Responsabilité civile professionnelle des notaires et point de départ « flottant » de la prescription
Publié le :
15/10/2020
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La Cour de Cassation s’est prononcée à deux reprises sur le régime de prescription applicable pour l'action en responsabilité exercée par un acquéreur à l'égard d'un notaire.
Les actions pour responsabilité professionnelle « se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » aux termes de l’article 2224 du Code civil.
Dans la première affaire (Cass. 3ème Civ. 27.02.2020 ; n°18-24008), un notaire avait régularisé un acte de vente, en 2007, pour un terrain qui s’est révélé grevé d’une servitude de passage.
Une décision de justice, favorable à l’égard du voisin enclavé, est rendue en 2014.
En 2015, l’acquéreur assigne le notaire en responsabilité, pour ne pas avoir attiré son attention sur le risque de revendication de la servitude.
Ce dernier lui oppose la prescription de son action.
Sans succès puisque la Cour de Cassation relève que :
« Que la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la manifestation du dommage et non de la commission de la faute ».
Dans cette espèce, le dommage de l’acquéreur ne s’était manifesté qu’à compter du jugement intervenu en 2014, déclarant la parcelle indivise, de sorte que le délai de prescription n’avait commencé à courir qu’à partir de cette décision passée en force de chose jugée.
Le second exemple (Cass. 1ère Civ. 09.09.2020 ; n°18-26390) concerne l’acquisition d’une parcelle présentée à tort comme appartenant en totalité à l’acheteur qui s’est vu assigner par des voisins aux fins de voir juger que la parcelle est soumise au régime de l’indivision.
En 2016, l’acquéreur assigne le notaire en responsabilité, après que les voisins aient définitivement obtenu gain de cause en 2014.
La Cour d’appel estime que l’action à l’égard du notaire est prescrite car l’acte notarié est contesté depuis que l’acquéreur a été assigné le 2 août 2006.
La Cour de Cassation rejette cette argumentation en considérant que le délai de prescription de l’action en responsabilité n’a commencé à courir qu’à compter de la décision passée en force de chose jugée du 20 février 2014, date de manifestation du dommage.
Vigilance est donc de mise sur le point de départ du délai de prescription, au titre de l’article 2224 du Code civil.
Ce point de départ, flottant, favorable aux acquéreurs, peut intervenir des années après la rédaction d’un acte de vente…
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Jean-David GUEDJ
Avocat Associé
Jean-David GUEDJ & Associés, Membres du conseil d'administration
PARIS (75)
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