S'inscrire à la newsletter

Résiliation du contrat de bail commercial suite à la mise en œuvre d’une clause résolutoire

Publié le : 13/12/2010 13 décembre Déc. 2010
Il est fréquent que les praticiens du droit insèrent des clauses résolutoires dans les contrats de baux commerciaux. Ce type de clause permet la résiliation automatique du bail en cas de manquement d’une partie à une obligation contractuelle.

Bail commercial et clause résolutoire : le bailleur doit être de bonne foi



Il est fréquent que les praticiens du droit insèrent des clauses résolutoires dans les contrats de baux commerciaux. Ce type de clause visé aux articles L145-41 et L142-42 du Code de commerce permet la résiliation automatique du bail en cas de manquement d’une partie à une obligation contractuelle déterminée dans le contrat. Cela évite aux parties de laisser au juge l’appréciation de la gravité des manquements pour se prononcer sur la résiliation ou non du bail.

La mise en œuvre de ces clauses est cependant strictement encadrée par la jurisprudence, comme le démontre un arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de cassation du 10 novembre 2010 (pourvoi n°09-15937).

A cette occasion, la Haute juridiction a dû répondre à la question suivante :


La résiliation du contrat de bail commercial suite à la mise en œuvre d’une clause résolutoire est elle subordonnée à la bonne foi du bailleur ?

OUI, affirme la Cour de cassation.

Au cas particulier, le locataire exploitait un commerce concurrent à celui du bailleur.

Une des clauses du bail commercial imposait une révision triennale du loyer par indexation sur l’indice du coût de la construction. Bien que le locataire ait été informé du nouveau loyer résultant de cet indice, il n’y a pas donné suite. Le bailleur lui a alors notifié un commandement de payer demeuré infructueux et l’a ensuite assigné aux fins de voir constater la résiliation du bail.

Il semble que l’intention du bailleur était d’utiliser la clause résolutoire afin de faire disparaître un concurrent, et non simplement de viser le défaut de paiement.

Les juges de la Cour d’appel de Fort de France ont refusé de tenir compte de cette intention au motif que dès lors que les impayés liés à la révision triennale correspondent à la situation « d’impayés de loyer » visée par la clause résolutoire, cette clause est acquise de plein droit.

Cependant, la Haute juridiction casse cet arrêt pour manque de base légale au visa de l’article 1134 du Code civil : les conventions doivent être exécutées de bonne foi !

Elle ne conteste pas que le locataire était dans une situation d’impayés justifiant l’application de la clause résolutoire mais reproche aux juges du fond de ne pas avoir vérifié si cette clause avait été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur.

Cette exigence de bonne foi a déjà été affirmée par la Cour de cassation, notamment dans ses arrêts du 16 février 1999 (pourvoi n°96-21997) et du 1er février 2004 (pourvoi n°02-12474).

Il ne suffit pas de démontrer que le manquement du locataire est visé par la clause résolutoire.

Les juges doivent au préalable vérifier et constater que cette clause a été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur.

Conseils et commentaires :

Le bailleur qui souhaite mettre en œuvre une clause résolutoire devra vérifier scrupuleusement si le manquement contractuel du locataire est visé par la clause résolutoire lorsque, comme en l’espèce, la clause précise les manquements susceptibles d’entrainer la résiliation du bail.

En outre, les locataires ont une arme pour lutter contre la mise en œuvre des clauses résolutoires : la démonstration de la mauvaise foi du bailleur. Les juges auront ainsi la possibilité de faire échec à ces clauses en tenant compte des circonstances entourant leur mise en œuvre.

Voilà ce qui promet de nombreux contentieux….


Claire LOUINEAU
Juriste





Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com

Historique

<< < ... 615 616 617 618 619 620 621 ... > >>
Information sur les cookies
Nous avons recours à des cookies techniques pour assurer le bon fonctionnement du site, nous utilisons également des cookies soumis à votre consentement pour collecter des statistiques de visite.
Cliquez ci-dessous sur « ACCEPTER » pour accepter le dépôt de l'ensemble des cookies ou sur « CONFIGURER » pour choisir quels cookies nécessitant votre consentement seront déposés (cookies statistiques), avant de continuer votre visite du site. Plus d'informations
 
ACCEPTER CONFIGURER REFUSER
Gestion des cookies

Les cookies sont des fichiers textes stockés par votre navigateur et utilisés à des fins statistiques ou pour le fonctionnement de certains modules d'identification par exemple.
Ces fichiers ne sont pas dangereux pour votre périphérique et ne sont pas utilisés pour collecter des données personnelles.
Le présent site utilise des cookies d'identification, d'authentification ou de load-balancing ne nécessitant pas de consentement préalable, et des cookies d'analyse de mesure d'audience nécessitant votre consentement en application des textes régissant la protection des données personnelles.
Vous pouvez configurer la mise en place de ces cookies en utilisant les paramètres ci-dessous.
Nous vous informons qu'en cas de blocage de ces cookies certaines fonctionnalités du site peuvent devenir indisponibles.
Google Analytics est un outil de mesure d'audience.
Les cookies déposés par ce service sont utilisés pour recueillir des statistiques de visites anonymes à fin de mesurer, par exemple, le nombre de visistes et de pages vues.
Ces données permettent notamment de suivre la popularité du site, de détecter d'éventuels problèmes de navigation, d'améliorer son ergonomie et donc l'expérience des utilisateurs.