La réforme des baux commerciaux par la loi LME
Publié le :
11/09/2009
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La Loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 a modifié divers aspects du régime des baux commerciaux.
Bail commercialLes changements intervenus dans ce domaine sont les suivants :
- Il n’est plus nécessaire d’immatriculer le co-titulaire ou le co-indivisaire du bail non-exploitant. Pour les co-exploitants l’obligation demeure. Les héritiers ou ayants-droits du titulaire du bail bénéficient également du statut lorsqu’ils demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession (article L.145-1 ainsi modifié).
- L’article L.145-2 du Code de Commerce précise que les professionnels pourront opter soit pour le statut de l’article 57 a de la loi du 23 décembre 1986 (bail assimilé au bail d’habitation avec une durée minimale de 6 ans et conditions particulières de résiliation) soit pour celui des baux commerciaux. Ainsi pour ces professionnels libéraux, la conclusion d’un bail commercial aura donc une base légale et l’application du statut des baux commerciaux se fera de facto.
- L’article L.145-5 du Code de Commerce précise dorénavant que la succession de plusieurs baux dérogatoires est possible dans la limite de deux ans. Un bail dérogatoire peut être conclu non seulement à l’entrée dans les lieux du preneur mais également dans le cadre d’un renouvellement pour autant que la durée totale des baux n’excède pas deux années.
A défaut, il faut rappeler que le preneur laissé dans les lieux bénéficie alors d’un bail commercial soumis au statut d’une durée minimale de 9 années ; le loyer étant alors fixé selon la jurisprudence actuelle à hauteur de la valeur locative des lieux loués.
- Les nouvelles dispositions suppriment désormais la référence aux termes d’usage et désormais les congés doivent expirer après le délai de préavis de 6 mois le dernier jour du trimestre civil et les renouvellements intervenant le premier jour du trimestre civil ; ce qui va d’ailleurs avoir effet sur la détermination de la durée d’exploitation nécessaire pour avoir droit au renouvellement.
Une discussion va s’instaurer, soit lorsque la date d’expiration contractuellement prévue sera distincte de celle d’un trimestre civil et la jurisprudence devra trancher cette contradiction, soit dans l’hypothèse d’un congé ou demande de renouvellement signifié avec effet en tacite reconduction.
A l’évidence, un nouveau contentieux est né avec toutes conséquences en cas de congé en fin de période contractuelle ou triennale ( !)
- En matière de refus de renouvellement de bail par le bailleur, le délai consenti au preneur pour quitter le local commercial est porté de 15 jours à trois mois après le versement de l’indemnité d’éviction (article L.145-29)
- L’indice des loyers commerciaux (ILC) est désormais consacré par cette loi du 4 août 2008. Sous réserve du décret d’application, les parties au bail pourront opter entre l’indice actuel (ICC) et l’ILC selon, a priori, que si le bail commercial prévoit l’exploitation d’une au moins des activités commerciales définies par décret. Comme pour l’ICC, l’ILC sera publié trimestriellement par l’INSEE.
Je rappellerai qu’en matière de bail d’habitation, l’indice du coût de la construction n’est plus applicable et a été remplacé par l’indice de référence des loyers (IRL).
- D’autre part, en matière de bail d’habitation, je précise qu’à compter du 12 août 2000 le bailleur doit obligatoirement annexé au contrat de location le constat de risque d’exposition prévu aux articles L.1334-5 et L.1334-7 du Code de la Santé Publique.
Toutefois cette obligation ne concerne que les locaux dépendant d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1949.
Il faut aussi observer que si le local loué est situé dans un immeuble en copropriété, l’obligation du CREP ne vaut que pour les parties privatives de l’immeuble affecté au logement.
Lors de la signature du bail, le CREP doit avoir moins de 6 ans ; mais si le constat s’est avéré négatif sa durée de validité ne sera pas limitée dans le temps ; les frais de ce constat sont à la charge du bailleur et ne sont pas récupérables sur le locataire.
A noter les sanctions lourdes attachées à l’absence de constat puisqu’il s’agira d’un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence du bailleur ; et cette absence est susceptible d’engager sa responsabilité pénale (CSP article L.134-7) ; la même sanction est prévue lorsque le bailleur ne réalise pas les travaux induits par le CREP (CSP article L.1334-9).
Cet article a été rédigé par Guy BAUDRIER. Il n'engage que son auteur.
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