Le bail emphytéotique administratif et le bail emphytéotique : des frères étrangers ?
Publié le :
12/01/2023
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2023
Le bail emphytéotique administratif, prévu à l'article L 1311 – 2 du code général des collectivités territoriales, peut aussi bien être consenti sur le domaine public que sur le domaine privé d'une collectivité.Sur le domaine public, on sait que l'article L2121 – 1 du code général de la propriété des personnes publiques indique que le domaine public est utilisé conformément à son affectation.
Ainsi, même sans l'écrire, la dépendance du domaine public faisant l'objet du bail emphytéotique administratif sera nécessairement utilisée conformément à l'affectation qui devra en avoir été donnée par la collectivité.
Mais qu'en est-il sur une dépendance du domaine privé ?
Il y a là, dans la rédaction des contrats, un impératif absolu.Car en effet, le bail emphytéotique administratif est à cet égard rigoureusement contraire au bail emphytéotique de droit privé prévu à l'article L451 – 1 du code rural.
Dans une décision du 13 mai 1998 rendue sous le numéro 96 – 13. 586, la Cour de cassation est venue préciser qu'un bail comportant une clause limitant l'usage que le bénéficiaire peut affecter à l'immeuble objet du contrat permet de considérer ce contrat comme ne constituant pas un bail emphytéotique.
Ainsi, si dans un bail emphytéotique de droit privé, consenti sur une dépendance du domaine privé par définition, il existe une clause limitant l'affectation de l'immeuble, alors nous ne sommes purement et simplement pas en présence d'un bail emphytéotique.
Si le bail emphytéotique administratif est effectivement une émanation directe du bail emphytéotique de droit privé, il n'en reste pas moins qu'il comporte des caractéristiques particulières, s'agissant notamment de la nécessaire opération d'intérêt général relevant de la compétence de la collectivité.
L'article L 1311-2 du code général des collectivités territoriales a donc une particularité qui le fait largement s'éloigner de l'article L451 – 1 du code rural.
Les différences entre les deux baux, frères qui ne sont pas jumeaux, est également largement illustrée dans la fixation de la redevance.
L'article L2125 – 3 du code général de la propriété des personnes publiques rappelle que la redevance tient compte des avantages de toute nature procurés à l'occupant.
Mais à l'inverse, il est établi, s'agissant d'un bail emphytéotique de droit privé, que la valeur locative est étrangère à l'économie du contrat de bail emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur non le paiement du loyer, mais l'absence de renouvellement et l'accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur.
Voyez à cet égard l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 8 septembre 2016 rendu sous le numéro 15 21. 381, publié au bulletin.
Ainsi, dans la rédaction d'un tel contrat, il faut d'abord et avant tout s'interroger sur la domanialité, domaine public ou domaine privé.
Mais il convient également de s'interroger, même sur le domaine privé, sur l'affectation, la limitation de cette affectation, les modalités de fixation de la redevance.
Un point commun peut être trouvé dans la définition du droit réel consenti.
Dans sa décision du 11 mai 2016 rendue sous le numéro 390 118, le Conseil d'État, qui a pris le soin de la publier au Recueil, rappelle que le droit réel dont bénéficie le titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine de l'État ne porte pas uniquement sur les ouvrages constructions et installations que réalise le preneur, mais inclut le terrain d'assiette de ces constructions.
Il y a là une définition élargie du droit réel administratif, source évidemment de sécurité.
C'est un point commun avec le bail emphytéotique de l'article L451 – 1 du code rural.
Les deux baux emphytéotiques, administratifs ou de droit privé, comportent, dans leur ADN, l'exigence de stabilité conférée au preneur, pour la sécurité de ses investissements, sur le patrimoine d'une collectivité, qu'il s'agisse de son domaine privé ou de son domaine public.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
DROUINEAU Thomas
Avocat
1927 AVOCATS - Poitiers
Saint-Benoît (86)
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