La surenchère du 10ème en matière de vente d’immeuble aux enchères : un exercice coûteux
Publié le :
26/02/2014
26
février
févr.
02
2014
On sait qu’à l’intérieur d’un délai de 10 jours de l’adjudication sur 1ère vente, tout intéressé peut former une surenchère d’au moins un 10ème du prix atteint.
Cette initiative aura pour effet la survenance d’une nouvelle mise en adjudication sur la mise à prix résultant de la somme du prix d’adjudication et du montant de la surenchère, ce après nouvelle publicité.
La surenchère du dixième ainsi schématisée peut apparaître stratégiquement intéressante.
L’investisseur convoitant le bien s’est positionné en observateur, a identifié les enchérisseurs intéressés et dispose d’une approche théorique du prix de marché.
Ce dernier élément lui est d’autant plus utile que la mise à prix initiale est souvent fixée en fonction de critères sans rapport direct avec la valeur du bien mis en vente.
Contrairement aux enchérisseurs qui se sont manifestés sur 1ère vente, il n’a pas eu à missionner un avocat, ni à déposer entre les mains de l’avocat poursuivant le jour de l’audience un chèque de banque du 10ème de cette mise à prix initiale (qui est restitué en fin d’audience si l’enchérisseur n’est pas adjudicataire).
Il a de bonnes chances de remporter l’adjudication étant entendu que la revente sur surenchère est définitivement acquise.
Ces avantages indéniables sont-ils contrebalancés par les charges et risques qu’assumera le surenchérisseur ? Sauf cas particulier (mais chaque affaire immobilière n’est-elle pas un cas particulier ?), il est permis d’en douter.
Au lieu de 10% d’une mise à prix par hypothèse basse, le surenchérisseur devra consigner par chèque de banque (ou fournir caution bancaire à même hauteur) 10% du prix d’adjudication et exposer des honoraires d’avocat et avancer frais d’huissier qu’il n’aurait pas subis, ou dans une moindre mesure sur 1ère vente.
Consignation et débours seront immobilisés jusqu’à la nouvelle adjudication, laquelle n’interviendra pas avant environ 4 mois compte tenu des délais de validation des formalités de surenchère et de nouvelle publicité.
Le surenchérisseur sera par ailleurs engagé à acquérir au prix qu’il est considéré avoir irrévocablement offert alors que la valeur du bien est susceptible d’être affectée par un changement de la réglementation d’urbanisme s’y appliquant.
Certains évènements peuvent par ailleurs survenir pendant cette période de latence, par l’effet desquels la nouvelle adjudication n’interviendra jamais ou sera reportée aux calendes (extinction de la dette du saisi ou ouverture d’une procédure collective à son encontre, par exemple).
Bien entendu, en de telles hypothèses, le surenchérisseur sera libéré et sa consignation ou sa caution bancaire lui seront restituées tandis qu’en pratique, les frais et honoraires avancés ou exposés resteront à sa charge.
Comme au Poker, celui qui avait initialement refusé de payer pour voir peut ainsi perdre plus à cartes vues en tentant de rafler la mise.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © m.schuckart - Fotolia.com
Auteur
BARBIER Philippe
Avocat Associé
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