Bail commercial : Conditions d’application de la clause résolutoire et occupation illicite
Publié le :
29/08/2023
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Le 5 septembre 2016, une bailleresse propriétaire de locaux commerciaux a délivré à sa locataire un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au bail.La clause résolutoire prévoyait que le bail serait résilié de plein droit à défaut du paiement d’un seul terme à son échéance ou à défaut d’exécution d’une seule des charges et conditions du bail.
Dans le même acte, la bailleresse a fait sommation à la locataire d’occuper les lieux loués dans la limite prévue au contrat de bail et ainsi de libérer sans délai les surfaces de gazon situées à l’est du bâtiment et excédant celles louées.
La locataire a assigné la bailleresse en opposition au commandement de payer et à la sommation de faire.
A titre reconventionnel, la bailleresse a ainsi sollicité le bénéfice de la clause résolutoire.
Par arrêt du 15 novembre 2021, la Cour d’appel de Basse-Terre a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation au motif que :
« Si la locataire s’est acquittée des causes du commandement de payer, elle ne s’est pas conformée aux dispositions du bail en occupant une parcelle au-delà de la limite contractuelle, notamment des surfaces engazonnées à l’est du bâtiment loué et a ainsi contrevenu aux termes du commandement ».
Par arrêt du 8 juin 2023, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la Cour d’appel de Basse-Terre au motif que :
« La résiliation de plein droit du bail prévue par l’article L145-41 du Code de commerce ne peut sanctionner qu’un manquement pour lequel la mise en œuvre de la clause résolutoire est prévue ».
La Cour de cassation rappelle que la résiliation de plein droit prévue à l’article L145-41 du Code de commerce ne peut sanctionner qu’un manquement pour lequel la mise en œuvre de la clause résolutoire est prévue, en l’espèce elle ne pouvait sanctionner que le défaut de paiement d’un seul terme à son échéance ou d’une seule des charges et conditions du bail.
La Cour de cassation avait rendu une décision similaire par arrêt du 8 décembre 2010 (n° 09-16.939) et plusieurs Cours d’appel ont également rendu des décisions proches s’agissant des conditions d’application de la clause résolutoire (Cour d’appel de Toulouse – 18 décembre 2013 n° 12/02997 ; Cour d’appel de Paris – 4 décembre 2014 n° 13/06397 ; Cour d’appel d’Aix-en-Provence – 11 mars 2021 n° 19/02918).
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Judith LEWERTOWSKI
Avocate
CORNET, VINCENT, SEGUREL PARIS
PARIS (75)
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