Révision du loyer commercial : la procédure à respecter
Publié le :
05/04/2017
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2017
La révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée par les articles L. 145-37 et suivants du Code de Commerce.
L’article L. 145-38 du Code de Commerce fixe le principe de la révision triennale.
Toute demande en révision ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé…
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les 3 ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Le principe de la révision est d’ordre public.
La demande de révision peut émaner de l’une ou l’autre des parties au bail commercial.
Elle doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux termes des dispositions de l’article R. 145-20 du Code de Commerce.
La demande de révision doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.
Il s’agit d’un préalable indispensable.
Dans la pratique, les parties au bail commettent souvent des erreurs procédurales.
La Cour de Cassation a eu à nouveau à se prononcer par un Arrêt du 26 janvier 2017 dans une affaire où un sous-locataire de locaux à usage commercial avait saisi le 23 décembre 2009 le Juge des Loyers Commerciaux d’une demande en révision du loyer, après avoir notifié le 3 novembre 2009 un mémoire en demande.
Quant à la notification de la demande en révision, elle n’est intervenue que postérieurement le 5 février 2010.
Il convient donc de se demander si la procédure de révision peut intervenir après saisine du juge et couvrir une éventuelle irrecevabilité.
La Cour de Cassation maintient une jurisprudence constante (voir Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 15 novembre 2006).
Elle considère que le mémoire de saisine du Juge des Loyers Commerciaux doit, à peine d’irrecevabilité, être précédé d’une demande de révision.
Il n’y a pas de possibilité de régulariser la procédure judiciaire engagée par la notification d’une demande de révision après dépôt du mémoire en demande.
La procédure de demande en fixation du prix du bail révisé doit être déclarée irrecevable.
Cet Arrêt doit attirer l’attention des praticiens sur la chronologie de la procédure et l’impossibilité de la régulariser.
Il est également rappelé qu’aux termes de l’article L. 145-38 et R. 145-20 alinéa 3, la révision du loyer ne prend effet, et le nouveau loyer n’est dû, qu’à compter du jour de la demande en révision, de sorte que la notification préalable à la saisine du juge a une importance capitale, non pas seulement en terme de recevabilité de la procédure, mais également en terme de point de départ du nouveau loyer révisé.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo: © kotoyamagam - Fotolia.com
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
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