La despécialisation du bail commercial
Publié le :
10/03/2015
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Le locataire se doit de respecter la destination des locaux loués telle qu'elle figure dans le bail. Il ne peut y déroger qu'avec l'accord du bailleur. L'usage ne l'exonère pas de cette obligation. L'existence d'une clause spécifiant une activité tout commerce lui permet cependant d'exercer l'activité de son choix.La clause de spécialisation ne peut interdire au locataire de demander l'autorisation de changer son activité suivant la procédure dite de déspécialisation telle qu'elle est prévue par le code de commerce.
La déspécialisation peut être partielle c'est-à-dire autoriser l'adjonction d'activités connexes ou complémentaires (1) ou elle peut être plénière c'est-à-dire consister en un changement complet de l'activité (2).
1° Pour être connexe ou complémentaire l'activité doit être d'une nature, d'un mode d'exploitation, avoir une clientèle, présentant ces caractéristiques.
Le locataire doit faire connaître ses intentions au bailleur par acte extrajudiciaire (acte d'huissier). Le bailleur a alors deux mois pour contester. L'absence de réaction du bailleur dans ce délai vaut accord. Mais tant que le locataire n'a pas l'autorisation soit du bailleur, soit du juge, il ne peut s'adjoindre cette nouvelle activité.
Si le bailleur conteste le juge peut être saisi par la partie la plus diligente. Mais il ne peut refuser que dans le cas où la nouvelle activité n'est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée lors de la conclusion du bail.
En cas de modification de l'activité le bailleur peut prétendre à une augmentation du loyer lors de la première révision triennale à venir si cela se justifie par une meilleure commercialité. Il peut encore prétendre à une indemnité si la valeur de son patrimoine à a en souffrir.
2° Le locataire peut être autorisé à exercer une nouvelle activité non stipulée au bail, en raison de la conjoncture économique et des nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution (exigences cumulatives) dans le secteur. Cette activité doit être compatible avec la destination de l'immeuble.
Le locataire doit demander l'autorisation préalable au bailleur par acte extrajudiciaire. Et il doit notifier cette demande aux créanciers inscrits de la même façon.
Le bailleur dispose d'un délai d'un mois pour avertir ceux de ses autres locataires qui bénéficieraient d'une clause de non-concurrence directement concernée par la nouvelle activité.
Le bailleur a encore un délai de trois mois pour signifier par acte extrajudiciaire sa réponse au locataire. A défaut il accepte le changement.
En cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir le juge qui peut revenir sur celui-ci s'il n'est pas motivé par un motif sérieux.
En contre partie de la déspécialisation accordée le bailleur peut prétendre à une augmentation du loyer ou/et une indemnité s'il subit un préjudice.
Il est encore possible d'obtenir une modification plénière en cas de départ à la retraite ou d'invalidité du locataire sans modification du loyer.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Auteur
DAURIAC Eric
Avocat Associé
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