Le prêt à usage d'un immeuble rural
Publié le :
01/04/2006
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Le prêt à usage d’un immeuble ruralLe prêt à usage est un contrat conclu entre deux parties : un prêteur qui met un bien rural à disposition d’un autre qualifié emprunteur, à charge pour ce dernier de restituer le bien après usage.
Juridiquement, le prêt à usage peut s’intituler aussi «Commodat».
Il s’agit d’un contrat gratuit entre les parties.
L’avantage retiré d’un tel contrat pour l’emprunteur est évident : il pourra exploiter le bien et en avoir la jouissance, sans avoir à verser une contrepartie au prêteur. Sa seule obligation est évidemment de respecter les lieux et de les rendre en bon état à l’expiration du contrat.
L’intérêt pour le propriétaire est souvent de ne pas laisser un bien se dégrader par le non-usage lorsque le propriétaire, par exemple, peine à trouver un fermier.
La durée d’un prêt à usage, concernant une exploitation agricole, est libre et peut être inférieur à une année culturale même si la référence à l’année culturale avec tacite reconduction paraît une solution logique.
La convention prévoira naturellement un délai de préavis pour faire opposition à la reconduction.
Il peut arriver qu’un prêt à usage ait été contracté sans qu’un terme ne soit prévu.
Si les parties ont omis de prévoir un terme dans le prêt à usage de l’exploitation alors le propriétaire devra réclamer au Juge la fixation de la durée du prêt et, naturellement, de son terme.
Mieux vaut donc ne pas omettre de prévoir contractuellement le terme.
Cependant la Cour de Cassation, dans un arrêt du 10 mai 2005, semble revenir sur sa position puisqu’elle a précisé qu’en absence de terme convenu ou de terme naturellement prévisible, le propriétaire du bien peut mettre fin au prêt, à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis raisonnable afin de ne pas nuire abusivement à l’emprunteur.
Ce contrat étant par essence gratuit, la convention ne peut mettre à la charge de l’emprunteur une redevance ou un remboursement de charges incombant au propriétaire.
Si une telle convention prévoit une contrepartie financière de cette nature, dans ce cas il ne s’agit plus d’un prêt à usage mais d’un bail rural avec toutes les conséquences juridiques qui en découlent en termes de droits et obligations de chacune des parties.
Le 14 janvier 2004, la Cour de Cassation a d’ailleurs qualifié de bail rural une convention mettant à la charge de l’emprunteur la taxe foncière et d’autres charges afférentes à l’exploitation agricole.
En raison du principe de gratuité ci-dessus rappelé, il ne peut donc être imposé à l’emprunteur que des charges d’entretien.
Par exemple, lorsque les terres sont en mauvais état au moment de la prise en exploitation par l’emprunteur, la remise en état peut être mise à la charge de l’emprunteur sans que cela ne constitue une contrepartie à titre onéreux susceptible de qualifier la convention de bail rural.
En fin de contrat, l’emprunteur doit restituer la chose telle qu’il l’a reçue, et conformément aux clauses de la convention évoquant les travaux à sa charge.
Si l’exploitation agricole a été dégradée par cas fortuit, alors l’emprunteur n’est pas redevable des réparations idoines.
Les risques sont donc pour le prêteur qui conserve la propriété du bien.
Cela étant, rien n’empêche les parties, au moment de la conclusion du prêt à usage, de convenir que les risques seront supportés par l’emprunteur.
Il est évidemment conseillé d’établir un état des lieux surtout si des bâtiments d’exploitation sont compris dans ce prêt à usage.
L’emprunteur qui exploite des vignes en vertu d’un prêt à usage doit être en règle avec les dispositions concernant la règlementation des structures puisque celle-ci s’applique sans qu’il y ait lieu de distinguer qu’il s’agisse d’une location ou d’un prêt à usage gratuit.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Alexis GAUCHER-PIOLA
Avocat Associé
Alexis GAUCHER-PIOLA
LIBOURNE (33)
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