Bail commercial et conditions de validité d'une cession de droit au bail
Publié le :
06/07/2022
06
juillet
juil.
07
2022
La clause autorisant une cession de droit au bail sous réserve du consentement préalable et par écrit du bailleur est généralement insérée dans les baux commerciaux.La Cour de Cassation a eu à connaître d’une affaire où une succession de cession d’immeuble est intervenue, alors que parallèlement l’immeuble contenait un droit au bail qui a lui-même été cédé.
Les formalités de consentement préalable et par écrit du bailleur de la cession du droit au bail n’avaient pas été respectées.
De même, ce bailleur n’avait pas respecté le droit de préférence prévu à l’article L 145-46-1 du Code de Commerce qui est d’ordre public.
C’est donc le locataire, bénéficiaire d’une cession de droit au bail irrégulière qui a pris l’initiative d’assigner le bailleur en non-respect de son droit de préférence.
Le locataire, bénéficiaire du droit au bail sans respect du consentement préalable et écrit du bailleur peut-il engager une action judiciaire en non-respect du droit de préférence dont il aurait dû bénéficier ?
La Cour d’Appel de DOUAI avait déduit que dès lors que le bailleur avait perçu des loyers du locataire postérieurement à la date de renouvellement du bail et lui avait réclamé une régularisation des charges, il avait nécessairement acquiescé à la cession du droit au bail.
La Cour d’Appel a également déduit que le bailleur avait aussi adressé des appels de loyers et provisions pour charges au locataire, de sorte qu’il fallait considérer que l’acquiescement était intervenu tacitement.
La Cour de Cassation ne suit pas cette motivation et casse l’arrêt de la Cour d’Appel de DOUAI (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 21 avril 2022, n° 21-11.404)
Elle considère que les motifs adoptés par la Cour d’Appel de DOUAI sont impropres à caractériser l’accord du bailleur à la cession du droit au bail et la connaissance par le bailleur de l’identité réelle du preneur.
Cette décision peut surprendre.
La Cour d’Appel de DOUAI a en effet bien remarqué qu’en encaissant des loyers et en faisant des appels de provisions de loyers et charges, il y avait une reconnaissance tacite du nouveau locataire.
La Cour de Cassation considère que ces éléments-là ne viennent pas suppléer la nécessaire acceptation du nouveau locataire, puisque la clause du bail prévoit très clairement et de manière expresse un nécessaire consentement préalable et écrit du bailleur.
L’acquiescement du bailleur à la cession du droit au bail suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire et ne peut résulter d’appels de loyers dont le destinataire ne peut être précisément identifié.
En l’occurrence, le bailleur avait adressé ses appels de loyers à une dénomination sociale qui était une enseigne et non pas une société régulièrement répertoriée en précisant le numéro de son extrait k-bis.
En tout état de cause, dans ce cas d’espèce, l’immeuble avait fait l’objet de différents transferts de propriété, de sorte que la Cour de Cassation a considéré que les actes implicites par lesquels le bailleur avait pu acquiescer à la cession du droit au bail intervenue irrégulièrement en méconnaissance de la clause du bail étaient inopposables à l’acquéreur des locaux qui ne pouvait se les voir opposer par le cessionnaire.
Il est donc important, en tout état de cause, de respecter le formalisme tel qu’il est édicté par le bail.
Cet arrêt n’est pas un arrêt de principe, car d’autres faits d’espèce pourraient conduire les juges du fond à considérer qu’il y a bien eu un acquiescement implicite.
Cependant, par précaution, il faut privilégier le strict respect des termes du bail commercial.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration, Arbitres
GRENOBLE (38)
Historique
-
La réalisation de travaux de rénovation d'un restaurant dans un immeuble en copropriété
Publié le : 30/08/2022 30 août août 08 2022Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Notamment lors d'une cession de fonds de commerce de restaurant ou lors de la transformation de locaux commerciaux en restaurant il est fréquent que le ces... -
Exclusion de garantie et condition de la garantie, retour sur une distinction fondamentale
Publié le : 02/08/2022 02 août août 08 2022Particuliers / Patrimoine / AssurancesEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Le contentieux relatif à la distinction entre l’exclusion de la garantie de l’assureur et la condition de sa mise en œuvre ne cesse d’occuper les juridicti... -
Les modalités d'exercice des clauses de révision du prix des contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture de plan
Publié le : 02/08/2022 02 août août 08 2022Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Les circonstances économiques actuelles, dans un contexte d’inflation du coût des matières premières, emportent des conséquences d’autant plus importantes... -
Recours entre co-obligés : Point de départ du délai de prescription différent entre marchés privés et marchés publics !
Publié le : 01/08/2022 01 août août 08 2022Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCollectivités / Urbanisme / Ouvrages et travaux publics/Construction
Pour rappel, par trois arrêts rendus le 16 janvier 2020 (Cass., 3ème civ., 16 janvier 2020, n° 18-25.915,18-21.895 et 16-24.352), la Cour de cassation a très... -
Bail commercial et conditions de validité d'une cession de droit au bail
Publié le : 06/07/2022 06 juillet juil. 07 2022Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
La clause autorisant une cession de droit au bail sous réserve du consentement préalable et par écrit du bailleur est généralement insérée dans les baux co...
-
Loyers dus pendant la période covid : la cour de cassation a tranché !
Publié le : 05/07/2022 05 juillet juil. 07 2022Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCoronavirus
La Cour de Cassation était très attendue sur l’exigibilité des loyers durant la période Covid, notamment durant la première période de confinement du 15 ma... -
Faire construire sa maison d'habitation entre rêve et cauchemar : le recours au contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
Publié le : 04/07/2022 04 juillet juil. 07 2022Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Faire construire sa maison, sa villa ou son pavillon reste un objectif prioritaire d’un grand nombre de français. Cependant, c'est une opération extrêmeme...