La notion d'ensemble immobilier unique
Publié le :
23/10/2018
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Dans un arrêt rendu le 27 juin 2018 non publié, le conseil d'État sous le numéro 402 896 est venu apporter une précision particulièrement utile sur ce qu'il y avait lieu de considérer comme un ensemble immobilier unique.Son considérant numéro trois est extrêmement clair.
"Considérant qu'il résulte de ces dispositions que la construction d'un ensemble immobilier unique, même composée de plusieurs éléments, doit en principe faire l'objet d'une seule autorisation de construire, sauf à ce que l'ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés ; qu'en revanche, des constructions distinctes, ne comportant pas de lien physiques et fonctionnels entre elles, n'ont pas à faire l'objet d 9;un perm is unique, mais peuvent faire l'objet d'autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d'urbanisme est appréciée par l'autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment."
La clarté de ce considérant se passe de commentaires et c'est donc très modestement que je poursuivrai quelques propos.
Il résulte de l'analyse du Conseil d'État un principe et une définition.
Le principe est que l'ensemble immobilier unique doit faire l'objet d'une seule autorisation de construire.La définition est précisément celle de l'ensemble immobilier unique, définition que l'on peut lire en creux : le Conseil d'État vient dire en effet que des constructions distinctes ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles n'ont pas à faire l'objet d'une autorisation unique.
À l'inverse par conséquent, des constructions distinctes comportant des liens physiques fonctionnels entre elles doivent faire l'objet d'un permis unique.
La situation traitée par le Conseil d'État était particulièrement originale puisqu'il s'agissait d'un ensemble de trois bâtiments à destination de bureau pour l'usage d'une commune et de bureaux et logements destinés à la gendarmerie nationale.
La communauté de communes portait ce projet, une commune demandant l'annulation du permis de construire.
Le conseil d'État valide le permis de construire considérant qu'il porte sur un ensemble immobilier unique dont une partie était réalisée pour le compte de l'État.
Il relève que les bâtiments du projet en litige comportaient des liens fonctionnels dont une voirie interne et que le réseau d'évacuation des eaux pluviales ainsi que l'intégration paysagère des bâtiments avaient fait l'objet d'une étude globale, jugeant que le projet devait être ainsi regardé comme constituant un ensemble immobilier unique sans qu'y fasse obstacle la circonstance qu'il soit réalisé pour le compte de deux personnes publiques différentes.
La Cour d'Appel est approuvée d'avoir ainsi souverainement apprécié les faits sans commettre d'erreur de droit ni dénaturer les faits et les pièces du dossier.
On s'attachera donc pour l'analyse de cette notion d'ensemble immobilier unique non pas à la dualité des maîtres d'ouvrage, mais bien à l'existence de liens fonctionnels et physiques entre plusieurs bâtiments. L'assistance d'un avocat spécialisé en droit public sera plus jamais indispensable.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Auteur
DROUINEAU Thomas
Avocat
1927 AVOCATS - Poitiers
Saint-Benoît (86)
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