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Bail d'habitation, droit de préemption du locataire et commission de l'agent immobilier

Bail d'habitation, droit de préemption du locataire et commission de l'agent immobilier

Publié le : 05/09/2013 05 septembre sept. 09 2013
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

Le locataire titulaire d'un droit de préemption ne peut se voir imposer la commission d'un agent immobilier (Civ. 3e, 3 juill. 2013, n° 12-19.442).

Droit de préemption du locataire et exclusion du montant de la commission Lorsqu’un bailleur souhaite vendre libre de toute occupation un logement qui est loué, il doit notifier à son locataire un congé pour vendre, qui met le locataire devant l'alternative suivante : acheter ou partir.

Dans certains cas seulement, le propriétaire n'est pas tenu d'offrir au locataire la possibilité d'acquérir.

Il en est ainsi lorsque la vente est prévue entre parents et alliés jusqu'au 4e degré, à condition toutefois que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans.

Le locataire ne bénéfice pas non plus d’un droit de préemption lorsque, notamment, les locaux sont déclarés insalubres, frappés d'une interdiction d'habiter ou d'un arrêté de péril.

En revanche, la vente d'un immeuble entier dans lequel se trouverait un seul appartement loué ne dispense pas le propriétaire de notifier une offre de vente qui doit ventiler le prix, afin de permettre au locataire d'acquérir uniquement son logement. Seule l'indivisibilité matérielle de l'immeuble permettrait la délivrance d'une offre portant sur le tout.


Le congé pour vendre doit être délivré au moins six mois avant la date d’expiration du bail. Il doit être envoyé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’Huissier.

Le locataire étant titulaire d’un droit de préemption, le congé ainsi notifié vaut offre de vente du bien au locataire, et doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée (article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Lorsque le congé valant offre de vente a été rédigé par un agent immobilier ayant reçu du bailleur un mandat de vendre le bien, le prix de vente proposé au locataire peut-il être fixé « commission d'agence comprise » ?

Dans un arrêt rendu le 3 juillet 2013, la Cour de Cassation rappelle que le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite, qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien.

La Cour de Cassation ne fait là que réaffirmer une Jurisprudence déjà bien établie, qui annule le congé pour vendre dont le prix a ainsi été majoré (cf notamment Civ. 3e, 1er juin 2010, n° 09-65.557; Paris, 4 mars 2004 ; Civ. 3e, 17 déc. 2008, n° 07-15.943).

Dans son arrêt du 3 juillet 2013, la Cour de Cassation précise par ailleurs que la méconnaissance du droit de préemption du locataire est constitutive d'une faute ouvrant droit à réparation du préjudice qui en résulte.

Ainsi, bailleur, agent immobilier et notaire ne peuvent, pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts présentée par le locataire, soutenir qu’ils ont pêché par ignorance et qu'il n'est pas établi que le propriétaire a, sciemment, voulu faire échec au droit dudit locataire.

Dans une précédente décision, la Cour de Cassation avait déjà jugé que la seule méconnaissance du droit de préemption que le locataire tient de la loi elle-même suffisait à rendre recevable son action destinée à faire respecter ce droit (Civ. 3e, 14 nov. 2012, n° 11-22.433) ; pour être recevables en leur demande de dommages et intérêts, les locataires évincés n’ont donc pas à proposer de se substituer à l'acheteur et de procéder à l'achat du bien aux conditions de la vente querellée, et n’ont pas non plus à faire la preuve de leur capacité d'acheter.



L’auteur de l’article :Violaine GUIDOT-MANGEOT, avocate à Epinal.



Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Daiga - Fotolia.com
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