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Ventes d'immeubles à construire

Publié le : 03/05/2007 03 mai mai 2007

La réception des travaux et la livraison de l'ouvrage sont 2 notions autonomes n'impliquant ni les mêmes personnes, ni les mêmes garanties.

Réception des travaux et livraison de l'ouvrageLa réception des travaux et la livraison de l'ouvrage sont deux notions autonomes n'impliquant ni les mêmes personnes, ni les mêmes garanties. Pourtant, en matière de vente d'immeuble à construire, il n'est pas rare de relever une confusion certaine entre ces deux actes.

Il convient alors de revenir sur les différences essentielles entre ces deux actes, notamment en matière de responsabilité et de garantie des intervenants à l'opération de construction.

• La réception des travaux concerne uniquement le maître de l'ouvrage (promoteur vendeur) lié par un contrat de louage d’ouvrage avec un ou plusieurs entrepreneurs. La réception se manifeste le plus souvent par un accord de volonté prenant la forme d'un procès-verbal de réception mentionnant que l'ouvrage est déclaré accepté par le maître de l'ouvrage avec ou sans réserves.

La réception est le point de départ des garanties décennale, biennale et de parfait achèvement (1 an) couvrant les vices cachés de l'ouvrage, cette dernière prenant également en compte les réserves stipulées dans le procès-verbal de réception.

Aussi, les désordres apparents qui n'ont donné lieu à aucune réserve sont considérés comme acceptés par la maître de l'ouvrage et ne peuvent aboutir à une quelconque responsabilité du ou des entrepreneurs.

• La livraison, quant à elle, ne concerne que les relations existantes entre le maître de l'ouvrage (promoteur vendeur) et l'acquéreur au regard du contrat de vente d'immeuble a construire qui les lie. Elle a lieu le plus souvent postérieurement à la réception.

Cette livraison se matérialise par la remise des clés à l'accédant à la propriété et vaut prise de possession. Elle fait généralement l'objet d'un acte écrit dénommé procès-verbal de livraison.
Cette prise de possession a une importance capitale pour le promoteur vendeur puisqu'elle le décharge, après un délai d'un mois à compter de celle-ci, de la garantie des vices apparents qu'il doit à l'acquéreur.

En effet, le vendeur, à l'égard de l'acquéreur, est tenu, en matière de vices cachés, des mêmes garanties décennale et biennale qui lui sont dues par le ou les entrepreneurs. Par contre, le vendeur n'est pas tenu de la garantie de parfait achèvement.

Il n'est cependant pas pour autant libéré des vices apparents qui n'auraient pas été constatés sous forme de réserves dans le procès-verbal de livraison puisque ces réserves peuvent être émises (notifiées par simple courrier au vendeur) jusqu'à 1 mois après la prise de possession de l'ouvrage par l'acquéreur.

Concrètement, pour les vices apparents, l’acquéreur bénéficie donc d’une garantie plus étendue contre le maître de l’ouvrage que lui-même envers le ou les entrepreneurs, ce qui n’est pas forcement illogique si l’on considère que, dans la plupart des cas, l'acquéreur n'est pas un professionnel de la construction.

Pour conclure, on précisera que les garanties que doit le vendeur à l’acquéreur sont indépendantes de celles que doivent le ou les entrepreneurs à ce même vendeur, une garantie de même nature (par exemple décennale) pouvant être applicable entre vendeur et acquéreur mais inapplicable entre vendeur et entrepreneur en raison par exemple de la connaissance du désordre lors de la réception.


Article rédigé par la SELARL LEGITHEM.



Cet article n'engage que son auteur.

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