Application immédiate des nouvelles formes de congé aux baux antérieurs à la loi PINEL
Publié le :
02/01/2020
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La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt récent du 24 octobre 2019 (Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 Octobre 2019 n° 18-24.077) que les formes de congé ont non seulement été simplifiées et qu’elles sont immédiatement applicables aux baux antérieurs à la loi PINEL.Tout d’abord, il convient de rappeler que les dispositions de l’article L.145-9 du Code de commerce en vigueur depuis le 8 août 2015, dans son dernier alinéa, prévoient que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire ».
La loi Pinel du 18 juin 2014 a permis d'opter pour une signification du congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception plutôt que de recourir à la signification par huissier. La loi Macron du 6 août 2015 qui souhaitait supprimer le recours à l'acte extrajudiciaire, a finalement laissé le choix du recours à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception et l'acte extrajudiciaire dans un certain nombre de cas.
En effet, l’article L. 145-4 dont l'alinéa 2 prévoit que « le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire ».
Désormais, il y a lieu de distinguer selon que le congé a lieu en cours ou en fin de bail.
C’est sur ce point que la Cour de Cassation s’est prononcée.
En l'espèce, une société sous-locataire commerciale donne congé à son bailleur par lettre recommandée du 18 février 2016. Ce congé n’a pu produire la résiliation du bail puisqu’il était invalide au regard des textes alors applicables qui imposaient aux deux parties l'usage de l'acte extrajudiciaire.
La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 a modifié à nouveau les formes dans lesquelles les congés devaient être délivrés ; les locataires ayant reçu le droit d'opter pour la signification d'un acte extrajudiciaire ou la notification d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Un second congé avait donc été délivré par le sous-locataire.
En dépit de la modification législative de l’article L. 145-4 du Code de commerce, la Cour d'appel de Caen (CA Caen, 6 sept. 2018, n° 16/02685) avait déclaré nul le congé et avait estimé qu'un congé, notifié dans les délais posés par la loi, par lettre recommandée, ne pouvait emporter la résiliation du bail en cours à la prochaine échéance triennale.
La Cour de cassation censure cette décision pour refus d'application de l'article L. 145-4 et fausse application de l'article L. 145-9 du Code de commerce.
La cassation était inévitable dès lors que le texte en vigueur ouvrait clairement au preneur la faculté d'informer le bailleur de sa décision d'user de son droit à la résiliation triennale selon les termes alternatifs de l'article L. 145-4 du Code de commerce.
La délivrance du congé par acte extrajudiciaire ne pouvait être imposée en l’espèce dans la mesure où le congé a lieu à l'expiration d'une période triennale.
Il n'y a donc pas d'obligation pour le preneur de délivrer congé par acte extrajudiciaire, il a le choix entre la lettre recommandée et l'acte extrajudiciaire.
En revanche, l'alinéa 3, concernant le congé du bailleur à l'expiration d'une période triennale, fait référence à l'article L. 145-9 ce qui signifie que le bailleur doit donner congé uniquement par acte extrajudiciaire.
Le débat porte, en réalité, sur une répartition claire entre les formes requises pour délivrer congé, selon que le preneur entend obtenir la résiliation du bail en fin de période triennale, dûment visée à l'article L. 145-4, ou souhaite y mettre fin à son échéance contractuelle par application de l'article L. 145-9 du Code de commerce.
L'article L. 145-4 est clair. Il ne vise que la résiliation triennale.
Publié dès son prononcé sur le site de la Cour, l’arrêt a toute son importance. Il vise à informer immédiatement les juges et les praticiens. Toutefois, il faut souligner les dangers du recours à la lettre recommandée qui ne peut avoir la même valeur qu’un acte extrajudiciaire.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Audrey NICOLAS
Avocate
Avocats Réunis
LE LAMENTIN (977)
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