Agent immobilier et droit à indemnisation
Publié le :
22/09/2020
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2020
La Cour de Cassation, dans deux arrêts du 1er juillet 2020, se prononce sur la possible indemnisation d’un agent immobilier du fait du comportement fautif d’un acquéreur/vendeur.
Dans la première affaire (Cass.1ère, N° pourvoi : 19-10.285), l’acquéreur, pour échapper au paiement de la commission de l’agent immobilier, avait finalement indiqué que l’une des conditions suspensives stipulée au compromis ne pouvait être réalisée dans le délai imparti, de sorte que le compromis était caduc.
Par le biais d’un montage ultérieur entre vendeur et acquéreur, le transfert de propriété de l’entrepôt avait lieu moyennant la cession de la totalité des actions de la société propriétaire de l’immeuble.
Condamnés par la Cour d’appel de Rouen au paiement de dommages et intérêts au profit de l’agent immobilier, les clients soulèvent devant la Cour « qu'aucune commission ni somme d'argent à quelque titre que ce soit ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ».
La Cour de Cassation écarte cette argumentation relevant que :
« Si la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne le paiement des honoraires de l'agent immobilier à la conclusion effective de la vente, celui-ci a droit à la réparation de son préjudice en cas de comportement fautif de son mandant ou de l'autre partie, qui lui a fait perdre sa commission ».
Si le principe du droit à l’indemnisation de l’agent immobilier est confirmé par la Cour de Cassation, ce droit reste soumis à la preuve de la faute des clients…qui, dans la présente affaire, était insuffisamment caractérisée !!!
Le second exemple (Cass.1ère, N° de pourvoi : 19-14.381) concernait le paiement d’une clause pénale prévu au mandat d’un agent immobilier, qui avait été résilié, en dépit d’une proposition d’achat conforme au prix.
La Cour rejette la demande d’agent immobilier, rappelant qu’aucune somme n’est due à défaut de réalisation de la vente, et réaffirmant, par ailleurs, la liberté du client de conclure ou non l’opération, que « l’intermédiaire immobilier avait seulement pour mission de faciliter et de négocier ».
Là encore, toutes les portes ne sont pas fermées pour l’agent immobilier s’il prouve le comportement fautif du client, qui aurait eu l’idée de régulariser un acte de vente postérieurement.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Jean-David GUEDJ
Avocat Associé
Jean-David GUEDJ & Associés, Membres du conseil d'administration
PARIS (75)
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