S'inscrire à la newsletter
Arbitrage ou Médiation en ligne
Trouver un professionnel du droit
Prendre un rendez-vous
Demander un devis
Rechercher
Faire signifier
un acte
Accès
membre
Vous êtes ici :
  1. Accueil
  2. Liquidation judiciaire du bailleur d’un local meublé : le liquidateur épinglé
Liquidation judiciaire

Liquidation judiciaire du bailleur d’un local meublé : le liquidateur épinglé

Publié le : 05/11/2020 05 novembre nov. 11 2020
Entreprises / Contentieux / Procédures collectives / Liquidation

Une société civile acquiert un local d‘habitation de son associé unique qui l’avait loué meublé à son épouse aux fins d’habitation et qui avait été tacitement reconduit depuis.

Par voie d’extension de la procédure d’une autre société cette société est déclarée en liquidation judiciaire.

Le liquidateur judiciaire – sans doute inspiré par la morale – sollicite du juge-commissaire une ordonnance prononçant la résiliation du bail pour vendre le bien. Le juge ordonne la résiliation.

Sur l’appel interjeté par l’épouse locataire la Cour d’appel confirme l’ordonnance.

Un pourvoi est formé par ladite locataire au motif que la loi du 6 juillet 1989 en son article 25-3 ensemble l’article 25-8 oblige le bailleur à donner un congé pour vendre. En effet ce texte permet au bailleur de délivrer un congé pour vendre un local d’habitation meublé en octroyant un délai de trois mois au locataire pour accepter l’acquisition au prix offert ou subir la résiliation.

Le liquidateur répondait que la procédure de liquidation judiciaire exorbitante du droit commun le dispensait de cette formalité en excipant de l’article L. 641-11-1 IV du code de commerce.

La question était donc de savoir si la législation sur les procédures collectives exorbitante du droit commun permettait de se dispenser des formalités imposées par la loi sur les baux.

En effet les dispositions précitées du code de commerce sont les suivantes : " A la demande du liquidateur, lorsque la prestation du débiteur ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire aux opérations de liquidation et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant."

Les opérations de liquidation rendent nécessaires la réalisation des actifs comme le prescrivent les articles L. 642-10 et suivants qui sont, comme toutes les règles des procédures collectives, d’ordre public. Et dans l’intérêt du débiteur comme des créanciers la vente doit se faire au meilleur prix ce qui induit la libération des lieux loués. Et donc la démarche du liquidateur de se dispenser du congé pour vendre en obtenant une ordonnance de résiliation de bail du juge-commissaire. En effet la vente libre est une opération nécessaire aux opérations de liquidation.

Mais ne porte-t-elle pas une atteinte excessive aux intérêts de la locataire cocontractante ?

Ceux-ci sont légalement protégés par la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014 modifiée par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015.

En effet l’article 28 adopte pour le congé pour vendre les mêmes règles que pour les logements vides sauf que le délai donné au locataire est réduit à trois mois au lieu de six. Le congé dit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier de justice ou remis en mains propres au locataire.

Si le locataire ne part pas à l’issue du délai le bailleur pourra alors et alors seulement (Cass. Civ. 3, 8 février 2006, n° 04-17072) saisir le juge pour demander l’expulsion.

Est-ce pour éviter ce délai dans un excès de zèle ou par certitude de la suprématie du droit des procédures collectives que le liquidateur a saisi le juge-commissaire pour ordonner la résiliation sans avoir donné congé ? Vu le temps passé à ce contentieux on opterait volontiers pour la deuxième hypothèse.

En tout cas la Cour de cassation le fustige en décidant que l’article L. 641-11-1 IV ne prévoyait pas de déroger aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en son article 25-8 et casse l’arrêt d’appel en renvoyant devant la même Cour autrement composée
L’histoire ne dit pas si la locataire est toujours dans les lieux grâce à la « maladresse » du liquidateur judicaire de son bailleur.


Cass. Com. 7 octobre 2020 n° 19-14388 publié au Bull


Cet article n'engage que son auteur.

 
Tweeter cet article Partager sur LinkedIn Partager sur Facebook Envoyer par E-mail

Auteur

PROVANSAL Alain
Avocat Honoraire
PROVANSAL AVOCATS ASSOCIES
MARSEILLE (13)
Voir l'auteur Contacter l'auteur Tous les articles de l'auteur Site de l'auteur

Historique

<< < ... 4 5 6 7 8 9 10 ... > >>
Information sur les cookies
Nous avons recours à des cookies techniques pour assurer le bon fonctionnement du site, nous utilisons également des cookies soumis à votre consentement pour collecter des statistiques de visite.
Cliquez ci-dessous sur « ACCEPTER » pour accepter le dépôt de l'ensemble des cookies ou sur « CONFIGURER » pour choisir quels cookies nécessitant votre consentement seront déposés (cookies statistiques), avant de continuer votre visite du site. Plus d'informations
 
ACCEPTER CONFIGURER REFUSER
Gestion des cookies

Les cookies sont des fichiers textes stockés par votre navigateur et utilisés à des fins statistiques ou pour le fonctionnement de certains modules d'identification par exemple.
Ces fichiers ne sont pas dangereux pour votre périphérique et ne sont pas utilisés pour collecter des données personnelles.
Le présent site utilise des cookies d'identification, d'authentification ou de load-balancing ne nécessitant pas de consentement préalable, et des cookies d'analyse de mesure d'audience nécessitant votre consentement en application des textes régissant la protection des données personnelles.
Vous pouvez configurer la mise en place de ces cookies en utilisant les paramètres ci-dessous.
Nous vous informons qu'en cas de blocage de ces cookies certaines fonctionnalités du site peuvent devenir indisponibles.
TOUT ACCEPTER TOUT REFUSER
Google Analytics est un outil de mesure d'audience.
Les cookies déposés par ce service sont utilisés pour recueillir des statistiques de visites anonymes à fin de mesurer, par exemple, le nombre de visistes et de pages vues.
Ces données permettent notamment de suivre la popularité du site, de détecter d'éventuels problèmes de navigation, d'améliorer son ergonomie et donc l'expérience des utilisateurs.
Navigateur non pris en charge

Le navigateur Internet Explorer que vous utilisez actuellement ne permet pas d'afficher ce site web correctement.

Nous vous conseillons de télécharger et d'utiliser un navigateur plus récent et sûr tel que Google Chrome, Microsoft Edge, Mozilla Firefox, ou Safari (pour Mac) par exemple.
OK