Travaux en copropriété : la mise en oeuvre de l'obligation de mise en concurrence
Publié le :
04/04/2022
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Le syndicat de copropriété, représenté par son syndic, a pour mission de planifier, faire voter et exécuter des travaux ou des services pour le compte de la copropriété. Dans un souci de transparence et de gestion « en bon père de famille », la loi du 10 juillet 1965 impose une mise en concurrence lors de l’engagement de telles dépenses.Dans un arrêt important rendu le 9 mars 2022, la Cour de Cassation précise les obligations qui pèsent sur le syndicat de copropriété, et l'articulation de l'article 21 de la loi avec l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 mars 2022, 21-12.658, Publié au bulletin - Légifrance)
Le premier de ces textes prévoit que l'Assemblée Générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) arrête un montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Article 21 :
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
À défaut de fixation d'un tel seuil, la mise en concurrence est simplifiée et c’est alors qu'intervient l'article 19-2 qui prévoit que :
« La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévu par le 2ème alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'Assemblée Générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises. »
Il résulte de la combinaison de ces 2 textes que si l'Assemblée Générale a fixé un seuil au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire, alors plusieurs devis doivent être soumis au vote de l'Assemblée Générale.
Cependant il semble que la jurisprudence du 27 novembre 2013 numéro 12-26395 ne soit pas remise en cause par l'arrêt du 9 mars 2022 et que la mise en concurrence a été respectée si plusieurs entreprises ont été sollicitées et qu'elles n'ont pas toutes communiqué leur réponse.
La Cour d’appel a retenu que des devis avaient été demandés à deux ou trois entreprises dont le nom était précisé pour chacun des lots, et en ayant exactement déduit que l'obligation de mise en concurrence avait ainsi été respectée, la circonstance que pour certains lots, les entreprises consultées n'aient pas toutes répondu n'affectant pas la régularité de la délibération dès lors que les documents annexés à la convocation décrivaient de façon suffisamment précise le détail des différents travaux prévus ainsi que leur coût global et par lots, de sorte que les copropriétaires avaient disposé des éléments nécessaires pour prendre une décision en connaissance de cause.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
MICHELOT Nicolas
Avocat Associé
ALQUIE - membre du GIE AVA , Membres du Bureau
BAYONNE (64)
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