Crédit photo : © kotoyamagam - Fotolia.com
Droit de préférence et locaux commerciaux distincts
Publié le :
13/03/2019
13
mars
mars
03
2019
L’article L145-46-1 du Code de Commerce a été instauré par la loi PINEL du 18 juin 2014.
L’article L145-46-1 du Code de Commerce instaure un droit de préférence au profit du locataire applicable à toute cession d’un local par le bailleur intervenant à compter du 18 décembre 2014.
Dans un premier temps, les auteurs se sont interrogés sur le caractère d’ordre public ou pas de cette disposition.Un arrêt de la Cour de Cassation du 28 juin 2018 a réglé la problématique en considérant que l’alinéa 1er de l’article L145-46-1 du Code de Commerce était une disposition d’ordre public, de sorte qu’un bailleur qui envisageait de vendre son local commercial devait préalablement notifier au preneur une offre de vente.
Cependant, l’article L145-46-1 du Code de Commerce prévoit une exception à ce droit de préférence.
Cet article n’est pas applicable en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts.Cette exception paraît évidente.
Lorsqu’il s’agit de céder plusieurs locaux commerciaux dans le cadre d’un seul acte de cession, le droit de préférence est matériellement impossible à mettre en œuvre.
La Cour de Cassation a eu à juger d’une affaire dans laquelle un bailleur avait donné à bail commercial à une société locataire des lots situés au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété et à un autre locataire un lot numéro 232.
Le bailleur a ensuite consenti à un tiers une promesse de vente unique portant sur ces lots ainsi que sur un autre lot n°232 donné à bail à une autre locataire.S’agit-il d’un local commercial distinct alors que l’ensemble des lots figuraient dans un seul ensemble ?
L’état descriptif des divisions avait défini le lot n°232 comme un logement de sorte que par définition, ce logement étant différant des locaux commerciaux, il s’agissait bien d’une cession de locaux distincts et non commerciaux de surcroit entrainant la non application du droit de préférence.Or, le règlement de copropriété prévoyait au contraire que tous les lots situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, y compris celui litigieux n°232 étaient à usage commercial.
La Cour d’Appel de PARIS a dans un premier temps validé la demande de la société locataire d’obtenir un droit de préférence considérant que le lot n°232 devait être considéré comme un logement de sorte qu’il ne constituait manifestement pas un local commercial distinct au sens de l’article L145-46-1 du Code de Commerce.
La Cour de Cassation ne suit pas ce raisonnement et considère que seul le règlement de copropriété a une valeur contractuelle de sorte qu’il faut considérer que l’ensemble des lots a un caractère commercial et qu’ils n’ont, par définition, aucun caractère distinct, pouvant permettre une exception au droit de préférence instauré texte.Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 novembre 2018, 17-26.727
Le locataire se trouve en ce cas dépourvu du bénéfice du droit de préférence car il s’agit bien de locaux commerciaux qui sont distincts car ayant des locataires différents.
En effet, la destination des locaux vendus dépendant d’un immeuble soumis aux statuts des propriétés résulte du seul règlement de copropriété.
L’état descriptif de division n’est dressé que pour les besoins de la publicité foncière et n’a aucun caractère contractuel.
Ainsi, la Cour de Cassation a bien interprété la situation considérant qu’il s’agissait d’une cession unique de locaux commerciaux qui n’avait rien de distinct.
Cette motivation est à approuver.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
Historique
-
Procédure d'évaluation de parts de SARL : la désignation de l'expert par voie de requête est possible
Publié le : 19/03/2019 19 mars mars 03 2019
Dans les SARL, la cession de parts sociales à un tiers non associé est soumise à l’agrément de la collectivité des associés. En cas de refus d’agrément, l... -
Rupture du contrat d'agent commercial : l'indemnité est due même pendant la période d'essai
Publié le : 18/03/2019 18 mars mars 03 2019Entreprises / Ressources humaines / Contrat de travail
Le statut d’agent commercial est un statut très protecteur des droits de l’agent. Au cœur de ce statut : le droit de l’agent à percevoir une indemnité en... -
L’agent immobilier peut-il obtenir paiement de sa commission avant la réalisation de la vente immobilière ?
Publié le : 18/03/2019 18 mars mars 03 2019Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
L’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 n°70-9 énonce qu’ « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatifs d’honoraires, de frais de recherche,... -
Point de départ délai de forclusion biennale en matière de crédit à la consommation en cas de plans conventionnels de redressement successifs
Publié le : 15/03/2019 15 mars mars 03 2019Particuliers / Consommation / Procédures
Par un arrêt rendu le 6 février 2019, la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation tranche une question bien connue des praticiens en matière de recouvre... -
Naufrage et marées noires : les précautions à prendre pour les collectivités
Publié le : 15/03/2019 15 mars mars 03 2019Collectivités / Environnement / Environnement
Le naufrage du "grande américa", les précautions à prendre : Et voici, de nouveau sur les côtes françaises, un risque majeur de pollution. Cette réitérat... -
RGPD : regard critique sur la décision de la CNIL concernant l'amende de Google
Publié le : 14/03/2019 14 mars mars 03 2019Entreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécurité
Dans sa délibération n° SAN – 2019-001 du 21 janvier 2019, la CNIL a reproché à Google un manque de transparence et d’accessibilité de l’information fourni... -
Droit de préférence et locaux commerciaux distincts
Publié le : 13/03/2019 13 mars mars 03 2019Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
L’article L145-46-1 du Code de Commerce a été instauré par la loi PINEL du 18 juin 2014. L’article L145-46-1 du Code de Commerce instaure un droit de préfér...