Un terrain auquel on ne peut accéder en voiture est enclavé
Publié le :
03/02/2016
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Conformément à l'article 682 du Code civil, le propriétaire d'un fonds enclavé, soit celui qui n'a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante, a le droit d'obtenir sur le fonds de son voisin, même si celui-ci n’est pas d’accord, un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son propre fonds ; on parle alors de "servitude légale de passage".Par un arrêt du 14 janvier 2016, la Cour de cassation vient confirmer une jurisprudence antérieure selon laquelle la desserte complète du fonds impose, dans les conditions actuelles de la vie, le passage avec un véhicule (Cass. Civ. 3ème 14 janvier 2016, pourvoi n°14-25089, Publié au bulletin).
Dans l’espèce soumise à la Cour, la propriété dont il était sollicité le désenclavement était uniquement desservie par un escalier extrêmement pentu de 99 marches et l'approche de la maison en véhicule était impossible.
Il avait été précédemment jugé que la faculté d'accéder avec une voiture automobile correspondait « à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation » en sorte qu'un fonds destiné à l'habitation ne disposant pas d'un accès aux véhicules est considéré comme enclavé (Cass. Civ. 3ème 19 mai 1993 pourvoi n°91-14819, Bulletin 1993 III N° 71 p. 45).
L’assiette de la servitude de passage, c’est à dire l’emplacement du passage sur le fonds voisin, doit, afin de répondre aux exigences de l’article 683 du Code civil, être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.
La servitude n’est en elle-même pas prescriptible, seuls l’assiette et le mode de servitude de passage (à pieds, en voiture etc.) peuvent être prescrits par un usage continu et apparent de trente ans conformément à l’article 685 du Code Civil.
Il peut être mis fin à la servitude légale de passage pour cause d’enclave en cas de cessation de l’état d’enclave, conformément à l'article 685-1 du Code civil.
Le propriétaire du fonds subissant la servitude légale de passage, soit le "fonds servant", a, en application de l'article 682 du Code civil, la possibilité d’obtenir du propriétaire du fonds bénéficiaire de cette servitude, soit le "fonds dominant", une indemnité proportionnée au dommage que celle-ci peut occasionner.
La Cour de cassation a déjà été amenée à rappeler que l’indemnité doit être fixée en considération du seul dommage occasionné au fonds servant, et non « selon la valeur vénale du terrain correspondant à l'assiette du passage » (Cass. Civ. 3ème, 9 février 1994, pourvoi n°92-11500).
Enfin, il ne saurait trop qu’être conseillé de procéder à la publication au Service de la Publicité Foncière de la décision de justice consacrant l’existence de la servitude légale de passage pour cause d’enclave afin d’assurer son opposabilité aux propriétaires successifs du fonds servant.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © Guiseppe Porzani - Fotolia.com
Auteur
CUNIN Anne-line
Avocate Associée
DU PARC - MONNET - DIJON
DIJON (21)
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