L'indemnisation du fermier exproprié pour cause d'urbanisme
Publié le :
19/08/2010
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La loi précise que le fermier dont le bail a été rompu par le bailleur pour cause d'urbanisme, est indemnisé du préjudice qu'il subit comme il le serait en cas d'expropriation.
Expropriation du fermier pour cause d'urbanisme
Nous avons vu dans le précédent article consacré à la résiliation du bail à ferme pour cause d'urbanisme, les conditions de délivrance du congé.
Cependant, la loi précise que le fermier dont le bail a été rompu par le bailleur pour cause d'urbanisme, est indemnisé du préjudice qu'il subit comme il le serait en cas d'expropriation.
Il est indiqué qu'il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l'expiration de l'année culturale en cours lors du paiement de l'indemnité qui peut lui être due ou d'une indemnité provisionnelle fixée, à défaut d'accord entre les parties, par le Président du Tribunal Paritaire statuant en référé.
Derrière le principe de l'indemnisation du préjudice fermier, se dessine en réalité une double indemnité :
Dans un premier temps, le fermier est en droit d'obtenir une indemnité calculée sur les mêmes bases que l'indemnité en matière d'expropriation.
Un protocole national signé par la direction générale des impôts et la F.N.S.E.A. définit une méthode générale d'indemnisation qui est mise en œuvre, localement, par des protocoles départementaux.
Ces protocoles lient l'administration et ne peuvent être invoqués que par les seuls exploitants.
En cas de désaccord entre l'administration et l’agriculteur, la fixation du montant de cette indemnité relève de l'appréciation souveraine des juges.
Il appartient donc à chaque intéressé d'établir le préjudice matériel direct et certain qu'il subit comme en matière d'expropriation et la valeur des terrains agricoles augmente nécessairement à proximité des grandes agglomérations en raison des facilités de main d’œuvre et d'accès, des possibilités de culture rentables, des meilleures opportunités pour commercialiser des produits agricoles etc.
L'indemnité devra tenir compte des difficultés de réinstallation, de la perte des améliorations amorties et qui conservent une valeur d'usage et de la soudaineté du départ et du préjudice consécutifs à la liquidation du cheptel mort.
D'autre part, en plus de cette indemnité pour expropriation, le fermier est en droit d'obtenir l'indemnisation classique due au titre des améliorations qu'il a apportées et ce, en considération des dispositions de l'article L 411-76 du code rural.
En résumé, l'indemnité au preneur sortant se double de l'indemnité pour expropriation.
Toutefois, la jurisprudence semble indiquer que lorsque la date d'effet du congé coïncide avec la date d'expiration du bail, l'indemnité de résiliation pour expropriation n'est pas due.
Seule resterait due alors, dans cette hypothèse précise, l'indemnité au preneur sortant pour les améliorations culturales apportées au fonds.
Le preneur est indemnisé du préjudice qu'il subit et ne peut être contraint de quitter les lieux avant l'expiration de l'année culturale en cours lors du paiement de l'indemnité qui peut lui être due.
Cette modalité de paiement contraint fréquemment le bailleur à négocier l'indemnité plutôt que d'attendre que le Tribunal ne la fixe.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © marilyn barbone - Fotolia.com
Auteur
Alexis GAUCHER-PIOLA
Avocat Associé
Alexis GAUCHER-PIOLA
LIBOURNE (33)
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