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Loi anti squatteurs et mauvais payeurs

Loi anti-squatteur et contre les mauvais payeurs

Publié le : 06/11/2023 06 novembre nov. 11 2023
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement 

Entrée en vigueur depuis le 29 juillet 2023, la loi dite « anti-squat » a pour objectif de mieux protéger le propriétaire d’un bien immobilier à l’encontre d’un squatteur ou d’un locataire défaillant. Cette loi a en outre pour objectif de durcir les sanctions contres ces derniers.
Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023

Si les objectifs de cette loi sont louables, qu’en est-il vraiment ?

Réprimer plus sévèrement le squat

Pour ce faire, la loi crée une nouvelle infraction : l’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel (C. pén., art. 315-1 et 315-2).

Aux termes de ces articles sont sanctionnés : 

- d’une part, l’introduction dans un tel local à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et le maintien dans le local à la suite de cette introduction. 
Cette infraction est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (C. pén., art. 315-1).

- et d’autre part, le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois, passible de 7 500 € d’amende, outre les sanctions financières et d’expulsion prononcées par le juge (indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux).

Le texte durcit en outre les sanctions en cas de squat d'un logement (délit de violation de domicile) et en cas de de mise à disposition d'un bien appartenant à autrui en portant les peines encourues à trois ans de prison et 45 000 euros d'amende.

Sécuriser les rapports locatifs

A ce titre plusieurs mesures ont été adoptées et notamment : 

- Obligation d'insérer une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement dans les baux (ce qui était déjà le cas dans la plupart des baux).

- Réduction de certains délais procéduraux, par exemple : 

Délai devant séparer le commandement de payer et la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement réduit à 6 semaines (contre deux mois jusqu’à présent)

Délai minimal devant séparer l'assignation aux fins de constat de la résiliation de l'audience réduit à 6 semaines (contre deux mois jusqu’à présent). 

- Octroi des délais de paiement par le juge conditionné à la circonstance que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cette disposition correspond en réalité à la parfaite application de la jurisprudence relative à l’article 1343-5 du Code civil.

-  Fin de la suspension automatique des effets de la clause résolutoire en cas de délais de paiement. 

Le juge devra prononcer cette suspension qui prendra fin en cas de nouvel impayé.

- Les locataires de mauvaise foi ou les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte sont exclus de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution qui permet l’octroi de délais de grâce par le juge.

-  Inapplication de la trêve hivernale lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui « à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».


Si cette loi doit être saluée en ce qu’elle prévoit des dispositions favorables aux propriétaires souvent impuissants face à certaines locataires de mauvaise-foi, l’application de celle-ci déterminera sa réelle efficacité… 


Cet article n'engage que son auteur.
 
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Auteur

Lucie Claverie
Avocate Collaboratrice
AVOCADOUR - membre du GIE AVA
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