Résiliation du contrat de bail commercial suite à la mise en œuvre d’une clause résolutoire
Publié le :
13/12/2010
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2010
Il est fréquent que les praticiens du droit insèrent des clauses résolutoires dans les contrats de baux commerciaux. Ce type de clause permet la résiliation automatique du bail en cas de manquement d’une partie à une obligation contractuelle.
Bail commercial et clause résolutoire : le bailleur doit être de bonne foi
Il est fréquent que les praticiens du droit insèrent des clauses résolutoires dans les contrats de baux commerciaux. Ce type de clause visé aux articles L145-41 et L142-42 du Code de commerce permet la résiliation automatique du bail en cas de manquement d’une partie à une obligation contractuelle déterminée dans le contrat. Cela évite aux parties de laisser au juge l’appréciation de la gravité des manquements pour se prononcer sur la résiliation ou non du bail.
La mise en œuvre de ces clauses est cependant strictement encadrée par la jurisprudence, comme le démontre un arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de cassation du 10 novembre 2010 (pourvoi n°09-15937).
A cette occasion, la Haute juridiction a dû répondre à la question suivante :
La résiliation du contrat de bail commercial suite à la mise en œuvre d’une clause résolutoire est elle subordonnée à la bonne foi du bailleur ?
OUI, affirme la Cour de cassation.
Au cas particulier, le locataire exploitait un commerce concurrent à celui du bailleur.
Une des clauses du bail commercial imposait une révision triennale du loyer par indexation sur l’indice du coût de la construction. Bien que le locataire ait été informé du nouveau loyer résultant de cet indice, il n’y a pas donné suite. Le bailleur lui a alors notifié un commandement de payer demeuré infructueux et l’a ensuite assigné aux fins de voir constater la résiliation du bail.
Il semble que l’intention du bailleur était d’utiliser la clause résolutoire afin de faire disparaître un concurrent, et non simplement de viser le défaut de paiement.
Les juges de la Cour d’appel de Fort de France ont refusé de tenir compte de cette intention au motif que dès lors que les impayés liés à la révision triennale correspondent à la situation « d’impayés de loyer » visée par la clause résolutoire, cette clause est acquise de plein droit.
Cependant, la Haute juridiction casse cet arrêt pour manque de base légale au visa de l’article 1134 du Code civil : les conventions doivent être exécutées de bonne foi !
Elle ne conteste pas que le locataire était dans une situation d’impayés justifiant l’application de la clause résolutoire mais reproche aux juges du fond de ne pas avoir vérifié si cette clause avait été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur.
Cette exigence de bonne foi a déjà été affirmée par la Cour de cassation, notamment dans ses arrêts du 16 février 1999 (pourvoi n°96-21997) et du 1er février 2004 (pourvoi n°02-12474).
Il ne suffit pas de démontrer que le manquement du locataire est visé par la clause résolutoire.
Les juges doivent au préalable vérifier et constater que cette clause a été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur.
Conseils et commentaires :
Le bailleur qui souhaite mettre en œuvre une clause résolutoire devra vérifier scrupuleusement si le manquement contractuel du locataire est visé par la clause résolutoire lorsque, comme en l’espèce, la clause précise les manquements susceptibles d’entrainer la résiliation du bail.
En outre, les locataires ont une arme pour lutter contre la mise en œuvre des clauses résolutoires : la démonstration de la mauvaise foi du bailleur. Les juges auront ainsi la possibilité de faire échec à ces clauses en tenant compte des circonstances entourant leur mise en œuvre.
Voilà ce qui promet de nombreux contentieux….
Claire LOUINEAU
Juriste
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
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