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Annulation vente immobilière

Annulation de la vente : mauvaise foi ou faute du vendeur et créance de restitution

Publié le : 14/01/2025 14 janvier janv. 01 2025
Particuliers / Consommation / Contrats de vente / Prêts 

Conformément à l’article 1582 du code civil « la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer ». Elle est parfaite lorsque l’accord des parties sur les caractéristiques essentielles du contrat (telles que la chose et le prix) est exempt de vices.
Il ressort de l’article 1130 du même code que « l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Dans l’affaire examinée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-16.270), les acquéreurs ont acquis des vendeurs une maison d'habitation pour la somme de 390.000 €. 

Suite à des dommages causés par d’importantes infiltrations d’eau, les propriétaires ont assigné les vendeurs en annulation de la vente litigieuse. 

La Cour d’appel avait d’abord confirmé la nullité du contrat de vente avant de rejeter la demande des vendeurs visant à obtenir la condamnation des acquéreurs au paiement d’une indemnité d’occupation. 

Les Juges du fond avaient effectivement considéré que « l'occupation du bien par les acquéreurs est la conséquence de la propre faute des vendeurs, en l'occurrence leur réticence dolosive ».

Cependant, par un arrêt en date du 05 décembre 2024 n°23-16.270, la Cour de cassation a jugé que : « la restitution due aux vendeurs ensuite de l'annulation de la vente immobilière n'est pas subordonnée à l'absence de faute de leur part ». 

En effet, la nullité du contrat entraîne son anéantissement rétroactif, ce qui signifie que le contrat est réputé n’avoir jamais existé. 

De ce seul fait, les parties sont réciproquement tenues de restituer  ce qu’elles ont reçu en exécution du contrat (civ.1re, 02 octobre 2013, n°12.24.795 ; Civ. 1re, 11 juin 2002, 00.15.297). 

Concernant l’indemnité d’occupation, celle-ci inclut « la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l'acquéreur, ce dernier, s'il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu'à compter du jour de la demande ». 

C’est dans ces conditions que la Cour suprême a souligné qu’en statuant ainsi la Cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne mentionne pas. 

Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus : il n’y a pas lieu de distinguer lorsque la loi ne distingue pas. 


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Jessica KABORI
Avocate Collaboratrice
MèTIS AVOCATS - TOULOUSE
TOULOUSE (31)
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