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Agent immobilier - Crédit photo : © Fabio Balbi
Crédit photo : © Fabio Balbi

L’agent immobilier ne peut solliciter le règlement de la clause pénale si la vente n’est pas conclue

Publié le : 15/05/2019 15 mai mai 05 2019

L’agent immobilier ne peut solliciter le règlement de la clause pénale si la vente n’est pas conclue (1ère chambre civile de la Cour de cassation 12 décembre 2018 numéro de pourvoi 17 – 10. 417).

 

  • ​La clause pénale est l'une des clauses contractuelles les plus courantes : elle a pour objet de fixer par avance le montant des dommages-intérêts dus par l'une des parties en cas d'inexécution de ses obligations et en même temps de contraindre le débiteur à s'exécuter. Afin de se prémunir contre les risques d'un mandat non exclusif, certaines agences immobilières stipulent dans leur mandat de vente une clause pénale.
  • Le but est de faire en sorte qu’en cas de vente directe de l’immeuble par le mandant, l'agent immobilier puisse tenter d’obtenir une indemnisation forfaitaire compensatrice de la perte de rémunération.


Cependant, d’une part, ces clauses ne peuvent recevoir application que si elles résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant et si elles sont mentionnées en caractères très apparents.

D’autre part et surtout, la jurisprudence applique très strictement ces clauses.
En effet le texte de la Loi HOGUET, qui régit la profession, est particulièrement rigoureux s’agissant des modalités de rémunération de l’agent immobilier.

L'article 6 de la « loi Hoguet  » interdit la perception de toute rémunération tant que l'opération, pour laquelle le professionnel a reçu un mandat, n'est pas « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ».

Par conséquent, tant qu'un acte n'a pas formalisé l'opération immobilière pour laquelle le mandat a été donné, tout « accord » de rétribution est nul. Ces conditions restrictives s’appliquent également à la clause pénale.

C’est ce que vient rappeler la Cour de cassation dans l’arrêt commenté rendu le 12 décembre 2018 par la Première chambre civile de la Cour de cassation (numéro de pourvoi 17 – 10. 417).

Dans cette affaire, un mandat exclusif de vente portant sur un terrain constructible avait été confié à un agent immobilier moyennant une rémunération de 17 400 € à la charge du vendeur.
Quelques semaines plus tard, l’agent immobilier informe le propriétaire qu’il a trouvé un acquéreur au prix du mandat.

Cependant, le propriétaire, pour une raison non explicitée, refuse de signer la promesse de vente de sorte que l’agent immobilier l’assigne en paiement de dommages-intérêts en application de la clause pénale stipulée au mandat.

Pour accueillir la demande de l’agent immobilier, la Cour d’appel avait retenu que le propriétaire n’avait pas fait usage de sa faculté de rétractation et avait refusé de donner suite à l’offre d’achat pourtant formulée aux conditions du mandat sans justifier d’un autre motif que sa décision de ne plus vendre le bien.

Dans un entendu de principe, la Cour de cassation censure les juges du fond en rappelant les dispositions de la loi HOGUET:

Attendu qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts.

En l’espèce, la Cour de cassation constate que la vente n’avait pas été effectivement conclue de sorte que l’agent immobilier ne pouvait selon elle se prévaloir des dispositions de la clause pénale litigieuse et que la cour d’appel avait donc violé le texte.

Ainsi, à défaut de conclusion de la vente dans un acte sous seing privé ou authentique, pour quelque raison que ce soit y compris la simple volonté du propriétaire de ne plus vendre, l’agent immobilier ne peut invoquer la clause pénale stipulée au mandat pour prétendre à une rémunération égale au montant de la commission perdue.

La seule solution pour contourner le texte et cette jurisprudence très stricte vis-à-vis des agences immobilières consisterait, pour permettre l’application de la clause pénale, à prévoir au mandat que le mandataire a la possibilité d’engager le mandant (le vendeur) s’il trouve un acquéreur au prix et conditions du mandat.

Néanmoins, en pratique, une telle stipulation est rarement prévue et pour cause : elle laisserait un pouvoir très important à agence immobilière et aurait un impact sans nul doute très négatif d’un point de vue commercial...


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

BACLE Florent
Avocat
DROUINEAU 1927 - Poitiers, DROUINEAU 1927 - La-Roche-Sur-Yon
POITIERS (86)
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