La défaillance des promoteurs immobiliers et le sort de l'investissement locatif : l'importance du rescrit fiscal en cas de retard de livraison
Publié le :
27/05/2025
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L'investissement locatif en France, notamment via le dispositif Pinel, offre des avantages fiscaux significatifs aux particuliers acquérant des logements neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA). Cependant, ces avantages sont conditionnés au respect de délais stricts, notamment un délai d'achèvement de 30 mois à compter de la signature de l'acte authentique d'acquisition. En cas de défaillance du promoteur immobilier entraînant un retard de livraison, ce qui est fréquent en ses périodes, les investisseurs peuvent se retrouver en difficulté, risquant de perdre le bénéfice de la réduction d'impôt.
Le cadre légal du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, codifié à l'article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI), prévoit une réduction d'impôt sur le revenu pour les contribuables qui acquièrent ou font construire un logement neuf destiné à la location. Pour les logements acquis en VEFA, l'achèvement doit intervenir dans les 30 mois suivant la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition. Le non-respect de ce délai entraîne la perte de l'avantage fiscal.Les cas de force majeure et la prorogation du délai d'achèvement
L'administration fiscale reconnaît que certaines circonstances indépendantes de la volonté des contribuables peuvent justifier une prorogation du délai d'achèvement. Ainsi, dans un rescrit publié au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) le 13 juillet 2018, elle admet qu'un arrêté municipal de péril interdisant l'accès au chantier constitue un cas de force majeure permettant de prolonger le délai légal d'achèvement d'une durée équivalente à celle de l'interruption des travaux.De même, un recours administratif contre un permis de construire ayant entraîné l'interruption des travaux peut également justifier une telle prorogation. Toutefois, ces mesures ne sont pas automatiques et nécessitent un examen spécifique de chaque situation.
L'impact de la crise sanitaire sur les délais d'achèvement
La crise sanitaire liée à la COVID-19 a aussi entraîné des retards importants dans le secteur de la construction. Pour tenir compte de ces circonstances exceptionnelles, l'administration fiscale a publié un rescrit le 9 mars 2021, admettant une prorogation du délai légal d'achèvement de 30 mois d'une durée totale de 365 jours (104 jours initialement prévus par l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, auxquels s'ajoutent 261 jours supplémentaires).Cette mesure s'est appliquée automatiquement aux situations où le délai légal d'achèvement arrivait à expiration à compter du 12 mars 2020. Elle permettait ainsi aux investisseurs de conserver le bénéfice de la réduction d'impôt malgré les retards causés par la pandémie.
La procédure du rescrit fiscal en cas de retard de livraison
En dehors des cas précités, les investisseurs confrontés à un retard de livraison peuvent solliciter un rescrit fiscal auprès de l'administration, conformément à l'article L.80 B du Livre des procédures fiscales. Cette démarche permet d'obtenir une prise de position formelle de l'administration sur la possibilité de proroger le délai d'achèvement en raison de circonstances exceptionnelles, telles que la défaillance du promoteur.Pour être recevable, la demande de rescrit doit être motivée et accompagnée de justificatifs attestant des faits invoqués. L'administration examinera alors la situation au cas par cas et pourra accorder une prorogation du délai d'achèvement si elle estime que les conditions sont remplies.
Conclusion
La défaillance d'un promoteur immobilier peut compromettre le bénéfice de la réduction d'impôt prévue par le dispositif Pinel en raison du non-respect du délai d'achèvement. Toutefois, l'administration fiscale admet, dans certaines circonstances exceptionnelles, la possibilité de proroger ce délai. Il est donc essentiel pour les investisseurs concernés de se rapprocher de l'administration fiscale, notamment en sollicitant un rescrit, afin de sécuriser leur situation fiscale et préserver les avantages liés à leur investissement locatif. Il est parfois possible de demander au promoteur de s’occuper de cette démarche.Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Christophe Delahousse
Avocat
Cabinet Chuffart Delahousse, Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration
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