Construction et maître d'ouvrage

CCMI et manquement du maître de l'ouvrage à ses obligations contractuelles

Publié le : 22/10/2020 22 octobre oct. 10 2020
Particuliers / Patrimoine / Construction
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

Par un arrêt en date du 28 septembre 2020, la cour d’appel d’Angers (CA Angers, chambre A civile, RG 18-00104,29 septembre 2020) a sanctionné un maître de l’ouvrage qui avait dénoncé un contrat de construction de maison individuelle, au motif qu’il n’avait pas obtenu le financement bancaire escompté et objet d’une condition suspensive, au même titre que l’acquisition du terrain nécessaire à la réalisation de la construction.

Après avoir rappelé qu’il résulte des dispositions de l’article 1178 du code civil, dans sa version applicable au litige, figurant également dans les conditions générales du contrat de construction, que « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement », la cour d’appel a encore précisé que c’est au créancier qui invoque l’application de cette disposition de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de sa défaillance, le débiteur de l’obligation ayant pour sa part la charge de prouver qu’il a accompli des diligences normales.

À cet égard, la cour d’appel d’Angers constate que la demande de crédit qui a été formulée auprès de la banque par le maître de l’ouvrage ne portait pas sur un crédit aux caractéristiques plus favorables que celles mentionnées au contrat de construction, tant en ce qui concerne le montant, que la durée ou bien encore le taux d’intérêt.

« En conséquence, Monsieur X échoue à justifier qu’il a sollicité des prêts conforment aux stipulations contractuelles puisque, notamment, les taux sollicités dans ses demandes étaient largement inférieurs à ceux prévus au contrat. Il ne démontre pas plus que le prêt lui aurait été refusé même en formulant des demandes de prêt aux caractéristiques conformes à celles prévues dans les conditions générales » - « dès lors, il convient de considérer que c’est bien ses demandes de prêt à des conditions plus favorables que celle du contrat qui sont à l’origine de l’échec de la condition suspensive et que, par son comportement, Monsieur X a empêché l’accomplissement de la condition suspensive ».

La cour d’appel d’Angers a également répondu au moyen selon lequel la condition suspensive d’obtention du terrain nécessaire à la construction n’avait pas pu être réalisée pour des raisons indépendantes de la volonté du maître de l’ouvrage, dès lors qu’il n’était apporté aux débats aucun élément de nature à démontrer l’existence d’une quelconque difficulté portant sur cette acquisition, de sorte qu' : « en conséquence, il apparaît que les raisons invoquées par Monsieur X pour justifier de la non réalisation de cette condition suspensive sont fallacieuses, ce qui est d’ailleurs confirmé par le fait que cette condition suspensive n’était pas visée dans le courrier (…) sur l’annulation du contrat ».

Faisant alors une stricte application des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle, et de la clause selon laquelle : « hormis le cas où les conditions suspensives stipulées à l’article 23 ne seraient pas réalisées, le maître de l’ouvrage devra au constructeur, en cas de résiliation avant l’ouverture du chantier, une indemnité forfaitaire de 10 % du montant total du prix convenu en rémunération de ses frais et honoraires », la cour d’appel a condamné Monsieur X à payer au constructeur une somme de 12.195,40 euros au titre de l’indemnité conventionnelle de résiliation. 

Il est assez heureux que sur un terrain juridique qui se montre extrêmement contraignant à l'égard des constructeurs, la jurisprudence vient parfois rappeler aux maîtres de l’ouvrage la nature de leurs propres obligations et les sanctions qui s’attachent à leurs comportements blâmables.


CA ANGERS, civile A, 28 septembre 2020, n° 16/02411


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Auteur

Ludovic GAUVIN
Avocat Associé
ANTARIUS AVOCATS ANGERS, Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration
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