de lien direct avec la résiliation les frais qui auraient de toute façon été exposés au terme de l'occupation, tels les frais de déménagement.

Cette solution s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, qui subordonne l'indemnisation au caractère direct et certain du préjudice et exclut la réparation des pertes purement éventuelles (27).

2. Les variables du droit à indemnité

L'étendue de l'indemnisation dépend d'abord de la nature du titre. Lorsque la convention est constitutive de droits réels (28), comme dans l'affaire VNF, l'occupant peut prétendre à la réparation de la valeur non amortie des investissements immobiliers qu'il a réalisés. Elle dépend ensuite des circonstances de l'exploitation : le juge tient compte, par exemple, de ce que le terrain était nu et que l'occupant en avait supporté l'intégralité des aménagements (29).

Elle dépend enfin des stipulations du titre lui-même. L'article L. 2122-9 du CG3P réserve en effet la possibilité de préciser, dans le titre d'occupation, les règles de détermination de l'indemnité : la personne publique et l'occupant peuvent ainsi aménager par avance les conséquences financières d'une éviction anticipée. Cette liberté contractuelle, si elle sécurise les prévisions des parties, ne saurait toutefois priver l'occupant évincé sans faute de toute réparation de son préjudice direct, matériel et certain — équilibre que la jurisprudence la plus récente s'attache à préserver.

Conclusion

La résiliation pour motif d'intérêt général apparaît comme l'instrument d'un domaine public devenu ressource : la recherche d'un meilleur rendement de la redevance en constitue un fondement légitime, pourvu qu'elle demeure rattachée à l'intérêt du domaine et n'emprunte pas les habits d'un simple ajustement budgétaire.

Par-delà la technique contentieuse, c'est une même conviction qui traverse cette jurisprudence et en forme le fil rouge : le domaine public peut et doit être rentable, sa valeur économique n'étant plus un accident toléré mais une exigence de bonne gestion que le juge protège désormais activement, comme une dimension consubstantielle de l'occupation domaniale. Le prix de cette souplesse est l'indemnisation de l'occupant évincé, dont le Conseil d'État vient de préciser l'étendue en réparant le préjudice direct, matériel et certain né de l'éviction anticipée.

Reste une question que la valorisation du domaine porte en germe et que la jurisprudence n'a jamais complètement apaisée : celle du fonds de commerce exploité sur le domaine public. Longtemps, le juge administratif a exclu qu'une occupation domaniale, précaire et révocable, pût donner lieu à la constitution d'un fonds de commerce dont l'occupant serait propriétaire (30).

La loi du 18 juin 2014, dite « Pinel », a renversé cette solution en admettant qu'« un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l'existence d'une clientèle propre » (31). Le Conseil d'État a depuis jugé cette disposition impérative, la personne publique ne pouvant l'écarter par une stipulation contraire (32).

Pour autant, la reconnaissance légale du fonds de commerce n'a pas dissipé l'inconfort théorique qu'elle suscite : comment concilier la valeur patrimoniale et cessible d'un fonds avec la précarité consubstantielle de l'occupation domaniale et la faculté de résiliation pour motif d'intérêt général ?

La notion de « clientèle propre », censée conditionner l'existence du fonds, demeure incertaine dans sa définition comme dans sa preuve — la clientèle attachée à l'activité se distinguant malaisément de celle qui tient à la seule localisation privilégiée sur le domaine. Une part de la doctrine y voit même un « faux débat », le fonds de commerce n'ayant jamais supposé l'existence d'un bail commercial, et déplace le véritable enjeu vers les modalités d'indemnisation de l'occupant (33). Les incertitudes se cristallisent d'ailleurs à ce point de rencontre : la valeur du fonds doit-elle être prise en compte dans l'assiette de la redevance ? Doit-elle l'être dans l'indemnité de résiliation ? Et selon quelles modalités le fonds peut-il être cédé lorsque le titre demeure, par nature, révocable ?

Ces interrogations, que la résiliation pour motif d'intérêt général met crûment en lumière lorsqu'elle est justifiée par le rendement, ne trouvent aujourd'hui de réponse ni pleinement cohérente ni pleinement lisible. C'est pourquoi une intervention législative semble nécessaire, qui articule enfin, de manière expresse, la valeur du fonds, la précarité de l'occupation, l'assiette de la redevance et l'indemnisation de l'occupant évincé. À défaut, la valorisation économique du domaine continuera de se payer d'une insécurité juridique que ni le juge, ni les parties, ne sont en mesure de résorber seuls.

Il appartient enfin aux collectivités propriétaires de leur domaine public d'en tirer toutes les conséquences : penser et construire l'occupation domaniale non plus comme une simple tolérance accordée à un tiers, mais comme un actif à faire fructifier. C'est à ce prix — celui de l'apprentissage d'une véritable « culture patrimoniale » — que le domaine public tiendra la promesse de rentabilité qui, désormais, lui est naturelle.

Cet article n'engage que son auteur.

Index :

(1) Sur ce mouvement, v. le rapport du Conseil d'État, La valorisation économique des propriétés des personnes publiques, La Documentation française.
(2) Art. L. 2122-2 et L. 2122-3 du CG3P.
(3) CE, 7e et 2e ss-sect. réunies, 23 mai 2011, EPAD c/ sté Veolia Eau, n° 328525, mentionné aux tables du recueil Lebon ; concl. N. Boulouis, rapporteur public ;
ECLI:FR:CESSR:2011:328525.20110523.
(4) CE, 8e et 3e ch. réunies, 16 févr. 2026, VNF c/ sté Médiéval-AFDP, n° 493569, mentionné aux tables du recueil Lebon ; concl. Ch.-E. Airy, rapporteur public ;
ECLI:FR:CECHR:2026:493569.20260216.
(5) CE, 23 mai 2011, EPAD, préc. (note 3).
(6) À titre d'illustration, v. « Domanialité publique — Vers une reconnaissance du principe de rentabilité du domaine public ? », Le Moniteur, 15 juin 2015.
(7) Art. L. 2125-3 du CG3P ; v. égal. art. L. 2125-1 du même code.
(8) TA Melun, 8 oct. 2015, cne de Champs-sur-Marne c/ sté NC Numéricâble, n° 1309924 (à propos de l'art. L. 47 du code des postes et des communications électroniques).
(9) CAA Paris, 1re ch., 16 nov. 2017, n° 15PA04448, inédit au recueil Lebon.
(10) TA Limoges, 5 févr. 2015, n° 1201501 (aérodrome de Montluçon-Guéret).
(11) TA Montpellier, 4 juill. 2014, cne de Planès, n° 1203973.
(12) TA Montpellier, 6 mars 2015, n° 1303884 (reprenant la formule de l'arrêt EPAD, préc.).
(13) CAA Paris, 2 avr. 2009, sté Veolia Eau, n° 07PA01778 — arrêt annulé par CE, EPAD, préc.
(14) TA Pau, 20 déc. 2022, n° 2202595.
(15) TA Poitiers, 18 déc. 2014, nos 1200130, 1200519 et 1200523 (cne de Niort).
(16) V. « Pour un renforcement de l'appréciation du juge sur le motif d'intérêt général fondant la résiliation des occupations domaniales », Actu-Juridique.
(17) Ord. n° 2017-562 du 19 avr. 2017 relative à la propriété des personnes publiques (art. L. 2122-1-1 du CG3P ; exceptions aux art. L. 2122-1-2 et L. 2122-1-3) ; dans le sillage de CJUE, 14 juill. 2016, Promoimpresa Srl, aff. jointes C-458/14 et C-67/15.
(18) CE, Sect., 3 déc. 2010, Ville de Paris et Assoc. Paris Jean Bouin, n° 338272, publié au recueil Lebon.
(19) TA Rennes, 5e ch., 19 févr. 2024, n° 2003282 (sur le fondement de l'art. L. 121-2 du code des relations entre le public et l'administration).
(20) CAA Bordeaux, 3e ch., 18 juin 2024, sté ARRG c/ sté Luminance, n° 22BX01512, inédit au recueil Lebon.
(21) TA Grenoble, 24 mai 2016, n° 1304883 (aéroport de Grenoble-Isère c/ sté Restofly 38) ; CAA Paris, 1re ch., 6 juill. 2012, cne de Paea, n° 11PA01242, inédit au recueil Lebon.
(22) CE, 8e ch. jugeant seule, 20 juill. 2022, Sté d'exploitation des Garden Resorts c/ cne d'Avrillé, n° 461136, inédit au recueil Lebon — décision de non-admission du pourvoi (art. L. 822-1 du CJA), concl. R. Victor : la question du fondement de la résiliation n'y est soulevée qu'au stade des moyens de cassation, sans être tranchée.
(23) Transposant CE, Sect., 21 mars 2011, cne de Béziers, n° 304806, publié au recueil Lebon (dit « Béziers II »).
(24) CAA Bordeaux, 1re ch., 17 févr. 2011, sté Les Boutiques de l'Aéroport, n° 10BX00892, inédit au recueil Lebon.
(25) Art. L. 2122-9 du CG3P, reprenant l'anc. art. L. 34-3 du code du domaine de l'État.
(26) CE, 16 févr. 2026, VNF c/ sté Médiéval-AFDP, préc. (note 4).
(27) Déjà CE, 31 juill. 2009, sté Jonathan Loisirs, n° 316534, mentionné aux tables du recueil Lebon (T. p. 739).
(28) Art. L. 2122-6 et s. du CG3P.
(29) TA Pau, 20 déc. 2022, préc. (note 12).
(30) CE, 19 janv. 2011, cne de Limoges, n° 323924, mentionné aux tables du recueil Lebon ; concl. B. Dacosta, rapporteur public ; déjà CE, 31 juill. 2009, sté Jonathan Loisirs, préc.
(31) L. n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises ; art. L. 2124-32-1 du CG3P.
(32) CE, 11 mars 2022, n° 453440.
(33) A. Trivero, « Fonds de commerce sur le domaine public : histoire d'un faux débat qui se règle par un vrai problème », Actu-Juridique.

Photovoltaïque en SCI : quand le soleil fait basculer toute la société à l’impôt sur les sociétés

Delahousse Christophe — Wed, 19 Aug 2026 06:38:10 GMT

  Par un arrêt du 4 décembre 2025, la cour administrative d’appel de Toulouse s’est prononcée sur les conséquences fiscales de l’exploitation d’une centrale photovoltaïque par une société civile immobilière.

L’affaire concernait la SCI Almarem, dont l’objet social portait notamment sur l’acquisition, la propriété, l’administration et la location de biens immobiliers. La société sous-louait toutefois une centrale photovoltaïque installée sur le toit d’un hangar ainsi que son local technique. Elle assurait également la vente de l’électricité produite par cette installation.

Des rectifications fiscales fondées sur le caractère commercial de l’activité

À la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a considéré que l’activité de production et de vente d’électricité présentait un caractère industriel et commercial.

La SCI a ainsi été assujettie à des rappels de taxe sur la valeur ajoutée ainsi qu’à des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au titre des exercices clos en 2014 et 2015. Une pénalité fondée sur l’article 1759 du code général des impôts a également été appliquée.

L’absence d’option pour l’impôt sur les sociétés est sans incidence

La SCI soutenait qu’elle n’avait jamais opté pour l’impôt sur les sociétés et qu’elle devait, en conséquence, demeurer soumise au régime fiscal des sociétés de personnes.

La cour écarte cet argument. Elle rappelle qu’en application des articles 8, 34 et 206 du code général des impôts, les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations de nature commerciale deviennent passibles de l’impôt sur les sociétés.

Or, la vente d’énergie constitue un acte de commerce au sens du code de commerce. L’activité de production et de vente d’électricité photovoltaïque relevait donc de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

La tolérance administrative limitée à 10 % des recettes

La cour rappelle également l’existence d’une tolérance prévue par la doctrine administrative.

Afin d’éviter les conséquences excessives d’un assujettissement à l’impôt sur les sociétés, l’administration admet qu’une société civile conserve son régime fiscal lorsque ses recettes commerciales hors taxes n’excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes.

En cas de dépassement occasionnel, la société peut encore échapper à l’impôt sur les sociétés lorsque la moyenne de ses recettes commerciales, appréciée sur l’année concernée et les trois années précédentes, reste inférieure à ce seuil.

Près de 95 % du chiffre d’affaires issu de la vente d’électricité

En l’espèce, la tolérance administrative ne pouvait manifestement pas s’appliquer.
Au titre de l’exercice clos en 2014, la SCI avait réalisé un chiffre d’affaires hors taxes de 157 274 euros, dont 148 999 euros provenant de la vente d’électricité.

En 2015, son chiffre d’affaires atteignait 158 778 euros, dont 150 656 euros issus de cette même activité.
La production et la vente d’électricité représentaient ainsi près de 95 % du chiffre d’affaires total de la SCI. Celle-ci ne produisait, en outre, aucun élément relatif aux chiffres d’affaires réalisés en 2012 et 2013 permettant d’établir qu’elle pouvait bénéficier du tempérament doctrinal.

La cour administrative d’appel confirme donc que la SCI devait être soumise à l’impôt sur les sociétés pour l’ensemble de ses recettes au titre des exercices 2014 et 2015.

Elle valide également le rattachement à l’exercice clos le 31 décembre 2014 des premières recettes tirées de l’activité photovoltaïque, celle-ci ayant débuté en septembre 2013 sans qu’un bilan ait été établi au titre de cette année.

Une annulation partielle du jugement sans décharge des impositions

Sur le plan procédural, la cour annule toutefois l’article 1er du jugement du tribunal administratif de Montpellier. Les premiers juges avaient commis une erreur concernant le montant des dégrèvements déjà accordés par l’administration.

La cour prononce un non-lieu à statuer à hauteur des dégrèvements effectivement intervenus, mais rejette le surplus de la requête de la SCI. L’essentiel des impositions et pénalités contestées demeure donc confirmé.

Conclusion

  Cet arrêt illustre le risque fiscal attaché au développement d’une activité photovoltaïque au sein d’une SCI relevant de l’impôt sur le revenu.  Lorsque la vente d’électricité devient l’activité économique dominante de la société, elle ne peut plus être considérée comme simplement accessoire à la gestion immobilière. La SCI entre alors dans le champ de l’impôt sur les sociétés, avec des conséquences fiscales susceptibles de concerner l’ensemble de ses résultats.

Cet article n'engage que son auteur.

Témoignage de Patrick BEUCHER, 3ème Président d'Eurojuris France

Tue, 18 Aug 2026 09:36:30 GMT

"Notre réseau au-delà des compétences professionnelles est fondé sur des relations humaines pleines de richesses et de respect"

Au congrès d’Opio les membres de ce qui s’appelait à l’époque Interjuris m’ont demandé de prendre la présidence de notre association ensuite du « roi » Jean du Parc qui ne souhaitait pas être Président à vie !

J’ai été très flatté de la confiance qui m’était ainsi faite et avec le soutien de tous les membres de mon cabinet je me suis lancé dans cette aventure avec enthousiasme.

Cette aventure a commencé par une amitié, celle que nous avons construite avec celui qui allait devenir mon complice Frank Broquet secrétaire général, fidèle des fidèles, et précieux conseiller.

Je dois dire que n’ayant alors jamais accepté aucune responsabilité ordinale, cette expérience, la confiance de tous, m’ont donné énormément de confiance en moi et m’ont révélé des capacités de « meneur » que je ne connaissais pas. Cette mission a donc d’abord été une formidable chance d’acquérir plus de confiance en moi.

Eurojuris m’a permis de rencontrer plus concrètement les nombreux cabinets de notre réseau, de découvrir des organisations, des modes de fonctionnement différents ce qui a été très enrichissant. Mais surtout lors de nos déplacements aux quatre coins de la France avec Frank, j’ai mesuré combien notre réseau au-delà des compétences professionnelles est fondé sur des relations humaines pleines de richesses et de respect.

Certes nous avons passé beaucoup de temps en transports, mais le réseau n’existe que si les membres se connaissent, partagent et s’enrichissent mutuellement des expériences ce chacun.

Il n’y avait alors que les courriels, mais pas de visio ni d’IA et nous avons pu mesurer à quel point notre exercice professionnel qui est très solitaire ; individualiste, plein de doutes et inquiétudes, rend nécessaire des relations humaines aussi simples que riches.

Etre accueilli chaleureusement par des confrères sur toute la France et même l’Europe, avec un service de qualité garanti et efficace est pour moi une énorme richesse d’autant plus efficace que la relation humaine se construit à l’occasion de différentes rencontres.

Ce qui m’a énormément enrichi ce sont aussi les formations, ces partages d’idées, de connaissances, d’analyses, de pratiques.

A l’heure de la dématérialisation il me parait plus essentiel que jamais que les relations humaines soient prioritaires et permettent seules de maintenir un équilibre personnel dans l’exercice de ce métier qui est plus que jamais bouleversé et remis en cause.

Patrick BEUCHER

Servitude de résidence principale : Un nouvel outil inédit au service de l’habitat permanent

TROUVÉ Ludivine — Tue, 18 Aug 2026 08:30:57 GMT

La crise du logement dans les territoires touristiques n'est pas un phénomène nouveau. Depuis plusieurs décennies, les communes du littoral, de la montagne et les centres-villes historiques subissent une pression croissante liée à la conversion massive de logements en résidences secondaires ou en meublés de tourisme, phénomène considérablement accéléré par le développement des plateformes numériques de location de courte durée.

Il en résulte une raréfaction de l'habitat permanent, une dévitalisation des centres urbains et une désertification des services publics locaux en dehors de la saison estivale.

Face à ce constat, le législateur a adopté, le 19 novembre 2024, la loi n° 2024-1039 dite « loi Le Meur ».

Publiée au Journal officiel le 20 novembre et applicable dès le lendemain, elle introduit notamment, en son article 5, II, la création d'une servitude de résidence principale, nouvelle catégorie de servitude d'urbanisme inscriptible dans le plan local d'urbanisme. Cette innovation constitue la pièce maîtresse de la loi en ce qu'elle agit en amont, dès la construction des logements, et non en aval lors de leur mise sur le marché.

Codifiée à l'article L. 151-14-1 du Code de l'urbanisme, la servitude de résidence principale est qualifiée par le législateur de « servitude d'urbanisme ».

Elle se distingue fondamentalement des servitudes de droit privé régies par les articles 637 et suivants du Code civil : elle ne naît pas d'un rapport entre fonds dominant et fonds servant, mais est imposée directement par le règlement du PLU en vertu d'une habilitation législative.

Elle s'apparente, par sa structure, aux servitudes légales d'urbanisme existantes, préemption, emplacements réservés, mais innove en ce qu'elle porte non sur l'implantation ou la forme du bâti, mais sur son affectation fonctionnelle.

La servitude ne peut être instituée que dans les communes disposant d'un PLU, ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, et remplissant l'une des deux conditions alternatives suivantes :

- un taux de résidences secondaires supérieur à 20 % du nombre total d'immeubles à usage d'habitation ;
ou
- une situation dans le périmètre d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants prévue à l'article 232 du Code général des impôts, c'est-à-dire dans une zone tendue correspondant aux agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Le premier critère vise les communes touristiques de petite ou moyenne taille ; le second couvre les grandes agglomérations sous tension locative. Le champ d'application territorial est ainsi particulièrement large.

La servitude ne s'applique qu'aux constructions nouvelles de logements, dans les zones urbaines et à urbaniser du PLU. Les bâtiments existants, résidences secondaires déjà constituées ou logements transformés en meublés de tourisme, ne sont pas concernés.

Le dispositif est sans effet rétroactif : il ne s'applique ni aux demandes de permis de construire déposées avant l'entrée en vigueur de la modification du PLU, ni aux constructions dont le permis a déjà été délivré.

Les élus souhaitant réguler le stock existant de logements doivent donc se tourner vers d'autres outils.

L'article 5 de la loi prévoit expressément que la servitude peut être instituée par voie de modification simplifiée du PLU, conformément à l'article L. 153-31 du Code de l'urbanisme.

Cette procédure allégée, qui évite la lourde révision du PLU, requiert une délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'EPCI, une mise à disposition du public, et une décision d'approbation.

La délimitation des secteurs concernés est laissée à la discrétion de l'autorité compétente, mais doit reposer sur un objectif légitime et être proportionnée, sous peine d'annulation pour excès de pouvoir.

La servitude crée trois catégories d'obligations :

- En premier lieu, une obligation d'usage en résidence principale : le logement doit être occupé ou loué à titre de résidence principale, entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an. Cette obligation pèse sur le propriétaire, qui doit s'assurer que son locataire la respecte ; le non-respect par ce dernier entraîne de plein droit la résiliation du bail, par modification de la loi du 6 juillet 1989.

- En deuxième lieu, une interdiction de la location en meublé de tourisme. Une nuance mérite attention : la loi admet que le propriétaire-résident puisse louer son logement en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an lors de ses absences temporaires, préservant un complément de revenus occasionnel sans dénaturer la vocation résidentielle du bien.

- En troisième lieu, une obligation de mention dans les actes juridiques : la servitude doit être expressément mentionnée dans tout acte relatif au logement qu'elle grève, promesse de vente, acte authentique, bail, acte constitutif de droits réels. Le défaut de mention est sanctionné par la nullité de l'acte, ce qui place les notaires, agents immobiliers et bailleurs dans une position de vigilance renforcée.

La loi confie au maire un rôle d'opérateur central : il constate les infractions, conduit la procédure contradictoire et prononce les sanctions. Après constat et recueil des observations du propriétaire, le maire fixe un délai de régularisation. En l'absence de régularisation, il peut prononcer une astreinte journalière pouvant atteindre 1.000 € par jour, dans la limite d'un plafond total de 100.000 €, seuils nettement supérieurs aux astreintes classiques d'urbanisme, témoignant d'une volonté dissuasive explicite du législateur.

La loi réserve un traitement spécifique à la Corse, où la part des résidences secondaires atteint des niveaux particulièrement élevés. Une disposition ad hoc permet d'y instaurer la servitude même en l'absence de PLU, via le Plan d'aménagement et de développement durable de Corse (PADDUC), dès lors que les résidences secondaires représentent plus de 20 % du parc.

Cette dérogation, justifiée par les spécificités insulaires constitutionnellement reconnues, illustre la souplesse du dispositif.

Les collectivités souhaitant se saisir de ce dispositif devront, dans un premier temps, vérifier leur éligibilité, puis le cas échéant délibérer sur la délimitation des secteurs assujettis en fondant ce choix sur une analyse objective du marché local, afin de sécuriser la mesure face au contrôle de proportionnalité.
La procédure de modification simplifiée du PLU devra être engagée sans délai, son traitement nécessitant généralement de six à douze mois.

  La servitude de résidence principale instituée par la loi Le Meur comble une lacune réelle dans la capacité des collectivités à maîtriser leur politique de l'habitat en amont de la construction. Instrument puissant, il n'est pas universel et son déploiement suppose une parfaite maîtrise des conditions d'éligibilité, des modalités procédurales et du régime des sanctions.

Cet article n'engage que son auteur.

Bienvenue à LEXYMORE au sein d'EUROJURIS France !

Mon, 17 Aug 2026 07:54:16 GMT

  Nous sommes heureux d'accueillir LEXYMORE, société d'avocats d'affaires basée à Bordeaux, parmi les membres de notre réseau.

LEXYMORE accompagne les dirigeants et les entreprises avec une approche globale du droit des affaires, fondée sur la gestion du risque, l'anticipation et une relation de confiance avec ses clients. Ses équipes interviennent aussi bien en conseil qu'en contentieux des affaires et partagent une vision entrepreneuriale de leur métier.

Nous leur souhaitons la bienvenue et sommes ravis de pouvoir compter sur leurs compétences pour enrichir la dynamique et les échanges au sein d'EUROJURIS France.

Consulter la fiche du cabinet d'avocats Lexymore

L'affouage, ou le Moyen Âge qui se chauffe encore au bois

DROUINEAU Thomas — Mon, 17 Aug 2026 07:07:02 GMT

Il y a des recoins du droit où l'on croise, sans prévenir, un fantôme de l'Ancien Régime. L'affouage en fait partie.

Derrière ce mot un peu rêche se cache une idée très simple et très ancienne : le droit, pour les habitants d'une commune, de prélever du bois dans la forêt communale — pour se chauffer, cuire son pain, passer l'hiver. Le terme vient du bas latin affocare, « allumer le feu » : exactement la racine de notre « foyer ». L'affouage, c'est donc, littéralement, le droit au feu.

Le plus savoureux, c'est que ce droit médiéval a traversé la Révolution, l'Empire, la République et deux siècles de codifications sans presque bouger. On le retrouve aujourd'hui, presque mot pour mot, dans le Code forestier — celui-là même que l'on a recodifié en 2012, entre deux réformes sur le RGPD et le télérecours.

Et il a conservé tout son parfum d'autrefois. Le partage se fait encore « par feu » — comprenez : par foyer, par cheminée. La commune doit désigner trois garants solidaires, choisis parmi les affouagistes solvables, qui répondent ensemble des dégâts causés à la coupe : une caution collective tout droit sortie de l'esprit de la grande ordonnance de Colbert sur les Eaux et Forêts de 1669. Et surtout, règle d'or : interdiction absolue de revendre son bois. L'affouage nourrit le foyer, pas le commerce.

On pourrait n'y voir qu'une curiosité folklorique. Elle est pourtant bien vivante. Chaque automne, dans quantité de communes rurales, le conseil municipal délibère, l'Office national des forêts martèle les coupes, le rôle d'affouage s'affiche en mairie. Et, comme tout ce qui vit, cela produit du contentieux : un habitant radié du rôle, un affouagiste qui revend discrètement son bois de chauffage sur internet, une commune qui désigne mal ses garants… Le tribunal administratif tranche, en 2026 comme on tranchait jadis devant le juge des Eaux et Forêts.

Il y a quelque chose de réconfortant dans cette survivance. À l'heure des plateformes et des algorithmes, une part de notre droit continue de parler de feux, de forêts communales et de solidarité villageoise. Le bois de la jeune République chauffe encore dans les mânes de l'Ancien Régime — et le juge veille toujours à ce qu'il chauffe le bon foyer.

Cet article n'engage que son auteur.

Le joug léger des monuments historiques

DROUINEAU Thomas — Fri, 24 Jul 2026 12:27:42 GMT

  Pour une gestion patrimoniale des monuments historiques au service du développement économique et touristique des collectivités

Le monument historique a longtemps été regardé comme une charge. Le rapport que la commission de la culture du Sénat a consacré, en juillet 2026, à la gestion des monuments historiques invite à y voir aussi une ressource. Pour les collectivités, qui possèdent une large part du parc, ce changement de regard n’est pas une figure de style : c’est une stratégie.

I. Un patrimoine en péril, les collectivités en première ligne

Le tableau que dresse le rapport sénatorial est sévère. La France compte quelque 45 446 monuments historiques classés ou inscrits, dont 58 % sont situés en zone rurale et 43 % appartiennent à des communes — souvent petites, et dotées de peu de moyens. Or ces monuments vieillissent : 18 % d’entre eux sont en mauvais état et appellent des travaux lourds, 5 % sont jugés en péril, au point de présenter un danger. C’est ce que la mission nomme, d’une formule juste, « le mur d’investissement qui vient ».

Le moment est mal choisi pour reculer, et c’est pourtant ce qui s’annonce. Après le point haut de 2025, la loi de finances pour 2026 réduit les autorisations d’engagement et les crédits de paiement consacrés aux monuments de 34 % et de 21 %, et le rapport redoute que ce coup de frein n’inaugure une contraction durable du soutien de l’État. Dans le même temps, les collectivités se déclarent « de moins en moins en mesure de participer au tour de table financier » des restaurations. L’équation, ainsi posée, paraît insoluble.

Le mal, du reste, n’est pas seulement budgétaire. Le rapport pointe les « lacunes du pilotage de la stratégie monumentale » : l’État n’a qu’une vision lacunaire de son parc et des crédits mobilisés, et l’accompagnement technique et juridique des gestionnaires fait cruellement défaut, singulièrement pour les communes rurales dépourvues de services d’ingénierie. Un patrimoine riche, mais orphelin de méthode.

II. Le renversement : de la conservation-charge à l’usage-ressource

Face à cette impasse, le rapport a le mérite de ne pas se borner à réclamer davantage de crédits. Il propose de « définir un nouvel horizon » et de refonder le modèle de conservation autour de l’usage. Car si la conservation est une charge, elle est aussi, selon ses propres mots, « un gisement de développement économique et social » : le tourisme patrimonial représente déjà quinze milliards d’euros de retombées annuelles et cent mille emplois non délocalisables.

L’idée maîtresse est là, et elle est féconde : l’usage doit devenir « le paramètre fondamental de la protection ». Un monument habité, visité, exploité se dégrade moins ; il emporte l’adhésion de la population aux moyens qu’on lui consacre ; et il dégage les ressources de son propre entretien. Mise en tourisme, transformation en logements, en salles communales, en écoles de musique ou en tiers-lieux — y compris pour les édifices cultuels, qui forment plus du tiers du parc : toutes les voies sont bonnes qui rendent au monument une fonction. Et par-dessus tout, le rapport réhabilite la « culture de l’entretien », qu’il tient à juste titre pour le levier de protection le plus efficace et le moins coûteux. C’est un renversement presque copernicien : on ne conserve plus pour conserver, on conserve par l’usage.

III. L’exemple des Paradores : le patrimoine fait moteur

Ce renversement, un pays voisin en a fait une politique publique il y a près d’un siècle. Depuis 1928 — le premier établissement ouvrit ses portes à Navarredonda de Gredos —, l’Espagne a patiemment bâti le réseau des Paradores : quatre-vingt-dix-huit établissements aujourd’hui, plus de dix mille lits, installés dans des châteaux, des monastères, des couvents et des palais restaurés. Société publique dont l’actionnaire unique est la Direction générale du Patrimoine de l’État, le réseau s’apprête à franchir, en 2026, le cap symbolique de la centième maison.

Le génie du modèle tient en trois idées simples. Il s’agit d’abord d’implanter là où l’initiative privée ne se risque pas — les territoires ruraux, les villes moyennes délaissées — et d’en faire des moteurs économiques, pourvoyeurs d’emplois, de visiteurs et de commandes pour l’artisanat local. Il s’agit ensuite de sauver par l’usage des monuments à l’abandon : le parador restaure la forteresse et la fait vivre, plutôt que de la laisser se défaire. Il s’agit enfin d’autofinancer, l’exploitation hôtelière portant une part de la conservation. Le patrimoine cesse alors d’être un gouffre : il devient un actif qui travaille.

La leçon, pour la France, n’est pas d’importer tel quel un opérateur national d’hôtellerie — l’Etat n’ayant ni les moyens ni l’ingénierie d’un tel développement. Elle est d’en retenir la philosophie : le monument comme point d’appui d’une stratégie territoriale, et l’usage comme condition de sa survie. Ce que l’Espagne a fait à l’échelle d’une nation, les collectivités françaises peuvent l’entreprendre à l’échelle de leurs châteaux, de leurs abbayes et de leurs halles.

IV. Les instruments d’une gestion patrimoniale tournée vers le développement

C’est ici que le juriste rejoint le stratège, car les collectivités disposent déjà des outils. La vraie difficulté n’est pas tant de trouver l’argent de la restauration que de mobiliser un partenaire qui la porte en échange du droit d’exploiter — sans que la collectivité n’aliène pour autant son monument. On retrouve la logique de dissociation que nous connaissons bien : conserver la propriété, conférer un droit réel.

Le bail emphytéotique administratif (art. L. 1311-2 du CGCT) en est l’instrument de prédilection : consenti pour dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans en vue d’une opération d’intérêt général, il permet à un opérateur de restaurer et d’exploiter le monument — hôtel, tiers-lieu, équipement culturel —, de financer les travaux sur son droit réel, la collectivité recouvrant à terme un bien remis en état. Le bail à construction ou le bail à réhabilitation, l’autorisation d’occupation temporaire constitutive de droits réels viennent compléter la palette, selon que le monument relève du domaine public ou du domaine privé et selon l’usage projeté.

À ces instruments s’ajoutent les leviers de financement, dont le rapport dessine lui-même les contours : le mécénat, qu’il propose d’amplifier par un dispositif fiscal ciblé sur les monuments majeurs ; des prêts dédiés à la réhabilitation des édifices susceptibles d’une exploitation économique ; la billetterie d’édifices remarquables aujourd’hui ouverts gratuitement ; voire le fléchage d’une part de l’épargne réglementée. Et, pour piloter l’ensemble, la société d’économie mixte ou la société publique locale à vocation patrimoniale, qui permet de porter, de restaurer et d’exploiter à l’échelle d’un territoire — un parador intercommunal, en somme.

Le fil conducteur, que le rapport érige en principe et que le droit permet de mettre en œuvre, est la conditionnalité par l’usage : n’engager les deniers publics qu’au regard de l’impact économique, touristique et social du projet, de l’utilisation effective du bien, de son état sanitaire et d’un schéma pluriannuel d’entretien. Ainsi comprise, la subvention cesse d’être un guichet ; elle devient un investissement.

V. Ce que les collectivités peuvent entreprendre, dès à présent

Les grandes réformes de structure que le rapport appelle de ses vœux — l’inscription de la protection du patrimoine parmi les principes de valeur constitutionnelle, la création d’un ministère de plein exercice du Patrimoine et du Tourisme, un guichet unique de subvention, le renforcement de la formation des élus — relèvent du législateur et du temps long. On ne peut qu’en approuver l’intention, tant la dispersion des dispositifs et la faiblesse de l’ingénierie locale la justifient.

Mais l’essentiel se joue à droit constant, et sans attendre. Une commune ou une intercommunalité peut, dès aujourd’hui, se doter d’une véritable stratégie patrimoniale : recenser ses monuments et leur potentiel d’exploitation, retenir pour chacun l’outil contractuel adapté, rechercher l’opérateur, et adosser le tout à un schéma d’entretien pluriannuel. C’est un travail d’ingénierie juridique et financière que les petites collectivités ne sauraient mener seules — d’où l’intérêt décisif d’un accompagnement dédié. La question n’est plus de savoir si l’on a les moyens de conserver ; elle est de savoir comment faire de la conservation un projet qui, en partie, se paie lui-même.

Conclusion

Le monument historique n’est pas un passif que l’on porte à bout de bras jusqu’à l’épuisement des finances publiques. C’est, pour peu qu’on lui rende un usage, un investissement d’avenir : pour l’emploi local, qui ne se délocalise pas ; pour l’attractivité touristique, qui irrigue tout un territoire ; pour l’identité des lieux et l’histoire de la France, enfin, qui n’a pas de prix mais qui a une valeur.

Les Paradores l’ont démontré à l’échelle d’une nation. Il appartient désormais aux collectivités françaises de l’entreprendre à l’échelle de leur patrimoine. Car la pierre, lorsqu’on la fait vivre, est un témoignage d’avenir.

Source : rapport d’information de la commission de la culture du Sénat sur la gestion des monuments historiques (juillet 2026). Instruments cités : art. L. 1311-2 et s. du CGCT (bail emphytéotique administratif) ; art. L. 251-1 et s. et L. 252-1 et s. du CCH (baux à construction et à réhabilitation) ; art. L. 2122-1 et s. du CG3P (autorisations d’occupation, le cas échéant constitutives de droits réels).

Cet article n'engage que son auteur.

La plage, le port et l’aubaine : le littoral c’est du patrimoine !

DROUINEAU Thomas — Thu, 23 Jul 2026 12:24:22 GMT

  Longtemps, les communes du littoral ont perdu. Trop de monde, trop d’arrêtés annulés, trop peu de leviers. Une décision de fin 2025 sur le port de La Rochelle confirme un basculement discret mais décisif : la clé n’est pas dans la police — elle est dans le patrimoine !

L’été, sur le littoral, tout le monde veut sa place. Le baigneur, le plaisancier, le moniteur de surf, le vendeur de beignets — et, désormais, le touriste qui loue une nuit à bord d’un bateau amarré. La ressource, le sable et le plan d’eau, est la même, et elle est rare. Le maire, lui, est en première ligne : on lui demande de concilier l’inconciliable, et quand il tranche, on l’attaque.

Une décennie de reculs

Pendant des années, il a surtout perdu. Les arrêtés interdisant la vente à la sauvette sur les plages ont été suspendus les uns après les autres — de Capbreton à Fleury-d’Aude —, faute de trouble à l’ordre public démontré. Le message des juges était constant : la fréquentation qui monte, le « conflit d’usage » invoqué en général, ne suffisent pas. Il faut prouver. Et sur le terrain de la police, la preuve est un mur.

Le vent tourne : La Rochelle

Mais la police n’est pas le seul levier. Derrière elle, il y a autre chose, de plus solide et de plus ancien : le domaine. La plage, le port, appartiennent au domaine public, et ce domaine a une affectation — une destination à laquelle il est dévolu. Ce qui contrarie cette affectation n’a pas à y être toléré.

Le port de plaisance de La Rochelle vient d’en administrer la démonstration. Excédé par l’essor de l’« hébergement à flot » — la location de nuitées à bord, façon plateforme —, il l’a purement et simplement interdit. Les loueurs ont crié à l’atteinte à la liberté du commerce.

Le 23 décembre 2025, le Conseil d’État a refusé de suspendre l’interdiction.
Motif : les conflits d’usage entre plaisanciers et occupants touristiques, l’usure accélérée des infrastructures, et surtout l’affectation portuaire du plan d’eau, que l’hébergement marchand dévoie. La liberté du commerce n’est pas niée ; elle cède devant le domaine.

La même grille sur la plage

La leçon dépasse le port. C’est la même grille qui vaut sur le sable. Le professionnel qui « écume » la plage pour y déployer un commerce n’en fait pas l’usage commun — récréatif et gratuit — réservé au public : il l’exploite. Fonder l’encadrement sur l’affectation du domaine et sur des conflits d’usage documentés, plutôt que sur la seule police, change la donne. Le maire n’agit plus en gardien de la tranquillité, épuisé à démontrer un trouble ; il agit en gestionnaire du patrimoine public.

Trois réflexes

Encore faut-il s’y prendre correctement. Un : choisir le bon terrain, et le tenir — le domaine, pas la police, et surtout pas les deux mélangés, ce qui a fait tomber tant d’arrêtés. Deux : cumuler les instruments quand c’est possible — à La Rochelle, un règlement d’exploitation du gestionnaire et un arrêté de police du maire. Trois : documenter, toujours — les nuisances, les conflits, l’usure, par des pièces, jamais par une pétition de principe.

Les limites actuelles :

La décision de La Rochelle est rendue en référé : elle repousse la suspension, elle ne juge pas encore le fond.

Et sur les plages, la piste domaniale n’a jamais été consacrée par le Conseil d’État ; les juridictions du fond continuent, pour l’heure, de considérer que le vendeur qui ne fait qu’un « arrêt momentané » n’excède pas l’usage commun. Le combat est donc un combat de critère : substituer, pour apprécier l’usage, la finalité économique à la durée d’occupation.

Mais la direction est prise. Après une décennie de reculs, le littoral réapprend à dire non — non pas au nom de l’ordre public, trop gourmand en preuves, mais au nom de ce qui fonde son domaine : son affectation et la nécessité d’une rentabilité du domaine public. C’est, peut-être, le vrai tournant.

Réf. : CE, 8e-3e ch. réunies, 23 décembre 2025, n° 503613, Association Cap Nautique La Rochelle et autres.

Cet article n'engage que son auteur.

Cabines de plage : le juge admet des redevances revalorisées, à condition de les asseoir sur les « avantages procurés »

DROUINEAU Thomas — Wed, 22 Jul 2026 06:46:01 GMT

  Evocatrices des bains de mer, les cabanes de plage sont également un beau sujet domanial.  Installées sur le domaine public, elles donnent lieu au paiement d’une redevance d’occupation.

Saisies par des occupants contestant de fortes hausses, les juridictions administratives ont clarifié les règles applicables : elles reconnaissent aux gestionnaires — État comme communes concessionnaires — une réelle marge pour revaloriser ces redevances, mais exigent qu’elles reflètent les avantages tirés de l’occupation.

Une occupation privative, précaire par nature

La cabine de plage, quoique propriété de son occupant, n’échappe pas au droit domanial.

Implantée sur le domaine public maritime — qu’il relève directement de l’État ou d’une plage concédée à une commune —, elle constitue une occupation privative qui suppose une autorisation.

Celle-ci, rappelle le code général de la propriété des personnes publiques, ne peut être que temporaire et revêt un caractère précaire, révocable et personnel. (art. L. 2122-2 et L. 2122-3).
Son titulaire ne dispose d’aucun droit acquis à son renouvellement, quelle que soit l’ancienneté de son installation.

La distinction est essentielle : la propriété de la cabine, bien meuble démontable, ne se confond pas avec le droit d’occuper l’emplacement, purement domanial.

On peut posséder sa cabine sans détenir le moindre droit au maintien sur le sol qui la supporte.

Une redevance qui doit refléter les avantages procurés

Cette occupation a un prix. Toute occupation privative du domaine public « donne lieu au paiement d’une redevance » (art. L. 2125-1), dont le montant « tient compte des avantages de toute nature procurés au titulaire de l’autorisation » (art. L. 2125-3).

La jurisprudence en déduit un double critère : la redevance se calcule par référence à la valeur locative d’un bien privé comparable, mais aussi en fonction de l’avantage spécifique que procure la jouissance privative du domaine.

C’est à propos des cabines de Noirmoutier que la cour administrative d’appel de Nantes a livré l’illustration la plus nette de ces principes (1er octobre 2018, n° 16NT04008).

Un minimum de perception licite.

Confrontée à une redevance dont le minimum avait été porté, en cinq ans, de 140 à 300 euros, la cour a validé le dispositif.

La fixation d’un minimum de perception en valeur absolue, applicable à tous les occupants placés dans la même situation, est licite ; la faible surface de la cabine — trois mètres carrés en l’espèce — est « sans incidence ».

Une hausse justifiée par la rareté.

La revalorisation a été jugée fondée sur la rareté de l’autorisation — le nombre de cabines étant strictement plafonné sur l’île —, sur la possibilité de les conserver toute l’année, et sur le fait que les propriétaires en supportent l’achat et l’entretien « sans en tirer aucun revenu ».

L’administration pouvait, de surcroît, se référer aux tarifs des départements voisins pour corriger des redevances devenues anormalement basses.

Une redevance domaniale, fixée forfaitairement.

Le Conseil d’État a retenu une approche voisine à propos des mouillages de plaisance (14 avril 2023, n° 462797) : une redevance déterminée « de manière globale et forfaitaire » selon les seules caractéristiques de l’occupation est une redevance domaniale, dont la fixation peut se fonder sur « la rareté des emplacements » et différencier les tarifs selon la taille sans méconnaître le principe d’égalité.

Concédée ou non : deux circuits de décision

Le circuit varie selon le statut de la plage. Sur les plages non concédées, le directeur départemental des finances publiques fixe les conditions financières et le préfet délivre l’autorisation (art. R. 2122-4 et R. 2125-1). Sur les plages concédées, c’est la commune concessionnaire qui, dans le cadre du cahier des charges, arrête la redevance et délivre le titre.

La règle de fond — une redevance assise sur les avantages procurés — reste, elle, identique.

Points de vigilance pour les collectivités

Une base tarifaire régulièrement fixée.

Le tarif doit être arrêté par l’organe compétent ; à défaut, la redevance réclamée à l’occupant repose sur un fondement fragile.

Une motivation explicite.

Toute revalorisation gagne à être fondée noir sur blanc sur la rareté et les avantages procurés, quitte à être échelonnée dans le temps.

L’ancienneté, sans droit acquis.

Si fréquente s’agissant des cabines, l’ancienneté ne consolide aucun droit au maintien ; elle peut tout au plus figurer parmi les critères objectifs d’un règlement d’attribution transparent.

L’ombre de la mise en concurrence.

Réservée à un usage personnel, la cabine échappe à l’obligation de publicité et de sélection préalable (art. L. 2122-1-1) ; donnée en location, elle y bascule.

Le message des juges est en définitive équilibré : les collectivités peuvent corriger des tarifs devenus anormalement bas et faire payer la rareté d’un avantage consenti sur un bien commun, à la condition d’en justifier le montant.

Faute de motivation suffisante, la redevance s’expose à la censure.

Cet article n'engage que son auteur.

Terrasses commerciales sur le domaine public : jusqu’où peut-on se passer de mise en concurrence ?

DROUINEAU Thomas — Tue, 21 Jul 2026 07:05:53 GMT

  Depuis 2017, l’installation d’une terrasse de café ou de restaurant sur le domaine public relève, en principe, d’une procédure de sélection préalable. Les communes cherchent souvent à s’en affranchir en invoquant l’existence d’un opérateur unique — le commerce riverain. Une affaire récente, jugée à Nice puis à Marseille, montre que cette dispense est d’un maniement plus délicat qu’il n’y paraît.

L’idée paraît de bon sens : la terrasse accolée à la devanture d’un restaurant ne peut, en pratique, être exploitée que par ce restaurant. Pourquoi, dès lors, organiser une mise en concurrence dont l’issue serait connue d’avance ? De nombreuses collectivités raisonnent ainsi et délivrent l’autorisation à l’amiable au commerçant riverain. Le raisonnement n’est pas dénué de fondement, mais il se heurte à un cadre juridique exigeant et à une jurisprudence qui en tient les contours serrés.

Un principe : la sélection préalable

Tout est parti du droit de l’Union. Par son arrêt Promoimpresa du 14 juillet 2016, la Cour de justice a jugé que l’attribution d’autorisations d’occupation du domaine public en vue d’une activité économique, lorsque ces autorisations sont en nombre limité, doit être précédée d’une procédure de sélection impartiale et transparente.

L’ordonnance n° 2017‑562 du 19 avril 2017 en a tiré les conséquences en insérant dans le Code général de la propriété des personnes publiques l’article L. 2122‑1‑1 : lorsqu’un titre permet à son bénéficiaire d’occuper le domaine public « en vue d’une exploitation économique », l’autorité compétente doit organiser une procédure de sélection préalable présentant toutes les garanties d’impartialité et de transparence, avec publicité permettant aux candidats de se manifester.

Une terrasse commerciale constitue, à l’évidence, une exploitation économique. Elle entre donc, par principe, dans le champ de cette obligation. C’est le point de départ obligé de toute analyse.

Une exception : la délivrance de gré à gré.

L’article L. 2122‑1‑3 écarte l’obligation de sélection « lorsque l’organisation de la procédure s’avère impossible ou non justifiée », et permet alors de délivrer le titre à l’amiable. Il énumère cinq illustrations, dont deux intéressent directement les terrasses : le 1°, lorsqu’« une seule personne est en droit d’occuper la dépendance », et surtout le 4°, lorsque « les caractéristiques particulières de la dépendance, notamment géographiques, physiques, techniques ou fonctionnelles » le justifient au regard de l’activité projetée.

C’est ce 4° qui est le plus sollicité pour les terrasses accolées : la configuration des lieux — un espace qui prolonge la devanture, accessible et exploitable depuis le seul fonds riverain — justifierait de s’adresser à cet unique opérateur. La doctrine retient d’ailleurs volontiers la terrasse « accolée au bar ou au restaurant » comme l’exemple type de la dérogation.

Encore faut-il mesurer deux limites que le texte lui-même pose. D’abord, le 1° vise une exclusivité de droit, et non la simple exclusivité de fait née de la configuration des lieux : le fondement le plus solide reste donc le 4°. Ensuite — et l’on l’oublie souvent —, le dernier alinéa de l’article impose, chaque fois que la collectivité recourt à la délivrance amiable, de « rendre publiques les considérations de droit et de fait » l’ayant conduite à écarter la procédure. Cette transparence n’est pas facultative : son omission fragilise le titre.

Le rappel à l’ordre du juge : l’affaire de Saint-Paul-de-Vence

L’illustration la plus nette est venue de Saint-Paul-de-Vence. La commune avait attribué, sans publicité ni mise en concurrence, une terrasse de 25 m² sur le bastion Saint-Rémy de ses remparts.
Un restaurateur voisin, évincé, a contesté la convention.

Le tribunal administratif de Nice lui a donné raison et a annulé le titre (TA Nice, 5ᵉ ch., 23 juillet 2024, n° 2104897). Surtout, il a écarté sans ménagement l’argument tiré du 4° : l’emplacement, sur un rempart prisé, était « disponible en nombre limité » et « faiblement substituable » ; la terrasse n’était pas réellement située au droit de l’établissement bénéficiaire, dont elle était séparée par une route ; et cinq restaurants voisins pouvaient prétendre à cet emplacement.

Autrement dit, le titulaire n’était nullement le « seul attributaire possible », et aucune caractéristique particulière ne justifiait de se dispenser d’une sélection.

La cour administrative d’appel de Marseille a certes infirmé ce jugement et validé la convention (CAA Marseille, 5ᵉ ch., 4 juillet 2025, n° 24MA02492).

Mais le fondement du sauvetage mérite l’attention : la cour s’est placée sur le terrain de l’urgence sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 — le 3° de l’article L. 2122‑1‑2, que la convention visait expressément —, en relevant que la commune avait retenu un critère objectif (réserver les emplacements aux restaurants dépourvus d’espace extérieur) sans intention de favoritisme.
À aucun moment elle n’a validé la logique de l’opérateur unique tirée du 4°.

Le message est double : la dispense fondée sur les caractéristiques de la dépendance n’a pas prospéré, et l’urgence qui a sauvé la commune est un fondement temporaire — le titre ne peut alors excéder un an — et non reproductible en temps ordinaire.

Cette lecture stricte n’est pas isolée. Interrogée sur l’application du 4° aux commerçants des halles et marchés, l’administration a répondu que la seule présence d’un opérateur établi ne saurait justifier une telle dérogation et que l’attribution doit être précédée d’une publicité et d’une sélection (réponse à la question écrite n° 02634, JO Sénat du 5 juin 2025).

Ce qu’il faut en retenir

La dispense de mise en concurrence des terrasses n’est ni générale ni automatique. Elle suppose une appréciation emplacement par emplacement, et ne vaut que pour la portion d’emprise réellement accolée à la devanture, non détachable et non convoitée.

Dès que la terrasse déborde sur un espace prisé — une place, un quai, un front de mer, un rempart — que plusieurs commerces pourraient exploiter, le monopole de fait s’évanouit et la sélection redevient obligatoire. La commodité ou la proximité ne suffisent pas.

Pour les collectivités, la voie sûre consiste à réserver la délivrance amiable aux seules terrasses véritablement mono-opérateur, à motiver et rendre publiques les considérations de droit et de fait propres à chaque emplacement, et à organiser une mise en concurrence — même allégée — pour les emprises détachables et attractives. À défaut, le titre s’expose à l’annulation, à la demande du premier concurrent évincé.

Cet article n'engage que son auteur.

Algues vertes en Bretagne : la Cour des comptes salue des « avancées réelles » mais réclame un effort renforcé

DROUINEAU Thomas — Mon, 20 Jul 2026 12:37:36 GMT

  Cinq ans après un premier rapport, la Cour des comptes a publié le 10 juillet un bilan de la lutte contre la prolifération des algues vertes sur le littoral breton. Elle reconnaît des progrès notables mais appelle à amplifier les actions pour obtenir des résultats durables.

Menée avec la chambre régionale des comptes de Bretagne, cette enquête de suivi évalue la mise en œuvre des recommandations formulées en 2021.

Le phénomène des marées vertes, dû aux concentrations excessives de nitrates essentiellement d'origine agricole, touche huit baies et treize vasières, de Saint-Brieuc au golfe du Morbihan. Il a, rappelle la Cour, « des conséquences importantes en termes de sécurité, de santé, de coûts et d'image », ainsi qu'un impact sur les écosystèmes.

Le constat est nuancé. Si la baisse des teneurs en nitrates dans les cours d'eau est « significative » depuis quinze ans, la Cour note « un ralentissement notable depuis dix ans » et une prolifération qui « demeure prégnante ». Les échouages ont reculé dans trois des huit baies concernées par le plan de lutte — Lieue de Grève, La Forêt-Fouesnant et Douarnenez — mais augmenté dans une majorité de secteurs vasiers. Les niveaux de concentration en nitrates restent « encore trop élevés pour endiguer durablement ce phénomène ».

La juridiction financière salue toutefois « des avancées réelles » depuis 2021 : renforcement du cadre réglementaire avec le septième programme d'action régional nitrates, création de huit zones sous contrainte environnementale, développement des dispositifs d'accompagnement des agriculteurs et hausse significative des moyens financiers, chiffrés en dizaines de millions d'euros.

La Cour émet ou réitère huit recommandations. Alors que plus de 80 % des surfaces d'échouage concernent désormais les secteurs vasiers, elle juge indispensable d'y concentrer l'effort, via une révision rapide des schémas d'aménagement et de gestion des eaux (Sage) et une meilleure coordination des acteurs locaux sous l'autorité des préfets. Elle plaide aussi pour des objectifs de qualité de l'eau plus clairs, un ciblage renforcé des contrôles des exploitations et une conditionnalité des aides publiques à des engagements concrets contre les fuites d'azote.

Le président de la région Bretagne, Loïg Chesnais-Girard, a salué « des progrès réels » tout en regrettant que 20 % des agriculteurs concernés — 460 sur 2 195 — ne soient pas encore engagés et que les vasières restent « un angle mort ». Il appelle à une étape « plus ambitieuse mais aussi plus décentralisée » : « Si nous voulons aller plus loin, il faudra donner aux territoires les responsabilités et les moyens d'agir. »

Cet article n'engage que son auteur.

Saint-Martin : la France et les Pays-Bas délimitent enfin leur frontière, 378 ans après

DROUINEAU Thomas — Mon, 20 Jul 2026 09:51:18 GMT

  Près de quatre siècles après son tracé coutumier, l'unique frontière terrestre entre la France et le Royaume des Pays-Bas va être précisément délimitée. L'Assemblée nationale a adopté, jeudi 16 juillet, le projet de loi autorisant l'approbation de l'accord franco-néerlandais sur l'île de Saint-Martin.

Longue de seulement 16 kilomètres, la frontière qui partage l'île de Saint-Martin, dans la mer des Caraïbes, n'avait jamais été formellement actée depuis le traité de Concordia de 1648. « C'est le droit coutumier qui a fixé cette frontière et le seul acte juridique qui existe est ce traité », rappelle le député Bertrand Bouyx (Horizons, Calvados), rapporteur du texte, composé d'un unique article. « Depuis 378 ans, il n'y avait pas eu de volonté de changer, malgré les différends entre la France et les Pays-Bas sur ce sujet. »

Lorsque Français et Néerlandais se sont partagé l'île en 1648, ils ont défini le principe du partage, mais jamais le tracé exact de la frontière. Pendant des siècles, cette imprécision n'a pas posé de difficulté : la frontière est restée ouverte et les habitants ont circulé librement. Les tensions sont apparues avec le développement urbain, portuaire et immobilier, puis surtout après le passage de l'ouragan Irma, en 2017, qui a contraint les deux États à reconstruire des secteurs où la souveraineté restait incertaine.

Signé le 26 mai 2023 à Belle Plaine, l'accord ne modifie que quelques secteurs litigieux, essentiellement dans les zones lagunaires. Le principal concerne la Baie aux Huîtres (Oyster Pond), où se concentrait l'essentiel des désaccords. « Les Pays-Bas revendiquaient la totalité de la baie, alors que la convention stipulait une forme d'équidistance entre les côtes. Finalement, ils se sont rangés à la position française », précise le rapporteur. La frontière suit désormais la ligne médiane de l'étang, chaque État exerçant clairement sa souveraineté sur sa moitié.

Pour les 75 000 habitants de l'île, rien ne changera au quotidien : ni poste-frontière, ni contrôle, ni remise en cause de la libre circulation garantie depuis 1648. Il s'agit avant tout d'une clarification juridique et administrative, appelée à faciliter la gestion des permis de construire, de la fiscalité et des interventions des forces de l'ordre. Une commission mixte se réunira au moins une fois par an pour assurer le suivi de la démarcation.

Déjà adopté par le Sénat le 15 avril, le texte doit encore être définitivement ratifié par les deux États. Il mettra alors un terme à près de quatre siècles d'incertitude sur la seule frontière terrestre partagée entre Paris et La Haye.

Cet article n'engage que son auteur.

Tombe de famille à l’abandon : peut-on la « rendre » à la commune ?

DROUINEAU Thomas — Mon, 20 Jul 2026 06:13:25 GMT

  La situation est fréquente. Une vieille tombe familiale, concédée « à perpétuité » il y a un siècle par un arrière-grand-père, se dégrade. Les descendants, dispersés ou âgés, ne peuvent plus l’entretenir. Vient alors une idée de bon sens : la rendre à la commune. Mais le droit funéraire ne fonctionne pas tout à fait comme on l’imagine.

Une concession n’est pas un bien comme un autre

Contrairement à une maison ou à un terrain, une concession funéraire n’appartient pas réellement à la famille. Ce n’est pas une propriété, mais un droit d’usage accordé par la commune, avec une vocation précise : accueillir la sépulture d’une famille. Lorsqu’elle est « perpétuelle », elle n’a pas de date de fin et se transmet aux héritiers, qui la détiennent ensemble, en indivision.

À la différence d’une concession accordée pour quinze ou trente ans, qui s’éteint à son terme si elle n’est pas renouvelée, la concession perpétuelle ne disparaît jamais d’elle-même.

La commune ne peut donc pas se contenter d’attendre une échéance qui n’existe pas : pour récupérer l’emplacement, il lui faut une véritable procédure.

« Rendre » la concession : réservé au fondateur

Rendre une concession à la commune porte un nom : la rétrocession. Mais une règle solidement établie la réserve à une seule personne : celui qui a acquis la concession à l’origine.

Une fois ce fondateur décédé, ses héritiers ne peuvent plus la rétrocéder — même si la tombe est vide. L’idée est de respecter la volonté de celui qui a voulu créer là le lieu de repos de sa famille.

Interrogé sur ce point encore récemment, en juin 2026, le Gouvernement a confirmé cette règle et refusé de la modifier. À cela s’ajoute que la commune n’est, de toute façon, jamais obligée d’accepter une telle restitution.
Autrement dit, une famille qui souhaiterait « signer un papier » pour se défaire de la concession de son aïeul se heurtera à un refus juridique. Ce n’est pourtant pas une impasse.

Ce qu’une famille peut réellement faire

Le point le plus important, et le plus méconnu, est le suivant : la famille n’a pas à organiser — ni à payer — l’exhumation de ses défunts pour être déchargée d’une tombe qu’elle ne peut plus entretenir.
Si elle cesse simplement de s’en occuper, la commune dispose de sa propre procédure.

Lorsqu’une concession de plus de trente ans est visiblement à l’abandon, le maire peut engager une « reprise pour état d’abandon ». Il constate l’abandon par procès-verbal, en informe le public et la famille, puis attend.

Une loi de 2022 a raccourci ce délai d’attente de trois ans à un an : passé ce délai, si rien n’a changé, le conseil municipal peut décider de reprendre l’emplacement. C’est alors la commune qui fait procéder au transfert des restes vers l’ossuaire communal — un espace dédié du cimetière — avant de réattribuer la concession. La famille ne supporte aucun frais.

On s’inquiète parfois du sort réservé aux défunts. La loi impose que les restes exhumés soient traités avec respect et dignité : ils sont réunis à l’ossuaire, le plus souvent après réduction, et la commune conserve la mémoire des personnes concernées. Rien n’est perdu ni effacé : il s’agit d’un déplacement encadré, non d’une disparition.

Et si la famille veut agir elle-même

Certaines familles préfèrent déplacer leurs aïeux, par exemple vers une sépulture plus modeste qu’elles pourront entretenir. C’est possible, mais encadré. Chaque exhumation doit être demandée par le plus proche parent du défunt concerné, avec l’autorisation du maire ; et si des proches de même rang s’y opposent, le maire doit refuser, le désaccord relevant alors du juge. Recueillir par écrit, en amont, l’accord de tous les descendants connus évite bien des conflits.

En pratique

Trois réflexes utiles. D’abord, parler à la mairie, qui connaît l’état du cimetière et les procédures.

Ensuite, ne pas croire que l’on doit forcément financer des exhumations : bien souvent, laisser la procédure d’abandon suivre son cours est la voie la plus simple et la moins coûteuse.

Enfin, si l’on tient à déplacer ses défunts, s’assurer de l’accord de toute la famille avant d’ouvrir le caveau.
Faut-il, à l’avenir, permettre aux héritiers de rendre une concession vide ? Le débat existe. Mais, aujourd’hui, la réponse reste non — et c’est le plus souvent la commune, non la famille, qui détient la clé du dénouement.

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Recul du trait de côte : un nouvel outil pour les collectivités littorales

DROUINEAU Thomas — Fri, 17 Jul 2026 09:17:33 GMT

  Le ministère de la Transition écologique a lancé, le 18 juin 2026, l'application « Le littoral de ma commune ». Développée par le Cerema, elle met à la disposition des collectivités une base de connaissances partagée pour nourrir leurs réflexions d'aménagement et d'adaptation.

Accessible via le portail GéoLittoral, l'application avait été dévoilée le 19 mai au Conseil de planification écologique. Elle répond à un besoin récurrent des territoires : disposer, à l'échelle communale, d'une information fiable et lisible sur l'évolution du trait de côte, sans avoir à reconstituer soi-même des données dispersées entre observatoires, services de l'État et études locales.

Une entrée par commune, pensée pour l'action publique locale

L'outil couvre 1 029 communes littorales, dans l'Hexagone, en Corse et en outre-mer. Pour chacune, il réunit chiffres-clés, cartes, graphiques et éléments d'explication autour de quatre thématiques directement utiles aux politiques locales : les dynamiques d'évolution du trait de côte, les enjeux humains et environnementaux exposés, les effets du changement climatique — élévation du niveau de la mer en tête — et les trajectoires et solutions d'adaptation mobilisables.

Pour les services urbanisme, environnement et aménagement, c'est un point d'entrée utile en amont des démarches de planification : élaboration ou révision des documents d'urbanisme, stratégies locales de gestion de la bande côtière, projets d'adaptation. L'application est conçue pour un usage sur ordinateur et optimisée pour Chrome.

Un support de dialogue et de concertation

Au-delà de la donnée brute, l'intérêt de l'outil pour les collectivités tient à sa vocation pédagogique. Élus, conseils municipaux, partenaires et habitants peuvent s'appuyer sur un même socle d'information pour objectiver les débats — un atout pour les phases de concertation, souvent sensibles lorsqu'il s'agit d'anticiper le recul du trait de côte et ses conséquences sur le bâti.

C'est tout l'enjeu affiché par le ministère : « renforcer la culture du risque et favoriser l'appropriation des enjeux d'adaptation au changement climatique ». L'application se veut à ce titre autant un outil de sensibilisation qu'une aide à la décision.

Un outil de premier niveau, à articuler avec les études de référence

Le ministère le rappelle clairement : l'application ne se substitue pas aux informations scientifiques de référence produites par les observatoires régionaux ou locaux. Pour les collectivités, elle constitue donc un point de départ et un support de partage, à compléter par les études techniques mobilisées dans les procédures réglementaires.

Des enjeux qui justifient l'anticipation

Le contexte rend l'outil d'autant plus utile aux décideurs locaux : près de 20 % des côtes françaises sont aujourd'hui en recul, et 30 km² de terres ont disparu en cinquante ans. Un Français sur huit vit dans une commune littorale, qui rassemblent 5,5 millions de logements.

Pour le ministère, « l'anticipation de leurs évolutions constitue un défi majeur pour l'aménagement durable et la résilience des territoires ». En donnant aux collectivités un accès simplifié à la connaissance, l'application entend précisément faciliter cette anticipation.

L'outil dans le cadre de la loi Climat et Résilience

L'application vient appuyer, sur le terrain de la connaissance, un dispositif juridique déjà dense. Le volet « trait de côte » de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience (art. 236 et s.), complété par l'ordonnance n° 2022-489 du 6 avril 2022, a en effet posé un régime propre aux territoires exposés.

Communes concernées. La liste des communes « dont l'action en matière d'urbanisme et la politique d'aménagement doivent être adaptées aux phénomènes hydrosédimentaires entraînant l'érosion du littoral » est fixée par décret, en application de l'article L. 321-15 du code de l'environnement. Établie par le décret n° 2022-750 du 29 avril 2022, elle a été élargie par les décrets n° 2023-698 du 31 juillet 2023 et n° 2024-531 du 10 juin 2024.

Cartographie et régime de constructibilité. Ces communes doivent établir une carte locale de projection du recul du trait de côte à deux horizons — 0-30 ans et 30-100 ans — intégrée à leur document d'urbanisme (art. L. 121-22-1 et s. du code de l'urbanisme). Il en résulte un principe d'inconstructibilité dans la zone à 30 ans et un régime de constructions admises sous conditions (démontage ou démolition à terme) dans la zone 30-100 ans.

Outils fonciers mobilisables. Pour accompagner cette recomposition, les collectivités disposent notamment d'un droit de préemption « pour l'adaptation des territoires au recul du trait de côte » (art. L. 219-1 à L. 219-13 du code de l'urbanisme), du bail réel d'adaptation à l'érosion côtière (BRAEC) — bail de 12 à 99 ans permettant une exploitation temporaire avant renaturation, régi par les art. L. 321-18 à L. 321-33 du code de l'environnement — et, dans le cadre d'un projet partenarial d'aménagement (PPA), de la délimitation de secteurs de recomposition spatiale, avec possibilité de déroger sous conditions à certaines dispositions de la loi Littoral.

Dernier maillon réglementaire. Le décret n° 2026-275 du 15 avril 2026 (en vigueur le 16 avril) a précisé les modalités de consignation financière imposée aux constructions nouvelles admises en zone 30-100 ans : le porteur de projet consigne une somme auprès de la Caisse des dépôts et consignations, afin de garantir la future démolition du bien et la renaturation du terrain en cas de défaillance du propriétaire.

À noter : ces obligations ne pèsent que sur les communes inscrites sur la liste de l'article L. 321-15. L'application « Le littoral de ma commune », elle, couvre un périmètre plus large (1 029 communes) et relève de la sensibilisation, sans portée réglementaire.

Pour accéder à l'application : portail GéoLittoral (geolittoral.developpement-durable.gouv.fr).

Cet article n'engage que son auteur.

Noirmoutier sous cloche ? Le plan anti-submersion qui fait monter la colère

DROUINEAU Thomas — Fri, 17 Jul 2026 07:04:24 GMT

  En relevant le niveau de référence de la submersion marine, la révision du plan de prévention des risques littoraux menace de figer une partie de l’île. Certains habitants et élus y voient une menace pour son avenir et commandent une contre-expertise ; l’État, lui, invoque la mémoire de Xynthia et la montée des eaux.

Il est des cartes qui pèsent plus lourd que des digues. Sur l’île de Noirmoutier, celle que l’État s’apprête à imposer — le plan de prévention des risques littoraux, le PPRL — a fait, ces dernières semaines, l’effet d’une lame de fond. En cause, une poignée de centimètres sur une cote de référence, qui suffisent à faire basculer des quartiers entiers dans la zone du risque, et avec eux l’avenir constructible d’un territoire tout entier tourné vers la mer.

Les quelques centimètres de la discorde.

L’île est basse, gagnée sur l’eau, protégée par des dizaines de kilomètres de digues qu’il faut entretenir sans relâche.

Depuis longtemps, l’État y encadre la construction au moyen d’un PPRL : un document qu’il élabore, soumet à enquête publique puis approuve par arrêté préfectoral, et qui, une fois adopté, vaut servitude — il s’impose aux communes et prime leurs documents d’urbanisme. Rien de nouveau, donc, dans le principe.

Ce qui a changé, c’est le curseur.

En présentant, le 13 mai 2026, la nouvelle modélisation des aléas, les services de l’État ont relevé la cote marine de référence : de l’ordre de 4,80 mètres NGF, contre 4,20 dans le plan précédent, et jusqu’à 5,20 mètres dans les scénarios les plus pessimistes, changement climatique et élévation du niveau de la mer à l’horizon 2100 compris.

Or, sur un territoire aussi plat, quelques dizaines de centimètres d’eau en plus, ce sont des hectares supplémentaires basculés en aléa fort — et autant de terrains gelés, de projets suspendus, de maisons rangées du mauvais côté de la ligne.

« Île en danger »

Le mot d’ordre a vite circulé.
Derrière lui, une crainte très concrète : celle d’une île « mise sous cloche », dont le foncier se dévalue, dont les projets se figent, dont l’économie — tourisme, immobilier, sel, ostréiculture — se trouve corsetée par un trait de crayon administratif. Le paradoxe est saisissant : le danger que l’on dénonce ici n’est pas seulement celui de la mer, c’est aussi celui du plan censé en protéger.
« Le danger, ce n’est pas seulement la mer : c’est aussi le plan. »

La révolte des élus

À la tête de la fronde, Noël Faucher, maire de Noirmoutier-en-l’Île.
Son reproche est méthodologique autant que politique : la modélisation de l’État, dit-il en substance, ne tiendrait pas assez compte des cinquante années d’ouvrages de protection déjà réalisés, et aboutirait à un aléa surévalué, « punitif » pour le territoire. Début juin, un conseil réuni en urgence a voté le financement d’une contre-expertise scientifique indépendante, chargée d’opposer à l’État une modélisation alternative, calée sur la réalité des dynamiques côtières de l’île. L’objectif affiché : fonder une culture du risque « réaliste et responsable », sans surjouer la menace ni la nier.

La mémoire de Xynthia

En face, l’État ne raisonne pas autrement que depuis quinze ans. La nuit du 28 février 2010, la tempête Xynthia a tué vingt-neuf personnes en Vendée, à quelques encablures, à La Faute-sur-Mer, derrière des digues que l’on croyait sûres.
L’État savait, lui, qu’elles ne l’étaient plus…

Depuis, la doctrine est celle de la précaution : une digue ne supprime pas le risque, car demeure l’hypothèse de sa rupture ou d’une surverse ; mieux vaut surestimer que laisser s’installer de nouveaux habitants là où la mer, un jour, reprendra ses droits.
Et la mer montera, de toute façon : c’est cette anticipation, à l’horizon 2100, que le plan prétend inscrire dès aujourd’hui dans les cartes.

La main de l’État, et celle du juge

Reste que le PPRL, pour imposé qu’il soit, n’est pas incontestable.
L’arrêté d’approbation signé pourra être porté devant le juge administratif — par la commune, par des propriétaires, par des associations. Et le juge n’est pas un simple greffier de la décision préfectorale : il vérifie que l’aléa a été apprécié « de manière concrète », en tenant compte de la réalité et de l’effectivité des ouvrages de protection, et il lui est déjà arrivé de censurer une méthode qui projetait le risque bien au-delà de ce que les données permettaient de soutenir.
Autrement dit, la question des digues et celle de la cote de référence sont, en droit, des terrains de bataille légitimes.
Mais l’arme est à double tranchant. Le même juge admet que, derrière une digue, subsiste un risque résiduel justifiant de classer en zone rouge une bande de précaution : invoquer les ouvrages ne suffit pas, encore faut-il démontrer le niveau de protection qu’ils garantissent réellement.
C’est tout l’enjeu de la contre-expertise commandée par les élus : ce n’est pas sur le principe de précaution que se gagnera la partie, mais sur le terrain technique — la solidité des chiffres, la finesse des modèles, la mémoire des tempêtes.

Entre la mer et le plan

Le projet de plan révisé vient tout juste d’être rendu public ; viendront ensuite l’enquête publique, l’approbation, puis, sans doute, le contentieux. En parallèle, l’île continue de jouer la défense : un projet de trois portes anti-submersion, soumis à enquête publique, rappelle qu’à Noirmoutier on n’a jamais attendu que la mer décide seule.
Reste que l’île, qui a toujours négocié avec l’océan, doit désormais négocier avec une carte — et que ni l’eau ni l’État ne semblent d’humeur à reculer.

Cet article n'engage que son auteur.

Cession de titres de société à prépondérance immobilière : la fin du simple acte sous seing privé

Delahousse Christophe — Thu, 16 Jul 2026 09:43:07 GMT

  Depuis le 27 juin 2026, les cessions de parts sociales ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière sont soumises à un formalisme substantiellement renforcé. La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a introduit dans le Code civil un nouvel article 1865-1.

Désormais, une cession relevant de ce dispositif ne peut plus être valablement constatée par un simple acte sous signature privée établi directement entre le vendeur et l’acheteur.

Un acte qualifié désormais obligatoire

À peine de nullité, l’opération doit être constatée par l’une des trois formes prévues par la loi : un acte authentique reçu par un notaire, un acte contresigné par avocat au sens de l’article 1374 du Code civil ou, lorsque celui-ci est légalement habilité à intervenir, un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable dans le respect de ses règles professionnelles.

La réforme ne supprime donc pas tout acte sous signature privée. Elle met fin, plus précisément, à l’acte établi sans l’intervention de l’un des professionnels expressément désignés par le texte. L’acte rédigé entre associés, sans contreseing ni authentification, ne répond plus aux exigences légales lorsque la société concernée présente une prépondérance immobilière.

Les sociétés concernées

Le dispositif ne vise pas exclusivement les sociétés civiles immobilières. Il concerne, quelle que soit leur forme juridique, les personnes morales à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts.

Peuvent ainsi être concernées des SCI, mais également des SARL, SAS, sociétés civiles, sociétés commerciales ou holdings dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France. La qualification dépend donc de la composition réelle de l’actif social et non de la seule dénomination ou de l’objet statutaire de la société.

Les titres de certains organismes de placement collectif, notamment les véhicules relevant de l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier, bénéficient en revanche d’une exclusion spécifique du nouveau dispositif.

Quelles opérations doivent être sécurisées ?

Le texte vise directement les cessions de parts sociales et d’actions. Les ventes classiques de titres entrent donc sans ambiguïté dans son champ d’application.

Une vigilance particulière s’impose également pour les opérations patrimoniales comportant un transfert de propriété des titres, notamment certaines transmissions à titre gratuit ou certains apports de titres à une société holding. Leur soumission au nouvel article 1865-1 doit être appréciée au regard de leur qualification juridique exacte et de la structure retenue.

Ainsi, l’apport de parts d’une SCI à une holding, fréquemment utilisé dans les restructurations patrimoniales ou professionnelles, ne doit plus être traité comme une simple formalité interne. L’opération doit faire l’objet d’une analyse préalable afin de déterminer le formalisme applicable et d’éviter toute fragilité juridique.

Une sanction particulièrement sévère

Le respect du formalisme constitue une condition de validité de la cession. Le texte prévoit expressément la nullité de l’acte lorsque celui-ci n’a pas été établi sous l’une des formes autorisées. Il ne s’agit donc ni d’une simple irrégularité déclarative ni d’une sanction exclusivement fiscale. C’est l’existence même de la transmission qui peut être remise en cause.

Le dispositif est complété par des règles relatives à l’enregistrement fiscal. En l’absence d’un acte conforme, l’enregistrement de la mutation peut être refusé, compromettant sa date certaine et son opposabilité.

Anticiper avant de signer

Avant toute cession de titres, il convient désormais de vérifier la composition de l’actif de la société, sa qualification éventuelle de société à prépondérance immobilière, la nature exacte de l’opération et la qualité du professionnel appelé à établir l’acte.

Les projets déjà engagés doivent également être réexaminés lorsque leur signature est postérieure au 27 juin 2026. Les conventions préparatoires, agréments, clauses de préemption, garanties d’actif et de passif, modalités de paiement et formalités fiscales doivent être articulés avec le nouveau formalisme.
Cette réforme marque ainsi la fin des cessions immobilières indirectes réalisées au moyen d’un acte sommaire entre associés. L’intervention d’un professionnel qualifié devient une garantie indispensable pour assurer la validité et la sécurité juridique de l’opération.

Cet article n'engage que son auteur.

Le choix du mode de collecte des déchets, mesure d’organisation du service et non pouvoir de police du maire

DROUINEAU Thomas — Thu, 16 Jul 2026 06:25:12 GMT

Note sous CAA Bordeaux, 4e ch., 13 janvier 2026, Commune d’Aigondigné, n° 25BX00842 et n° 25BX01289

Sommaire. Le choix de collecter les ordures ménagères en porte-à-porte ou en points d’apport volontaire a trait aux modalités de ramassage et relève de l’organisation du service public de collecte, dont la compétence incombe à l’établissement public de coopération intercommunale. Le maire, quand bien même il se serait opposé au transfert de la police spéciale des déchets, ne saurait, sur le fondement de cette police, réglementer le mode de collecte : celle-ci ne l’habilite qu’à encadrer l’usage du service par les usagers.

L’essor de la collecte en points d’apport volontaire, substituée au traditionnel porte-à-porte pour des motifs d’économie et d’optimisation, ne va pas sans frictions entre les communes et les intercommunalités auxquelles la compétence « déchets » a été transférée.

L’arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Bordeaux le 13 janvier 2026 tranche l’une de ces frictions, sur le terrain de la répartition des compétences, en confirmant un jugement du tribunal administratif de Poitiers du 6 février 2025. Sa portée pratique dépasse l’espèce : il fixe la ligne de partage entre l’organisation du service public et le pouvoir de police spéciale des déchets.

Les faits et la procédure

Compétente en matière de collecte et de traitement des déchets des ménages, la communauté de communes du Mellois en Poitou (Deux-Sèvres) avait fait évoluer, à compter de 2021, les modalités du service en substituant au porte-à-porte une collecte en points de regroupement. La maire de la commune d’Aigondigné, qui s’était opposée au transfert au président de l’établissement de ses pouvoirs de police spéciale des déchets, prit un règlement communal imposant, sur le territoire de sa commune, le maintien d’une collecte hebdomadaire en porte-à-porte, en se prévalant précisément de cette police non transférée.

Saisi par la communauté de communes, le tribunal administratif de Poitiers a annulé le règlement communal « en tant seulement qu’il prévoit que les ordures ménagères résiduelles et les emballages ménagers recyclables sont collectés une fois par semaine en porte-à-porte » (TA Poitiers, 3e ch., 6 février 2025, n° 2300426). La commune d’Aigondigné a relevé appel ; la cour administrative d’appel de Bordeaux a rejeté sa requête et confirmé le jugement.

I- La ligne de partage entre organisation du service et police spéciale des déchets

A. Le choix du mode de collecte, mesure d’organisation du service

Le tribunal administratif de Poitiers avait posé le principe en termes généraux :

« Il appartient au conseil communautaire de régler par ses délibérations les affaires de l’établissement public et, en particulier, de prendre les mesures d’organisation du service public affectant la consistance du service offert aux usagers et relatives aux modalités de sa délivrance, en particulier concernant le choix du mode de collecte et la fréquence des collectes. »

La cour d’appel confirme et resserre l’analyse autour de la qualification de la mesure litigieuse :

« Le choix de collecter les déchets de porte à porte a trait aux modalités de ramassage des déchets ménagers et relève, par suite, non des pouvoirs de police spéciale du maire envers ses usagers mais de l’organisation du service public de collecte des déchets ménagers dont la compétence incombe, en vertu de l’article L. 5214-16 du code général des collectivités territoriales, à la communauté de communes du Mellois en Poitou. »

La solution s’inscrit dans la théorie classique du service public : le mode et la fréquence de collecte déterminent la consistance du service et les conditions de sa délivrance aux usagers ; à ce titre, ils constituent des mesures d’organisation qui relèvent de l’organe délibérant de la personne publique gestionnaire — ici, la communauté de communes, compétente de plein droit en matière de collecte et de traitement des déchets des ménages en application du 5° du I de l’article L. 5214-16 du code général des collectivités territoriales.

B. La police spéciale des déchets, cantonnée à l’usage du service

La police spéciale des déchets, prévue à l’article L. 2224-16 du même code, autorise l’autorité compétente à régler « la présentation et les conditions de la remise des déchets en fonction de leurs caractéristiques » et à imposer, notamment, le tri.

Elle porte ainsi sur l’usage du service par les usagers — la manière dont les déchets sont présentés et remis —, non sur la définition de la consistance du service. La cour en tire la conséquence que le maire ne pouvait, sur ce fondement, arrêter le mode de collecte :

« La commune d’Aigondigné n’est pas fondée à soutenir qu’il lui incombait, au titre des pouvoirs de police spéciale du maire, de déterminer les modalités de collecte des déchets ménagers. »

Le premier juge avait d’ailleurs relevé que la coexistence de deux modes de collecte sur un même territoire heurtait la répartition des compétences : « il n’appartenait pas à la maire au titre de son pouvoir de police spéciale, même non transféré, de réglementer le mode de collecte des déchets ménagers ». La police spéciale et l’organisation du service ne se recoupent pas ; la première ne saurait servir à reprendre, commune par commune, ce que la seconde a confié à l’intercommunalité.

II- La portée de la solution

A. Le maire opposé au transfert de la police : une police résiduelle sans prise sur le mode

L’intérêt majeur de l’arrêt tient au sort réservé au maire qui a fait échec au transfert de la police spéciale.

On sait que, lorsqu’un groupement est compétent en matière de collecte des déchets ménagers, la police spéciale correspondante est en principe transférée de plein droit à son président (article L. 5211-9-2 du code général des collectivités territoriales), le maire disposant d’une faculté d’opposition. La maire d’Aigondigné avait usé de cette faculté ; elle en tirait argument pour réglementer le mode de collecte.

La cour lui oppose une fin de non-recevoir de principe : conserver la police spéciale ne confère aucune prise sur le mode de collecte, car ce dernier ne ressortit pas à la police mais à l’organisation du service. La solution dissipe une confusion fréquente entre la titularité d’un pouvoir de police et la maîtrise de l’organisation d’un service dont la commune n’est plus gestionnaire.

B. Les réserves : le contrôle de l’équivalence et l’attente du Conseil d’État

La compétence ainsi reconnue à l’intercommunalité n’est pas discrétionnaire. Le choix de l’apport volontaire demeure subordonné à une condition de fond : offrir « un niveau de protection de la salubrité publique et de l’environnement ainsi qu’un niveau de qualité de service à la personne équivalents à ceux de la collecte en porte-à-porte » (article R. 2224-24 du code général des collectivités territoriales).

Ce contrôle d’équivalence, distinct de la question de compétence tranchée ici, a conduit tantôt à la censure de règlements de collecte (TA Toulouse, réf., 11 décembre 2023, n° 2306402), tantôt à leur validation lorsque le dossier technique l’établit (CAA Bordeaux, 2 juin 2026, n° 25BX01834, relevant des taux de disponibilité des bornes de l’ordre de 98 à 99 %).

A la date de cette note, le Conseil d’État n’a pas eu à se prononcer sur la question, que ce soit sur le terrain de la compétence ou sur celui de l’équivalence.

Conclusion

  En jugeant que le choix du mode de collecte relève de l’organisation du service et non de la police du maire, la cour administrative d’appel de Bordeaux clarifie utilement la répartition des rôles issue du transfert de la compétence « déchets » à l’intercommunalité. Le maire, même opposé au transfert de la police spéciale, ne peut faire obstacle au passage à l’apport volontaire ; il lui appartient seulement d’en encadrer l’usage. Reste posée, en aval, la question de la légalité de ce mode de collecte au regard de l’exigence d’équivalence — et, en surplomb, celle de la position que prendra, le moment venu, le Conseil d’État.

Cet article n'engage que son auteur.

Bail commercial : Le bailleur doit-il prouver les charges même si le locataire ne les a jamais contestées ?

MERABET Nasser — Mon, 13 Jul 2026 07:54:52 GMT

  Dans une décision du 4 juin 2026 (Pourvoi n° 25-10.221), la Cour de cassation a eu l'occasion de statuer sur le point de savoir si le bailleur, qui sollicite en référé le paiement de charges locatives et le constat de l'acquisition d'une clause résolutoire, peut se dispenser de justifier de l'existence et du montant de ces charges au motif que le locataire ne les avait jamais contestées auparavant.

Le contexte :

L'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile dispose que :

« Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Ce texte, qui fonde le référé-provision, subordonne le pouvoir du juge des référés à l'absence de contestation sérieuse de l'obligation invoquée, laquelle doit être établie avec un degré suffisant de certitude.

Il se combine avec le principe général posé par l'article 1353 du Code civil, selon lequel celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En matière de baux commerciaux, la charge de la preuve des charges locatives pèse sur le bailleur en vertu d'une jurisprudence désormais bien établie.

La Cour de cassation juge de longue date que les provisions sur charges ne constituent que de simples avances : pour les conserver, le bailleur doit justifier de l'existence et du montant des dépenses correspondantes, faute de quoi les appels de provisions sont dépourvus de cause et le locataire peut en obtenir la restitution (Cass. 3e civ., 5 novembre 2014, n° 13-24.451).

Cette exigence a été constamment réaffirmée depuis (notamment Cass. 3e civ., 17 septembre 2020, n° 19-14.168 ; Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-17.985), avec pour seul tempérament que le retard dans la production des justificatifs, lorsqu'elle intervient dans le délai de prescription, n'ouvre pas droit, à lui seul, au remboursement des provisions (Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n° 17-10.552).

Elle s'inscrit également dans le prolongement de l'article L.145-40-2 du Code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, qui impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, ainsi qu'un état récapitulatif annuel adressé au locataire, l'article R.145-36 du même code précisant que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges qui lui sont imputées.

La Cour de cassation a encore renforcé ce dispositif par deux arrêts du 29 janvier 2026 : le bailleur doit adresser au locataire qui en fait la demande les justificatifs des charges, sans pouvoir se borner à les tenir à sa disposition (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982), et il doit être en mesure de justifier de l'existence et du montant des charges exigibles, y compris lorsque la régularisation intervient tardivement (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270).

L'arrêt du 4 juin 2026 s'inscrit dans la continuité directe de cette jurisprudence, en apportant une précision d'ordre probatoire : le silence antérieur du locataire ne vaut pas preuve des charges.

Le cas d'espèce :

Dans les faits soumis à l'appréciation de la Cour de cassation, une SCI bailleresse avait donné à bail commercial à une société deux locaux, l'un à usage commercial (vente de desserts glacés), l'autre à usage de réserve. Le 27 septembre 2022, la bailleresse a signifié à la locataire deux commandements de payer les arriérés locatifs, visant les clauses résolutoires stipulées dans chacun des baux, puis l'a assignée en référé aux fins de voir constater l'acquisition des clauses résolutoires.

La locataire contestait plusieurs postes de charges figurant dans le décompte, invoquant le libellé incompréhensible des postes « palier sur loyer » et « honos analyse assis » et leur caractère non justifié, la production des seules stipulations du bail ne constituant pas, selon elle, la justification des sommes mises à sa charge.

La Cour d'Appel de Paris a néanmoins fait droit aux demandes de la bailleresse, en retenant que les relevés de compte de la locataire comportaient, depuis 2017, la mention des postes litigieux sans que la locataire prétende avoir contesté ces rubriques à un quelconque moment, que les relevés individuels de charges de 2017 à 2022 lui avaient été notifiés sans critique de sa part, et que la bailleresse justifiait des dispositions des baux applicables et du mode d'actualisation de ces charges.

La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, au visa de l'article 835 du Code de procédure civile, en jugeant que :

« En statuant ainsi, alors qu'il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l'existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »

Les motifs tirés de l'ancienneté des postes dans les relevés de compte, de l'absence de contestation antérieure de la locataire et de la notification non critiquée des relevés de charges ont ainsi été jugés impropres à caractériser la justification, par la bailleresse, du montant des charges imputables à la locataire.

La portée de la décision :

L'enseignement de l'arrêt est clair : l'absence de contestation antérieure du locataire ne dispense pas le bailleur de rapporter la preuve des charges réclamées, dès lors que celles-ci sont contestées dans le cadre de la procédure.

Le silence gardé par le preneur pendant plusieurs années, voire le paiement partiel des sommes figurant sur les relevés, ne peut être assimilé à une reconnaissance de leur bien-fondé : il peut constituer, au mieux, un indice factuel en faveur du bailleur, mais il ne renverse pas la charge de la preuve.

La solution rejoint une jurisprudence commercialiste ancienne selon laquelle le silence du débiteur à la réception de factures ne peut valoir reconnaissance, même implicite, de la créance alléguée, et le preneur demeure recevable à contester les charges, même pour la première fois en cours de procédure, dans la limite de la prescription.

Elle est également cohérente avec le régime de la clause résolutoire : il appartient au bailleur qui demande au juge de constater l'acquisition de la clause résolutoire d'établir l'existence et la persistance du manquement du locataire après le commandement (Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 20-12.533), ce qui suppose, lorsque l'arriéré visé comprend des charges, que celles-ci soient justifiées dans leur principe et dans leur montant.

Un commandement délivré sur la base de charges non justifiées est, dans cette mesure, dépourvu de fondement.

La solution emporte des conséquences pratiques importantes sur le terrain du référé.

Lorsque la dette visée par le commandement de payer comprend des charges insuffisamment justifiées, le preneur est fondé à soulever une contestation sérieuse, laquelle prive le juge des référés du pouvoir d'accorder une provision pour la fraction litigieuse et de constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Le juge conserve certes la faculté d'allouer une provision limitée à la partie de la dette qui ne prête pas à discussion, mais le bailleur se trouve privé, pour le surplus, de l'une de ses voies procédurales les plus efficaces, et renvoyé vers une instance au fond dont la durée et l'aléa sont sans commune mesure.
Il en va de même lorsque la contestation du preneur suppose une interprétation de la clause de répartition des charges ou un contrôle de sa validité au regard des textes d'ordre public, notamment de l'article R.145-35 du Code de commerce qui interdit la refacturation de certains postes : le juge des référés ne peut trancher une telle difficulté sans excéder ses pouvoirs (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.879).

Il convient enfin de noter que la cassation est intervenue en toutes les dispositions de l'arrêt :

L'insuffisance probatoire affectant certains postes de charges a ainsi emporté la censure du constat d'acquisition des clauses résolutoires dans leur ensemble, alors même que d'autres sommes pouvaient ne pas être discutées.

Pour les bailleurs et leurs gestionnaires, la vigilance s'impose donc en amont : chaque poste de charges refacturé au preneur doit pouvoir être rattaché à une stipulation claire du bail, correspondre à une catégorie légalement récupérable, et être justifié dans son montant par des pièces vérifiables (factures, appels de fonds, décomptes, clés de répartition), la seule production du contrat et des relevés de compte étant insuffisante.

Pour les preneurs, la décision confirme que le paiement sans réserve pendant plusieurs années ne ferme pas la voie de la contestation, et que le défaut de justification des charges constitue un moyen de défense efficace tant contre le référé-provision que contre le jeu de la clause résolutoire.

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Bail d'habitation : Indécence du logement et prescription de l'action en indemnisation ?

MERABET Nasser — Fri, 10 Jul 2026 12:28:06 GMT

  Dans une décision du 4 juin 2026 (Pourvoi n° 24-11.437, publié au Bulletin), la Cour de cassation a eu l'occasion de statuer sur le point de savoir si le caractère continu du préjudice de jouissance résultant de l'indécence d'un logement permet au locataire d'en obtenir la réparation pour toute la durée du bail, ou si cette action demeure enfermée dans la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le contexte :

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…) et répondant à un critère de performance énergétique minimale (…) et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. »

Les caractéristiques du logement décent sont fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Cette obligation de délivrance, qui se rattache aux articles 1709 et 1719 du Code civil, est d'ordre public (Cass. 3e civ., 15 décembre 2004, n° 02-20.614), le droit à un logement décent constituant du reste un objectif à valeur constitutionnelle (Cons. const., 7 décembre 2000, n° 2000-436 DC) : les parties ne peuvent y déroger, et la clause transférant au locataire, même avec contrepartie, les travaux de mise aux normes est nulle (Cass. 3e civ., 3 février 2010, n° 08-21.205).

Elle ne s'apprécie pas au seul jour de l'entrée dans les lieux : obligation continue, elle pèse sur le bailleur pendant toute la durée de la relation contractuelle et se transmet, en cas de vente, à l'acquéreur de l'immeuble (Cass. 3e civ., 21 février 2019, n° 18-11.553).

L'article 7-1, alinéa 1er, de la même loi dispose quant à lui que :

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »
Cette prescription triennale, propre aux baux d'habitation, est d'application générale et exclusive : la Cour de cassation juge qu'elle régit toutes les actions dérivant du bail, à l'exclusion notamment de la prescription biennale du Code de la consommation (Cass. 3e civ., 26 janvier 2017, n° 15-27.580).

L'articulation de ces textes soulevait une difficulté.

La troisième chambre civile a construit, depuis un arrêt fondateur du 10 juillet 2025, une théorie de l'obligation continue de délivrance : le bailleur demeure tenu de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin à une situation d'indécence, indépendamment de la prescription applicable aux demandes indemnitaires (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491).

Elle a ensuite précisé que le juge doit distinguer l'exécution de l'obligation de délivrance de l'action en réparation du préjudice de jouissance (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357), puis censuré une cour d'appel qui avait déclaré prescrite l'action de locataires tendant à la réalisation de travaux, sans rechercher si le manquement à l'obligation de délivrance persistait au jour de l'assignation (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181).

Parallèlement, en matière de bail commercial, elle a jugé que le preneur est recevable à poursuivre l'exécution forcée de l'obligation de délivrance tant que le manquement perdure, et à obtenir réparation des conséquences dommageables de l'inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande, conformément au droit commun de l'article 2224 du Code civil (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292).

Restait à trancher, pour le bail d'habitation, la question de la période indemnisable : le préjudice de jouissance étant continu, se renouvelant chaque jour tant que dure l'indécence, le locataire peut-il en réclamer la réparation depuis l'origine du trouble ?

Le cas d'espèce :

Dans les faits soumis à l'appréciation de la Cour de cassation, une locataire occupait depuis le 1er octobre 2005 un logement meublé dont elle soutenait qu'il ne répondait pas aux exigences de décence.
Elle a assigné son bailleur le 10 août 2015 aux fins d'obtenir la réalisation de travaux, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 21 septembre 2013, puis, par conclusions déposées le 15 novembre 2018, a étendu sa demande d'indemnisation au préjudice subi depuis son entrée dans les lieux, soit sur une période de près de dix années antérieures à son assignation.

La Cour d'Appel de Paris a limité l'indemnisation au préjudice subi depuis le 21 septembre 2013, par le jeu de la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire s'est pourvue en cassation, en soutenant qu'en cas d'indécence du logement, le locataire a droit à être indemnisé pour toute la durée du trouble de jouissance subi, s'agissant d'un préjudice continu qui perdurait depuis le début du bail, sans que puisse lui être opposée la prescription triennale dès lors que celle-ci n'était pas acquise à la date de l'assignation.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, en énonçant, dans un attendu de principe, que l'obligation de délivrance d'un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail, et qu'il en résulte que :

« Le locataire d'un local à usage d'habitation est recevable, d'une part, à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance d'un logement décent tant que le manquement perdure, d'autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. »

La portée de la décision :

L'arrêt opère une distinction nette entre les deux voies d'action ouvertes au locataire d'un logement indécent.

L'action en exécution forcée en nature échappe à toute prescription tant que le manquement perdure : le caractère continu de l'obligation de délivrance fait que sa persistance constitue, chaque jour, un fait permettant au locataire d'agir. L'écoulement du temps ne purge jamais l'obligation du bailleur de mettre le logement en conformité, quelle que soit l'ancienneté du bail ou du désordre.

Le locataire peut ainsi obtenir du juge, sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la détermination de la nature des travaux à réaliser et du délai de leur exécution, ainsi que la réduction du montant du loyer ou la suspension de son paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à l'exécution de ces travaux — étant précisé que ces mesures sur le loyer, accessoires, supposent que le juge soit saisi d'une demande de mise en conformité (Cass. 3e civ., 3 décembre 2020, n° 19-23.216).

L'action indemnitaire, en revanche, dérive du contrat de bail au sens de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et demeure soumise à la prescription triennale.

Le raisonnement de la Cour revient à consacrer une prescription glissante : le préjudice de jouissance, dommage continu, fait naître au jour le jour un droit à réparation, mais les créances indemnitaires les plus anciennes se prescrivent au fur et à mesure, de sorte que la réparation ne peut remonter au-delà de trois années avant la demande en justice.

La qualification de préjudice continu ne fait donc pas obstacle au jeu de la prescription ; elle en déplace seulement l'assiette.

La solution mérite d'être rapprochée de l'arrêt du 4 juin 2014, par lequel la Cour avait censuré une cour d'appel qui limitait l'indemnisation à la période postérieure à l'information du bailleur, en jugeant que l'indemnisation des troubles de jouissance n'est pas subordonnée à une mise en demeure (Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-12.314) : douze ans plus tard, la Cour confirme que la mise en demeure ne constitue ni une condition ni une borne de l'indemnisation, mais que la prescription, elle, en constitue une.

La solution se justifie par un souci d'équilibre entre la protection effective du locataire, assurée par l'imprescriptibilité de fait de l'action en exécution forcée, et la sécurité juridique du bailleur, qui ne peut se voir réclamer indéfiniment des dommages-intérêts accumulés sur des décennies.

Il convient de relever que, le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt publié interdisant au bailleur de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux de mise en conformité d'un logement dont il connaissait l'indécence lors de la conclusion du bail (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993) : le bailleur ne peut ni se prévaloir du temps écoulé pour échapper à son obligation, ni instrumentaliser le congé pour s'y soustraire.

En pratique, l'enseignement est double.

Pour le locataire, la demande de travaux peut être formée à tout moment tant que l'indécence persiste, mais l'action indemnitaire commande la célérité : chaque année d'attente est une année de réparation définitivement perdue, et il y a donc intérêt à agir, ou à tout le moins à interrompre la prescription, dès la connaissance du désordre.

Pour le bailleur, le temps ne joue qu'à moitié en sa faveur : s'il limite l'exposition indemnitaire aux trois dernières années, il ne le libère jamais de l'obligation de mise en conformité, dont l'inexécution l'expose en outre à la réduction ou à la suspension du loyer et, en application de l'article 20-1, à la transmission de la décision constatant l'indécence au représentant de l'État dans le département.

Cet article n'engage que son auteur.