L'impossible renégociation d’un contrat de syndic en cas de convocation d’une seconde AG
Publié le :
20/09/2016
20
septembre
sept.
09
2016
Dans un arrêt du 12 mai 2016, la cour de cassation rappelle l’impossible renégociation d’un contrat de syndic en cas de convocation d’une seconde assemblée générale sur le fondement de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.Il découle des dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 que « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue (à l’article 25) mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24 (…) ».
En l’espèce, la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat (article 25) n’avait pu être atteinte par l’assemblée générale en vue de l’adoption du projet de résolution relatif à la désignation d’un syndic.
Dans la mesure où le projet de résolution n’avait même pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, une seconde assemblée générale a été convoquée dans le délai de trois mois, en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
A l’occasion de cette seconde assemblée générale, la résolution litigieuse a finalement été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (article 24).
Un copropriétaire opposant a toutefois assigné le syndicat en annulation de cette résolution, au motif que le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale n’était pas strictement identique à celui qui n’avait pu recueillir, lors de la première assemblée, la majorité des voix de tous les copropriétaires : les différences entre les deux projets portaient notamment sur la durée du contrat et sur la rémunération du syndic.
Par un arrêt rendu le 30 décembre 2014, la cour d’appel de Montpellier avait débouté le requérant en considérant que, si les deux projets de contrats de syndic successivement proposés au vote des copropriétaires comportaient quelques différences, celles-ci n’emportaient pas de modification substantielle, d’autant que les modifications apportées allaient dans un sens favorable aux copropriétaires.
Or, aux termes d’un arrêt en date du 12 mai 2016, la cour de cassation a estimé « qu’en statuant ainsi, alors que le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être identique à celui sur lequel l’assemblée générale n’a pas statué à la majorité de l’article 25, la cour d’appel a violé les textes susvisées ».
Si la position de la cour de cassation peut, de prime abord, apparaître logique, elle n’est pas exempte de critiques au regard de l’objet particulier de la délibération dont il était question !
Et pour cause : dès lors que l’assemblée générale était appelée à désigner un syndic, il semblait normal que le contrat du candidat syndic fasse l’objet de discussions, de négociations, de modification et d’amendements, et y compris au cours de la seconde assemblée générale, puisqu’aucune résolution portant désignation du syndic n’avait pu être adoptée à l’occasion de la première réunion…
Aussi, en censurant l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier, la cour de cassation ne vient-elle pas – du même coup – incidemment sanctionner le syndicat des copropriétaires parce qu’il est parvenu à obtenir du syndic des conditions plus avantageuses que celles qui avaient été fixées dans le précédent projet de contrat soumis à la première assemblée générale ?
Est-ce à dire qu’en faisant application des dispositions de l’article 25-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires demeuraient définitivement liés par les conditions (moins favorables) prévues dans le projet de contrat soumis à leur vote lors de la première assemblée générale et qu’ils ne pouvaient en renégocier les termes que selon le cheminement ordinaire, en revotant la résolution à la majorité de l’article 25, au risque – une nouvelle fois – de ne pouvoir l’atteindre et de se retrouver finalement sans syndic ?
Il est dommage que la cour de cassation n’ait pas ici fait preuve de souplesse, en tenant compte des spécificités de la résolution votée, pour favoriser, autant que possible, la renégociation des contrats de syndic avant leur adoption.
La position de la cour de cassation traduit néanmoins le souci de ne pas voir le syndic « modifier les règles du jeu » entre la première et la seconde assemblée générale (puisque, par définition, il n’aurait pas été en capacité de le faire si la même assemblée avait pu procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24).
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © Olivier Le Moal - Fotolia.com
Auteur
MASSON Marien
Juriste
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
GRENOBLE (38)
Historique
-
La nouvelle signature électronique entrée en vigueur au 1er juillet 2016
Publié le : 26/09/2016 26 septembre sept. 09 2016Entreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécurité
A compter du 1er juillet 2016, le Règlement n°910/2014 du Parlement Européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les servic... -
Piratage massif d'adresses mails Yahoo en 2014 : Que faire? Un dédommagement est-il possible?
Publié le : 26/09/2016 26 septembre sept. 09 2016Particuliers / Consommation / Informatique et Internet
Le réseau d'avocats EUROJURIS, au travers de son porte-parole Bertrand WARUSFEL, a été interrogé par M6 sur le piratage massif des adresses mails Yahoo. Y... -
Perquisitions administratives dans le cadre de l'état d'urgence avant la loi du 20 novembre 2015: censure du conseil constitutionnel
Publié le : 23/09/2016 23 septembre sept. 09 2016Particuliers / Pénal / Procédure pénale / Procédure civile
Dans une décision du 23 septembre 2016, le Conseil constitutionnel a considéré qu'en ne soumettant le recours aux perquisitions à aucune condition et en n'en... -
EUROJURIS FRANCE à nouveau Certifié ISO!
Publié le : 22/09/2016 22 septembre sept. 09 2016Actualités EUROJURIS
Pour la quinzième année consécutive, le Siège du Réseau EUROJURIS FRANCE a été certifié ISO 9001. La Présidente Sophie CLANCHET a félicité son Bureau ains... -
Congés pour événements familiaux: une durée augmentée et deux nouveaux cas
Publié le : 21/09/2016 21 septembre sept. 09 2016Particuliers / Emploi / Contrat de travail
Depuis le 10 août 2016, la durée des congés en cas de décès d’un proche du salarié a été augmentée, et deux nouveaux cas ouvrant droit à congé ont été créés.... -
Parution du décret sur le crédit d’impôt en faveur du spectacle vivant
Publié le : 21/09/2016 21 septembre sept. 09 2016Entreprises / Finances / Fiscalité
Un décret du 7 septembre 2016 est relatif au crédit d'impôt au titre des dépenses de création, d'exploitation et de numérisation d'un spectacle vivant musica... -
L'impossible renégociation d’un contrat de syndic en cas de convocation d’une seconde AG
Publié le : 20/09/2016 20 septembre sept. 09 2016Particuliers / Patrimoine / CopropriétéDans un arrêt du 12 mai 2016, la cour de cassation rappelle l’impossible renégociation d’un contrat de syndic en cas de convocation d’une seconde assemblée g...