S'inscrire à la newsletter
Agent immobilier

Rémunération ou indemnisation de l’agent immobilier en cas de vente non réalisée : Un combat qui dure « la responsabilité délictuelle » VS « la loi Hoguet »

Publié le : 12/04/2022 12 avril avr. 04 2022

La question de la rémunération de l'agent immobilier est source de très nombreux litiges entre agents immobiliers, vendeurs et/ou acquéreurs.
Néanmoins, et parce que cette profession peut être extrêmement rémunératrice, la loi a strictement encadré les pratiques pour réguler la profession d’agent immobilier et protéger sa clientèle.

Ainsi la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET, modifiée de nombreuses fois et notamment par le décret numéro 2010 - 1707 du 30 décembre 2010, en son article 6-1 alinéa 3 prévoit :

Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. 

Ainsi, et de jurisprudence constante, la commission de l’agent n’est pas due s’il la vente n’est pas réalisée. La loi HOGUET est d’ordre public. Il ne peut y être dérogé (cass, civ 1ière , 16/11/2016, 15-22010 – cass, civ 1ière, 3 mai 2018, 17-16657).
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 16 novembre 2016, 15-22.010, Publié au bulletin - Légifrance (legifrance.gouv.fr)
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 3 mai 2018, 17-16.657, Inédit - Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Ainsi, même l’introduction d’une clause pénale ne saurait faire échec à cette règle. La règle est simple : pas de vente = pas de rémunération.

En revanche, à quel moment considère-t-on que la vente a eu lieu ? 

Ainsi, après la signature du compromis de vente, et la levée des conditions suspensives, le refus de réitérer la vente par acte authentique, par la partie tenue au paiement de la commission, entrainera l’obligation au paiement de la commission. La cour de cassation ayant eu l’occasion de juger que si la vente est réputée parfaite par accord sur la chose et le prix, alors le droit à commission est acquis (cass civ 1ière, 10 octobre 2018, 16-21044 Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 10 octobre 2018, 16-21.044, Inédit - Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Toujours sur cette question de relation financière entre l’agent immobilier et le mandant, si le droit à commission n’est pas ouvert du fait de la loi spéciale (loi Hoguet), le droit commun de la responsabilité délictuelle trouve néanmoins à s’appliquer.
 
En effet, si le comportement du vendeur ou de l’acquéreur qui a confié un mandat est tel qu’il est constitutif d’une faute, alors cela l’oblige à indemniser l’agent immobilier à hauteur du préjudice subi du fait de la faute. La condition est de prouver la faute (Cass 1ière civ, 6 /12/2017 , 16-15249) 
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 6 décembre 2017, 16-15.249, Inédit - Légifrance (legifrance.gouv.fr)

La Cour de cassation dans un arrêt du 19 janvier 2022 (n° 20-13619) précise encore sa jurisprudence.

Non seulement, la faute du mandant engage sa responsabilité délictuelle, mais encore il n’est pas possible de neutraliser par anticipation l’engagement de cette responsabilité. En effet, la responsabilité délictuelle, de l’article 1241 du code civil, est d’ordre public. Son application ne peut être limitée ou neutralisée par anticipation.
En conclusion, La rémunération ou l’indemnisation de l’agent immobilier en cas de non-réalisation de la vente est une affaire complexe qui dépend des circonstances précises de chaque mandat… 
Un seul conseil: consultez un avocat.


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

MICHELOT Nicolas
Avocat Associé
ALQUIE
BAYONNE (64)
Voir l'auteur Contacter l'auteur Tous les articles de l'auteur Site de l'auteur

Historique

<< < 1 2 3 4 5 6 7 ... > >>
Information sur les cookies
Nous avons recours à des cookies techniques pour assurer le bon fonctionnement du site, nous utilisons également des cookies soumis à votre consentement pour collecter des statistiques de visite.
Cliquez ci-dessous sur « ACCEPTER » pour accepter le dépôt de l'ensemble des cookies ou sur « CONFIGURER » pour choisir quels cookies nécessitant votre consentement seront déposés (cookies statistiques), avant de continuer votre visite du site. Plus d'informations
 
ACCEPTER CONFIGURER REFUSER
Gestion des cookies

Les cookies sont des fichiers textes stockés par votre navigateur et utilisés à des fins statistiques ou pour le fonctionnement de certains modules d'identification par exemple.
Ces fichiers ne sont pas dangereux pour votre périphérique et ne sont pas utilisés pour collecter des données personnelles.
Le présent site utilise des cookies d'identification, d'authentification ou de load-balancing ne nécessitant pas de consentement préalable, et des cookies d'analyse de mesure d'audience nécessitant votre consentement en application des textes régissant la protection des données personnelles.
Vous pouvez configurer la mise en place de ces cookies en utilisant les paramètres ci-dessous.
Nous vous informons qu'en cas de blocage de ces cookies certaines fonctionnalités du site peuvent devenir indisponibles.
Google Analytics est un outil de mesure d'audience.
Les cookies déposés par ce service sont utilisés pour recueillir des statistiques de visites anonymes à fin de mesurer, par exemple, le nombre de visistes et de pages vues.
Ces données permettent notamment de suivre la popularité du site, de détecter d'éventuels problèmes de navigation, d'améliorer son ergonomie et donc l'expérience des utilisateurs.
Navigateur non pris en charge

Le navigateur Internet Explorer que vous utilisez actuellement ne permet pas d'afficher ce site web correctement.

Nous vous conseillons de télécharger et d'utiliser un navigateur plus récent et sûr tel que Google Chrome, Microsoft Edge, Mozilla Firefox, ou Safari (pour Mac) par exemple.
OK