Garantie vices cachés construction

Encadrement dans le temps de l'action en garantie des vices cachés

Publié le : 07/05/2024 07 mai mai 05 2024
Particuliers / Patrimoine / Construction
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier

Par son arrêt en date du 21 mars 2024 (Cass, 3ème civ, 21 mars 2024, n°22-22.967), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a confirmé les modalités d’encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés, non seulement dans le cadre de l’action récursoire, mais également dans le cadre de l’action directe exercée à l’encontre du vendeur initial, appliquant ainsi les principes définis en chambre mixte par les trois arrêts en date du 21 juillet 2023 (Cass, ch.mixte, 21 juillet 2023, n°21-17.789 ; n°21-19.936 ; n°20-10.763, Publiés au bulletin) et par l’arrêt de la 3ème chambre civile du 7 décembre 2023 (Cass, 3ème civ, 7 décembre 2023, n°22-19.839).

En l’espèce, un maître d’ouvrage avait fait édifier 3 immeubles sur un terrain lui appartenant qui, sur adjudication, ont été vendus à la société PIERRES ET TERRES en 2010.

Un des trois immeubles a été revendu aux époux Z en 2011, qui l’ont revendu aux époux G en 2017.

Les époux G ont saisi la juridiction des référés d’une demande d’expertise judiciaire du fait du sous-dimensionnement de la charpente avec un risque de rupture et donc d’effondrement.

Après le dépôt du rapport d’expertise, les époux G ont fait assigner en janvier 2021 les époux Z, la société PIERRES ET TERRES et son assureur, afin de solliciter la prise en charge des travaux réparatoires notamment sur le fondement de la garantie légale des vices cachés.

Les époux Z ont donc sollicité la garantie de la société PIERRES ET TERRES en octobre 2021, qui a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés, au motif que l’action devait être exercée dans les 2 ans de la découverte du vice, en étant enfermée dans le délai de prescription prévu à l’article L 110-4 du code de commerce, qui court à compter de la vente initiale.

Par son arrêt en date du 21 mars 2024, statuant d’abord sur l’action récursoire des époux Z à l’encontre de la société PIERRES ET TERRES, la Cour de cassation a très clairement rappelé que l’encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés était assuré par l’article 2232 du code civil.

L’action n’est donc pas enfermée dans le délai de prescription de 5 ans visé à l’article L 110-4 du code de commerce qui court à compter de la vente.

Sur ce, l’action récursoire en garantie des vices cachés doit être formée dans le délai de 2 ans à compter de la découverte du vice sans pouvoir dépasser le délai butoir de 20 ans à compter du jour de la connaissance du vice, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie (Cass, ch.mixte, 21 juillet 2023, n°21-17.789, Publié au bulletin).

S’agissant du délai de 5 ans visé à l’article L 110-4 du code de commerce, courant en principe à compter de la livraison, il est tout simplement suspendu jusqu’à la délivrance de l’assignation en garantie, se trouvant ainsi en quelque sorte neutralisé, afin de pouvoir assurer au tout une cohérence juridique.

La vente à l’origine de l’action en garantie invoquée au soutien de l’action récursoire ayant été conclue le 1er avril 2011, il en résultait que l’action récursoire exercée par les époux Z le 7 octobre 2011 à l’encontre de la société PIERRES ET TERRES, à la suite de l’assignation qui leur avait été délivrée par les époux G, était parfaitement recevable, puisqu’étant été délivrée depuis moins de 20 ans après le vante.

Puis, statuant sur l’action directe exercée par les époux G à l’encontre de la société PIERRES ET TERRES, la Cour de cassation confirme que l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans le délai de 2 ans à compter de la découverte du vice, en application de l’article 1648 alinéa 1er du code civil, sans pouvoir dépasser le délai butoir de 20 ans à compter de la vente initiale en application des dispositions de l’article 2232 du code civil.

En l’espèce, l’arrêt d’appel est donc cassé, dès lors que la Cour d’appel a considéré que l’action en garantie des vices cachés engagée par les époux G à l’encontre de la société PIERRES ET TERRES était encadrés dans le délai de 5 ans de l’article L 110-4 du code de commerce et non le délai de 20 ans de l’article 2232 du code civil.


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Auteur

Ludovic GAUVIN
Avocat Associé
ANTARIUS AVOCATS ANGERS, Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration
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