La redevance de stade : la difficile application du code général de la propriété des personnes publiques
Publié le :
22/11/2022
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L'article L2125 – 3 du code général de la propriété des personnes publiques rappelle que la redevance, due en vertu d'une occupation domaniale, doit tenir compte des avantages de toute nature procurés à l'occupant.Sur ce texte simple, beaucoup de difficultés se sont greffées à la faveur d'une pratique ancienne, portant notamment sur les redevances d'occupation des stades par les clubs résidents professionnels de football et de rugby.
Dans une instruction du 17 mai 2022, la direction immobilier de l'État est venue apporter d'utiles précisions sur les modalités d'évaluation domaniale et les règles relatives à l'occupation des stades par les résidents professionnels.
Le premier constat posé par la direction de l'immobilier de l'État est relatif au caractère exceptionnel des stades, ne permettant pas de recourir aux approches d'estimation classiques.
La direction immobilier de l'État énonce que les stades sont des biens immobiliers trop spécifiques pour être assimilés à des actifs d'investissement standardisés.
Pour autant, rappelant la réflexion menée par le ministère des sports et plusieurs autres prestataires, il est rappelé que l'application aux clubs professionnels des modalités de fixation des redevances doit tenir compte des trois éléments suivants :
- La redevance doit intégrer la valeur locative du stade.
- Elle tient compte des frais à la charge de la collectivité liée à l'organisation des matchs.
- Elle comprend également les avantages retirés par le titulaire du titre d'occupation du domaine public soit l'ensemble du chiffre d'affaires du club généré par l'exploitation de l'équipement sportif.
L'instruction détaille enfin les éléments relatifs à la part fixe brute de la redevance, rappelant que la part fixe brute doit faire l'objet d'un ajustement à hauteur du taux d'occupation de l'équipement par le club résident pour obtenir une part fixe nette.
La part variable doit comprendre l'ensemble du chiffre d'affaires du club généré par l'exploitation de l'équipement sportif.
Enfin la part variable est modulée au moyen d'un seuil de déclenchement et de taux différenciés en fonction des disciplines et du niveau de chiffre d'affaires.
Elle est proratisée en fonction des investissements éventuellement réalisés par le club résident.
Quatre points qui permettent de fixer enfin une règle destinée à mettre tous les clubs résidents professionnels sur un pied d'égalité.
La tentation existe en effet pour des collectivités de porter le club de leur ville en appliquant des redevances préférentielles.
C'est d'ailleurs que ce que constate dans un récent article Madame Sylvie ROZETTE estimant que le calcul de la redevance des stades n'est pas appliqué de façon uniforme.
Les principes de base fixés par le code général de la propriété des personnes publiques ne peuvent pas recevoir exception, et toutes les collectivités doivent l'appliquer : la redevance doit tenir compte des avantages de toute nature procurés à l'occupant.
En fonction des catégories d'occupation, il est évidemment nécessaire d'approcher au plus près les modalités de fixation de la redevance sans tordre pour autant le principe précédemment énoncé.
Incontestablement les efforts en matière de formation, de sensibilisation, et de conseil doivent être poursuivis.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
DROUINEAU Thomas
Avocat
1927 AVOCATS - Poitiers
Saint-Benoît (86)
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