Bail commercial : Indemnisation de la perte du droit au maintien dans les lieux
Publié le :
01/10/2021
01
octobre
oct.
10
2021
Par un arrêt du 17 juin 2021 n° 19-21.132, la Cour de cassation se prononce à nouveau sur la question de l’indemnisation d’un preneur dont le droit au maintien dans les lieux jusqu’au complet paiement de l’indemnité d’éviction a été bafoué.
Cet arrêt n’a pas reçu les honneurs de la publication car le principe est désormais posé depuis un arrêt de principe de 2017.
Toutefois, cette décision permet de rappeler et préciser le régime d’indemnisation de la violation du droit au maintien dans les lieux du locataire, régime essentiellement prétorien.
L’état du droit positif
Un preneur qui a droit à une indemnité d’éviction a le droit de rester dans les locaux loués, aux mêmes conditions et clauses que le contrat expiré, tant qu’il n’a pas été intégralement payé de l’indemnité d’éviction (C. com. art. L 145-14, al. 1) qui lui est due par le Bailleur, destinée à indemniser le préjudice causé par le défaut de renouvellement.Le droit au maintien dans les lieux est fondé sur l’article L 145-28 al 1 du Code de commerce.
Depuis un arrêt de principe de la 3ième chambre civile de la Cour de cassation du 30 novembre 2017, il est désormais acquis que le préjudice né de la violation du droit au maintien dans les lieux est distinct de celui lié au non-renouvellement du bail. (Cass. 3e civ. 30-11-2017 n° 16-17.686 FP-PB, Sté Dukan de Nitya c/ Sté VR services ; confirmé par Cass. 3e civ. 27-2-2020, n°18-24.986 F-D) :
Pour en obtenir l’indemnisation, il doit en faire spécifiquement la demande donc.
Un preneur évincé des locaux par le bailleur aura droit non seulement à une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice né du non-renouvellement du bail ET à des dommages-intérêts destiné à réparer le préjudice commercial de ne pas avoir pu continuer à exploiter les locaux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.
L’apport de l’arrêt du 17 juin 2021 n° 19-21132
Dans cet arrêt, une commune avait donné à bail commercial des carrières à une société d’organisation de spectacles et d’évènements audio-visuels. Elle a délivré à sa locataire un congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction.Sans avoir payé d’indemnité d’éviction à sa locataire, elle a expulsé son ancienne locataire et conclu un contrat avec une autre société exploitante.
La société expulsée a assigné la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction et en dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait qu’elle n’a pas pu continuer à exploiter les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité.
La Cour casse partiellement l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence du 27 juin 2019.
Elle censure le raisonnement des conseillers de la Cour d’appel qui avaient retenu que :
« Le préjudice subi par la société [Locataire] par son éviction irrégulière et l’impossibilité de réintégrer les lieux serait réparé par l’indemnité accordée au titre de la perte de fonds de commerce. »
La Cour de cassation rappelle alors le principe posé en 2017.
Au visa des articles L145-14 et L 145-28 du code de commerce, elle juge :
« En statuant, alors que le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
En conclusion, on retiendra notamment que :
- les violations et fautes du bailleur pendant la période de maintien dans les lieux ne sont pas prises en compte pour « gonfler » l’indemnité accessoire de trouble commercial de l’indemnité d’éviction (recherche de nouveaux locaux, organisation déménagement…) (Cass.civ.3, 27 février 2020 n°18-24986).
- le préjudice commercial doit être prouvé et réparable, à défaut, le locataire sera débouté (Cass.civ.3, 12 novembre 2020 n° 19-17953) : perte des résultats d’exploitation liés à l’activité spécifiquement exercée dans les locaux concernés, atteinte à l’image commerciale…. Le preneur ne peut pas se contenter de se référer aux éléments retenus par l’expert pour le calcul de l’indemnité d’éviction.
On peut identifier déjà les contestations possibles sur la preuve du quantum et du lien de causalité : détermination de la marge brute, contestation en cas d’absence de comptabilité analytique par établissement et/ou hausse de chiffres d’affaires globale grâce à d’autres activités ; baisse de chiffre d’affaires imputable à d’autres causes (notamment avec les difficultés du COVID) etc…
Conclusion
Les parties ont été renvoyées devant la Cour d’appel de LYON. Il sera intéressant de suivre l’issue de la procédure devant la cour de renvoi.En effet, le preneur soutenait « que le fait de priver fautivement le preneur à bail commercial de son droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été intégralement payée cause nécessairement un préjudice au locataire… ».
La Cour d’appel de LYON se prononcera peut-être sur ce point qui n’est pas évoqué par la Cour de cassation dans l’arrêt du 17 juin 2021.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Marion GAVALDA
Avocate Associée
DGCD Avocats - La Roche Sur Yon
LA-ROCHE-SUR-YON (85)
Historique
-
Obligation vaccinale : quelles sanctions pour le salarié qui ne souhaite pas se faire vacciner ?
Publié le : 01/10/2021 01 octobre oct. 10 2021Particuliers / Emploi / Contrat de travailEntreprises / Ressources humaines / Contrat de travailCoronavirus
A qui s’impose l’obligation vaccinale ? Face à la reprise de l’épidémie de Covid-19 et dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, le gouvernement, autori... -
Abandon de poste : comment résister ? quelles solutions pour l'employeur ?
Publié le : 01/10/2021 01 octobre oct. 10 2021Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
L’employeur, s’il s’oppose à la rupture conventionnelle qui lui est demandée par un salarié qui souhaite quitter de son propre gré son emploi mais souhaite... -
Bail commercial : Indemnisation de la perte du droit au maintien dans les lieux
Publié le : 01/10/2021 01 octobre oct. 10 2021Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Par un arrêt du 17 juin 2021 n° 19-21.132, la Cour de cassation se prononce à nouveau sur la question de l’indemnisation d’un preneur dont le droit au main...
-
Signature du 1er accord sur le télétravail dans la fonction publique
Publié le : 01/10/2021 01 octobre oct. 10 2021Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratif
Le 13 juillet 2021 a été signé le premier accord relatif à la mise en œuvre du télétravail dans la fonction publique. Le décret n° 2016-151 du 11 février 2... -
Abus de position dominante et prix excessifs : la Cour de cassation invalide la doctrine de l’Autorité de la concurrence
Publié le : 30/09/2021 30 septembre sept. 09 2021Entreprises / Marketing et ventes / Concurrence
Comment caractériser un prix « non équitable » en l’absence de prix de référence extérieurs ? Telle est la problématique à laquelle a été confrontée l’Auto... -
Contentieux déontologique des médecins : procédure administrative et recevabilité des conclusions à fins de dommages et intérêts
Publié le : 30/09/2021 30 septembre sept. 09 2021Collectivités / Contentieux / Tribunal administratif/ Procédure administrative
Tout d’abord, il est de jurisprudence constante que les chambres disciplinaires ne sont pas compétentes pour connaître des conclusions par lesquelles les p... -
Les conditions d'intervention d'un comité d'hygiène de sécurité des conditions de travail dans un centre hospitalier : pas de marchés publics
Publié le : 28/09/2021 28 septembre sept. 09 2021Collectivités / Marchés publics / Procédure de passation
Dans une instance rendue le 27 septembre 2018, la cour d'appel d'Amiens est venue, sous le numéro 17/04 622 apporter d'utiles précisions quant aux conditio...