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Vente immobilière: le cumul des actions en responsabilité des différents intervenants

Vente immobilière: le cumul des actions en responsabilité des différents intervenants

Publié le : 10/11/2011 10 novembre nov. 11 2011

Dans un souci principalement de protection des acquéreurs, le législateur et les juridictions ont élaboré les régimes juridiques de la responsabilité civile des différents intervenants à une opération de vente immobilière.

Responsabilité des différents intervenants à une vente immobilièreUne opération de vente immobilière constitue un enjeu important pour un acquéreur.
Fort de cette évidence, et dans un souci principalement de protection des acquéreurs, le législateur et les juridictions ont élaboré les régimes juridiques de la responsabilité civile des différents intervenants à une opération de vente immobilière.
Il est parfois complexe pour un acquéreur de savoir lequel des intervenants (son vendeur, le notaire, le négociateur, ou encore le diagnostiqueur) il doit actionner pour obtenir une éventuelle indemnisation.
La multitude des intervenants justifie ainsi que l’on s’attarde sur la manière de combiner ces différents régimes.



  • Le vendeur
Le vendeur d’un bien immobilier est pour l’essentiel tenu de la garantie légale des vices cachés.
L’acquéreur du bien, s’il découvre postérieurement à la vente des « défauts de la chose », pourra ainsi agir contre lui soit en résiliation de la vente, soit en dommages et intérêts.

Afin de prospérer en son action, l’acquéreur devra apporter la preuve de « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus » (article 1641 du Code Civil).

Les ventes immobilières contiennent toutefois presque systématiquement des clauses exonératoires de la garantie des vices cachés ; ces clauses sont en principe juridiquement valables ; elles seront néanmoins écartées si le vendeur avait lui-même connaissance de « vice caché ». De même, un vendeur professionnel ne pourra pas s’en prévaloir à l’égard d’un acquéreur non-professionnel.

Le vendeur, même s’il est consommateur, peut parfois être juridiquement « réputé constructeur », et donc tenu du régime de la responsabilité décennale des articles 1792 et suivants du Code Civil : il s’agit de l’hypothèse de « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire » depuis moins de 10 ans.
Dans ces dernières hypothèses, et sous les réserves essentielles de délais, il pourra bénéficier d’un recours contre le constructeur - réalisateur du bien.

  • Le notaire
La responsabilité du notaire relève généralement du régime de l’article 1382 du Code Civil, c’est-à-dire de la responsabilité délictuelle ; il est en revanche débiteur d’une responsabilité contractuelle en cas de mission particulière, pour l’essentiel lorsqu’il négocie la vente.

D’une manière générale, le notaire est tenu de vérifier les informations qui lui sont données, aussi bien par les parties que par l’agence immobilière qui aurait préparé l’avant contrat de vente (le compromis, la promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique de vente…).

Il doit ainsi vérifier notamment la situation juridique des parties à la vente, ainsi que la situation du bien immobilier vendu.

Il doit également s’assurer de la réalité du consentement des parties, et ainsi s’assurer que chacune des parties a connaissance des « éléments substantiels » de la vente projetée.
Outre cette obligation de vérification, le notaire instrumentaire doit procéder aux formalités en la matière, notamment les formalités de publicité foncière ; il doit également organiser le paiement du prix de vente.
Il est enfin tenu d’une obligation d’information et de conseil sur les risques de l’opération de la vente.

  • L’agent immobilier
La responsabilité de l’agent est contractuelle vis-à-vis de son mandant, et délictuelle vis-à-vis de l’autre partie à l’acte.

Comme le notaire, l’agent immobilier est juridiquement garant de l’efficacité juridique de son acte.
Il engage ainsi sa responsabilité civile si l’acte conclu sous son intermédiaire est entaché d’une cause de nullité.
Il doit dès lors vérifier notamment la capacité juridique des vendeurs et acquéreurs, ainsi que la réalité de la qualité de propriétaire du vendeur, outre les différentes qualités de ce bien.
Il doit mettre en œuvre les conditions permettant l’acquéreur d’acheter le bien immobilier en toute connaissance.

Dans la pratique judiciaire, les agents immobiliers sont mis en cause en cas de compromis inefficace juridiquement, c’est-à-dire lorsque l’avant contrat est nul et de nul effet notamment du fait d’un vice du consentement sur la chose vendue.

Les agents sont également régulièrement mis en cause judiciairement en cas de compromis juridiquement valable, mais ne pouvant être mis en exécution efficacement : l’agent doit en effet être particulièrement vigilent sur la rédaction des conditions suspensives qu’il faut parfois insérer dans l’acte (condition suspensive d’un prêt relai, de l’obtention d’un permis de construire définitif, de la vente préalable d’un autre bien…) ; à défaut d’insertion d’une telle condition suspensive, il doit informer les vendeurs et acquéreurs des risques encourus du fait d’une telle absence.
La responsabilité civile des agents immobiliers est également susceptible d’être engagée en fonction de l’état du bien vendu : si les juridictions enseignent que l’agent immobilier est un spécialiste de la vente immobilière et non de la construction ou du bâtiment, il doit se renseigner sur l’état du bien, afin de pouvoir en informer l’acquéreur.

  • Le diagnostiqueur
Son rôle est de renforcer la connaissance par l’acquéreur des qualités techniques du bien qu’il entend acquérir.
Dès lors, il est naturellement tenu par le contenu des diagnostics qu’il a établi préalablement à la signature de l’avant contrat.

Il engage ainsi sa responsabilité en cas d’inexactitude figurant dans l’un de ses rapports.
Il est également débiteur d’une obligation de conseil : notamment, s’il suppose l’existence de désordres ne relevant pas de sa mission technique, il lui appartient d’apporter tout conseil sur l’opportunité d’investigations complémentaires.

  • Les conséquences des différentes responsabilités
Chacun des intervenants est ainsi susceptible d’engager sa responsabilité civile.
L’intervenant n’est toutefois tenu d’indemniser que le préjudice dont il est lui-même à l’origine.
Une action ne peut donc prospérer contre lui que si le demandeur à l’action judiciaire démontre une faute mais également un préjudice présentant un « lien de causalité » avec cette faute.

Il n’est pas possible dans le cadre de la présente note de fixer de manière exhaustive les différentes hypothèses.
Toutefois, et d’une manière générale, les agents immobiliers, notaires et diagnostiqueurs ne peuvent pas être condamnés (sauf en cas d’insolvabilité des parties à l’acte) à restituer un prix de vente même si la juridiction saisie ordonne l’anéantissement rétroactif (en prononçant sa nullité ou sa résolution) de la vente conclue : ils ne peuvent en principe être condamnés qu’à verser des dommages et intérêts.

De la même manière, si un acquéreur découvre après la prise de possession du bien qu’il est indispensable d’effectuer des travaux importants, le montant de ces travaux sera mis à la charge avant tout du vendeur si sa responsabilité civile est retenue ; les autres intervenants à l’opération de vente ne pourront quant à eux être tenus que d’indemniser le strict préjudice consécutif à leurs propres fautes, lequel préjudice s’analyse généralement comme étant juridiquement une perte de chance d’avoir pu négocier à la baisse le prix de cette acquisition.



Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Daiga - Fotolia.com

Auteur

BOMMELAER Benoît
Avocat Collaborateur
CORNET, VINCENT, SEGUREL RENNES
RENNES (35)
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