Bail commercial : pas d'abattement sur le loyer plafonné
Publié le :
01/02/2021
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2021
Lorsqu’à l’initiative du bailleur, la procédure en fixation du bail renouvelé n’aboutit pas à un déplafonnement du loyer, comment se calcule le loyer à la valeur locative ?
(Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 12 novembre 2020, n° 18-25.967)
Lorsque la valeur locative est supérieure au loyer plafonné, les bailleurs ont la possibilité, pour les baux commerciaux souscrits pour une durée de 9 ans et qui n’ont pas dépassé la durée de 12 années, de solliciter, en saisissant le Juge des loyers commerciaux, la fixation d’un nouveau loyer à la valeur locative déplafonnée.
Il arrive que cette demande de déplafonnement fondée sur l’un des 4 premiers alinéas de l’article L 145-33 du Code de Commerce ne puisse aboutir.
Dès lors, le nouveau loyer applicable est soit celui prévu contractuellement, soit à la demande du locataire, celui correspondant à la valeur locative si celle-ci est moins élevée que la valeur du bail contractuel.
Il convient de rappeler que conformément aux articles L 145-33 et L 145-34 du Code de Commerce et la jurisprudence la plus constante, le loyer du bail renouvelé ne peut excéder :
- ni le plafond résultant des indices définis à l’article L 145-34
- ni la valeur locative définie à l’article L 145-33
En conséquence, lorsque la valeur locative est inférieure au plafond, le loyer doit être fixé à la valeur locative.
Il faut préciser que le déplafonnement et la fixation à la valeur locative sont deux notions différentes.
Le déplafonnement vise la demande du propriétaire qui veut un loyer supérieur au plafond légal et qui doit rapporter la preuve d’un motif de déplafonnement, conformément à l’article L 145-34 du Code de Commerce.
La fixation à la valeur locative, à la baisse, à la demande du locataire, n’est pas une demande de déplafonnement, mais une demande de fixation à la valeur locative fondée sur l’article L 145-33 du Code de Commerce.
Le locataire n’a pas à rapporter la preuve d’une quelconque modification des éléments de la valeur locative.
Dans cette optique, les locataires qui sollicitent la fixation de leur loyer à la valeur locative à la baisse ont pour habitude, après avoir, par pédagogie, procédé au calcul pour mémoire du plafond légal, en définissant ensuite la surface pondérée, de procéder à des réductions de charges exorbitantes en prenant pour fondement les dispositions de l’article R 145-8 du Code Commerce qui dispose :
« Les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. »
En général, il est sollicité la déduction de l’impôt foncier et parfois un abattement au titre de travaux de mise aux normes.
Cette construction intellectuelle est désormais condamnée par la Cour de Cassation.
En l’espèce, des bailleurs, après avoir offert un congé avec offre de renouvellement, accepté dans son principe, ont assigné leurs locataires en fixation du prix du bail renouvelé en visant le déplafonnement.
La Cour d’Appel a rejeté leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé déplafonné.
La Cour d’Appel a estimé que le loyer devait être fixé par l’application de l’indice, mais que la taxe foncière viendrait en déduction de ce montant, sans qu’aucun texte ne l’exige et en faisant sans doute une erreur de raisonnement, la Cour d’Appel avait rejeté la demande de la preneuse en fixation du loyer à la valeur locative faute pour elle de démontrer l’incidence négative sur son activité des facteurs locaux de commercialité.
Ce raisonnement n’a aucun support juridique ni jurisprudentiel.
Et pour fixer le prix du bail renouvelé, elle a appliqué au loyer plafonné des abattements pour tenir compte des charges exorbitantes du droit commun pesant contractuellement sur le preneur en procédant au calcul du loyer contractuel par application des indices et en y retranchant la taxe foncière.
La Cour de Cassation conteste ce raisonnement et casse l’arrêt.
La Cour de Cassation rappelle que dès lors que le déplafonnement du loyer n’est pas retenu, il appartient au Juge d’appliquer la valeur locative, laquelle s’évalue selon les critères définis à l’article L 145-33 du Code de Commerce et non sur la base du loyer plafonné en y appliquant des facteurs de minoration.
La valeur locative n’est pas le loyer contractuel plafonné, mais est déterminée d’après :
- les caractéristiques du local considéré
- la destination des lieux
- les obligations respectives des parties
- les facteurs locaux de commercialité
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage
Le loyer contractuel n’est qu’un plafond et il n’y a pas lieu, de surcroît - et c’est l’apport important de l’arrêt de la Cour de Cassation - d’y appliquer des facteurs de minoration en prenant pour base le loyer contractuel indexé.
Cet arrêt est important sur le plan pratique, car il permet de redéfinir la notion de valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au loyer plafonné.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
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