S'inscrire à la newsletter
Bail commercial

Bail commercial et clause d'indexation : fin du tango de la cour de cassation

Publié le : 15/04/2022 15 avril avr. 04 2022

Le feuilleton de la nullité des clauses d’indexation tire à sa fin.

Nous avions déjà rédigé un article sur le sujet publié sur le site EUROJURIS le 4 septembre 2018, le 5 octobre 2021 et le 1er mars 2022.

Il semblerait que ce long feuilleton ponctué d’un tango soit sur le point de prendre définitivement fin.

Le 17 février 2022 (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 17 février 2022, n° 20-20.463), la Cour de Cassation avait à apprécier une clause d’indexation du loyer stipulant que celle-ci s’opérerait au 1er janvier de chaque année et jouerait à la hausse comme à la baisse, sans pouvoir ramener le loyer en-dessous du loyer de base

La clause prévoyait également que l’indexation du loyer s’opérerait pour la première fois le 1er janvier qui suit la prise d’effet du bail (même si la prise d’effet est postérieure au 1er janvier).

Cette clause pose deux difficultés : 

1/ En cas de baisse de l’indice, et si le calcul ramène le loyer en-dessous du loyer de base, cette baisse est neutralisée.

Cela est contraire à la jurisprudence de la Cour de Cassation.

2/ Cette stipulation peut créer une distorsion prohibée entre la période de variation indiciaire (un an) et la durée s’écoulant entre chaque révision, car dans l’hypothèse où le loyer indexé doit être ramené en-dessous du loyer de base, l’indexation sera neutralisée.

Cette clause d’indexation contient donc deux vices majeurs.

La Cour d’Appel de VERSAILLES, dans un arrêt du 30 avril 2020, a déclaré non écrite la clause d’indexation alors que le bailleur contestait le caractère non écrit de l’intégralité de la clause, au motif pris de leur indivisibilité prétendue.

La Cour de Cassation a rappelé que l’article L 112-1 du Code Monétaire et Financier réputait non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial prévoyant la prise en compte, dans l’entier déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

La Cour d’Appel de VERSAILLES avait relevé que concernant la première indexation, il existait une distorsion entre la période de variation de l’indice et l’intervalle séparant la prise d’effet du bail de la première indexation.

La Cour d’Appel de VERSAILLES a considéré que la clause d’indexation devait être réputée non écrite pour le tout.

La Cour de Cassation censure la Cour d’Appel et rappelle que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite.

Cet arrêt suit la vision donnée par un précédent arrêt commenté du 12 janvier 2022, dans lequel on se demandait si la fin du feuilleton et du tango de la Cour de Cassation étaient proches.

On peut désormais, sans risquer de se faire démentir, dire que la Cour de Cassation a une position bien affirmée.
Désormais, seule la partie de la clause contraire à l’ordre public résultant des dispositions de l’article L 112-1 du Code Monétaire et Financier sera censurée.


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
Voir l'auteur Contacter l'auteur Tous les articles de l'auteur Site de l'auteur

Historique

<< < 1 2 3 4 5 6 7 > >>
Information sur les cookies
Nous avons recours à des cookies techniques pour assurer le bon fonctionnement du site, nous utilisons également des cookies soumis à votre consentement pour collecter des statistiques de visite.
Cliquez ci-dessous sur « ACCEPTER » pour accepter le dépôt de l'ensemble des cookies ou sur « CONFIGURER » pour choisir quels cookies nécessitant votre consentement seront déposés (cookies statistiques), avant de continuer votre visite du site. Plus d'informations
 
ACCEPTER CONFIGURER REFUSER
Gestion des cookies

Les cookies sont des fichiers textes stockés par votre navigateur et utilisés à des fins statistiques ou pour le fonctionnement de certains modules d'identification par exemple.
Ces fichiers ne sont pas dangereux pour votre périphérique et ne sont pas utilisés pour collecter des données personnelles.
Le présent site utilise des cookies d'identification, d'authentification ou de load-balancing ne nécessitant pas de consentement préalable, et des cookies d'analyse de mesure d'audience nécessitant votre consentement en application des textes régissant la protection des données personnelles.
Vous pouvez configurer la mise en place de ces cookies en utilisant les paramètres ci-dessous.
Nous vous informons qu'en cas de blocage de ces cookies certaines fonctionnalités du site peuvent devenir indisponibles.
Google Analytics est un outil de mesure d'audience.
Les cookies déposés par ce service sont utilisés pour recueillir des statistiques de visites anonymes à fin de mesurer, par exemple, le nombre de visistes et de pages vues.
Ces données permettent notamment de suivre la popularité du site, de détecter d'éventuels problèmes de navigation, d'améliorer son ergonomie et donc l'expérience des utilisateurs.
Navigateur non pris en charge

Le navigateur Internet Explorer que vous utilisez actuellement ne permet pas d'afficher ce site web correctement.

Nous vous conseillons de télécharger et d'utiliser un navigateur plus récent et sûr tel que Google Chrome, Microsoft Edge, Mozilla Firefox, ou Safari (pour Mac) par exemple.
OK