Bail d'habitation : les dangers de la notification du congé du bail par Courrier Recommandé
Publié le :
28/10/2022
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L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462, règlementant les baux d’habitation, prévoit que le locataire, comme le bailleur, peuvent délivrer congé à leur cocontractant, afin de mettre un terme au bail, selon des règles strictement déterminées.L’une des règles impératives issue de l’article 15 est le moyen de notification dudit congé défini comme tel :
« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. »
Les dispositions de l’article 669 du Code de Procédure Civile édictant que « La date de réception d'une notification faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire, » ont constamment conduit les Juridictions à considérer que le courrier RAR non réclamé par le destinataire n'était pas considéré comme reçu.
Il était donc jugé de longue date que le congé adressé par courrier RAR au locataire par le bailleur ne produisait aucun effet, si ledit courrier revenait avec la mention « pli avisé et non réclamé. » (Ainsi l’arrêt rendu par la 3ème Chambre de Cour de Cassation le 13 juillet 2011 n°10-20478).
Le danger était fort grand pour un bailleur de notifier un congé lorsque la limite du préavis était proche (pour mémoire six mois dans un bail nu et trois mois dans un bail meublé).
La signification du congé par Huissier est donc amplement conseillée lorsque le congé est délivré dans le mois précédent la limite temporelle, puisque l’avis de passage de l’Huissier vaut remise en main propre et fait donc courir les délais même si le locataire ne va pas récupérer le congé à l’Etude.
La question restait par contre en suspens pour le locataire délivrant son congé.
C’est par sa décision du 21 septembre 2022 n°21-17691, que la 3ème Chambre de la Cour de Cassation apporte la réponse.Dans le cas d’espèce, le locataire donne congé à son bailleur le 17 avril 2015 pour la date du 31 juillet, soit plus de trois mois avant, ce qui est le préavis légal d’un bail nu (si l’on n’est pas en zone tendue).
Très classiquement, le locataire adresse son congé par courrier RAR, comme le font 99% des locataires, mais le courrier lui revient avec la funeste mention « pli avisé et non réclamé. »
Le bailleur, considérant n’avoir pas reçu ledit congé, sollicite le paiement du mois d’aout, ce que le locataire refuse, la Cour d’Appel déboute le bailleur, la Cour de Cassation censure l’arrêt (l’obstination du bailleur est d’ailleurs à noter, car le fond du dossier porte sur des sommes n’excédant pas mille euros…)
Se fondant sur l’article 15 qui précise que le délai du préavis du congé « court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre, » le retour non réclamé du pli fait donc que le bailleur ne s’est jamais vu remettre le congé.
Dès lors, le locataire restait tenu aux termes du bail et donc au paiement du loyer.
Décision tout à fait logique au vu des dispositions légales et des décisions jurisprudentielles, mais néanmoins riche en conséquence.
En effet, le locataire devra désormais prendre en considération le temps de retour du carton RAR, ou suivre avec attention sur internet le sort de son pli pour savoir si oui ou non son congé a été reçu et est donc valable. Ou alors devra-t-il passer par un Huissier ou une remise en main propre s’il veut une efficacité indiscutable de son congé à la date souhaitée.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
BROGINI Benoît
Avocat Associé
NEVEU, CHARLES & ASSOCIES
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